Reajuste anual de aluguel pelo IPCA
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite que contratos de aluguel tenham reajuste anual por índice de preços. Desde 2020 o índice mais usado é o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, IBGE), que substituiu o IGP-M em novos contratos por ser menos volátil. A fórmula é simples: aluguel atual × (1 + IPCA acumulado 12 meses). Em contratos antigos ainda indexados ao IGP-M (Fundação Getúlio Vargas), a lógica é a mesma, mas o índice pode variar mais. Esta calculadora aplica qualquer índice informado e mostra o aumento mensal e anual.
Quando usar esta calculadora
- Conferir se o proprietário está aplicando o índice correto
- Negociar revisão contratual quando IGP-M está muito alto
- Planejar orçamento doméstico para o próximo ano
- Avaliar impacto do reajuste no total pago ao longo do contrato
- Comparar IPCA vs IGP-M no seu contrato
- Revisar reajustes retroativos em caso de erro do proprietário
Aluguel R$ 2.500, IPCA 12m = 4,5%
- Novo aluguel = R$ 2.500 × (1 + 0,045) = R$ 2.612,50.
- Aumento mensal: R$ 112,50.
- Impacto anual: R$ 1.350.
- Proprietário pode aplicar uma vez a cada 12 meses.
Como funciona
1 min de leituraComo se calcula
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 17 e 18) permite reajuste anual do aluguel pelo índice previsto em contrato:
novo_aluguel = aluguel_atual × (1 + índice_acumulado_12m / 100)O índice é o acumulado de 12 meses no momento do reajuste, não o acumulado do ano civil. Ex: contrato assinado em março → em março de cada ano aplica-se o IPCA acumulado de março a março.
Índices possíveis
| Índice | Instituição | Uso típico |
|---|---|---|
| IPCA | IBGE | Padrão desde 2020 (menos volátil) |
| IGP-M | FGV | Contratos antigos (mais volátil) |
| IPC-FIPE | USP/FIPE | Alguns contratos em SP |
| INPC | IBGE | Raramente usado em aluguel |
Histórico recente
| Ano | IPCA | IGP-M |
|---|---|---|
| 2020 | 4,52% | 23,14% |
| 2021 | 10,06% | 17,78% |
| 2022 | 5,79% | 5,45% |
| 2023 | 4,62% | -3,18% |
| 2024 | 4,83% | 6,54% |
| 2025 (estimado) | 4,2% | 5,1% |
Limites legais
Fontes
Perguntas frequentes
Qual o índice padrão de reajuste de aluguel em 2026?
Na maioria dos contratos novos (desde 2020), o IPCA é o índice padrão. O IGP-M ainda vigora em contratos antigos, mas cada vez menos comum por sua volatilidade.
Por quanto tempo o aluguel pode ficar sem reajuste?
No mínimo 12 meses entre reajustes (Lei 8.245/1991, art. 19). Não há prazo máximo — em contratos de mais de 3 anos, cabe pedir revisão judicial do valor para alinhar ao mercado.
Quem escolhe o índice de reajuste?
É definido no contrato, negociado entre as partes. Não pode ser alterado unilateralmente pelo proprietário durante a vigência.
O que fazer se o IGP-M for muito alto?
Proponha troca para IPCA em novo contrato. Durante o contrato vigente, é possível negociar acordo amigável ou pedir revisão judicial após 3 anos (art. 19).
Como descubro o IPCA acumulado 12 meses?
No site do IBGE (ibge.gov.br) → SIDRA → IPCA → Variação acumulada em 12 meses. Também aparece em sites como Banco Central, Valor Econômico e Uol Economia.
O reajuste é automático?
Não. Precisa ser aplicado pelo proprietário no mês previsto no contrato. Se não aplicar, perde o direito naquele ciclo — não pode reajustar retroativamente sem acordo.
Posso negociar não reajustar?
Sim, é direito das partes. Muitos proprietários abrem mão do reajuste em cenários de mercado desfavorável para não perder bons inquilinos.
Aluguel comercial segue a mesma regra?
Sim, a Lei 8.245/1991 aplica-se a aluguel comercial também. Reajuste a cada 12 meses pelo índice previsto em contrato.
E se eu pagar um novo valor antes de 12 meses?
Qualquer cobrança acima do aluguel ajustado é ilegal. Guarde comprovantes e peça devolução ou desconto na próxima parcela.
Troquei de contrato este ano. Quando é o próximo reajuste?
12 meses após a data da nova assinatura. O reajuste anterior do contrato antigo não vale — a contagem zera no novo contrato.