Amortização antecipada: reduzir prazo ou reduzir parcela?
Quando você tem dinheiro sobrando (13º salário, FGTS, herança, bônus), pode amortizar o financiamento imobiliário e escolher entre duas modalidades: reduzir o prazo (continua pagando a mesma parcela, mas por menos meses) ou reduzir a parcela (mantém o prazo, mas paga menos todo mês). A escolha depende do seu objetivo — quitar rápido ou aliviar o orçamento. Esta calculadora compara as duas opções no sistema SAC (o padrão da Caixa) e mostra a economia em juros de cada caminho.
Quando usar esta calculadora
- Avaliar uso do FGTS a cada 2 anos (abatimento no saldo devedor)
- Decidir o que fazer com 13º salário ou bônus de fim de ano
- Planejar amortização com venda de outro imóvel
- Comparar impacto de amortização grande (20% do saldo) vs pequena (5%)
- Calcular meses economizados ao amortizar anualmente
- Ver se vale a pena amortizar ou investir o dinheiro em CDB
Saldo R$ 300.000, 240 meses restantes, 10% aa, amortizar R$ 30.000
- Novo saldo: R$ 270.000.
- Modo prazo: continua pagando ≈ R$ 3.750/mês, termina em 216 meses (24 meses antes).
- Modo parcela: mantém 240 meses, parcela cai para ≈ R$ 3.375.
- Economia de juros: prazo ≈ R$ 54 mil, parcela ≈ R$ 36 mil.
Como funciona
1 min de leituraComo se calcula
A amortização antecipada é aplicada diretamente no saldo devedor:
novo_saldo = saldo_atual − valor_amortizadoModo 'reduzir prazo': a amortização mensal permanece a mesma, mas o contrato termina antes. Cada mês economizado são juros que você não paga.
Modo 'reduzir parcela': o prazo fica igual, mas a amortização mensal cai, reduzindo a parcela. Economia menor em juros.
Tabela comparativa
| Modo | Parcela | Prazo | Economia em juros |
|---|---|---|---|
| Reduzir prazo | Igual | Menor | Maior |
| Reduzir parcela | Menor | Igual | Menor |
Uso do FGTS
O FGTS pode ser usado a cada 2 anos para amortização antecipada, com os seguintes requisitos:
Isenções
A amortização antecipada é gratuita — nenhum banco pode cobrar multa (Resolução CMN 3.516/2007).
Fontes
Perguntas frequentes
Vale mais a pena reduzir prazo ou parcela?
Financeiramente, reduzir prazo é sempre melhor: economiza mais juros porque o contrato termina antes. Mas se a parcela compromete seu orçamento, reduzir parcela dá alívio imediato.
Posso usar o FGTS para amortizar?
Sim, a cada 2 anos. O imóvel precisa estar no SFH (até R$ 1,5 milhão nas capitais), e você precisa ter pelo menos 3 anos de carteira assinada.
O banco pode cobrar multa por amortização antecipada?
Não. A Resolução CMN 3.516/2007 proíbe qualquer multa por amortização antecipada em contratos de crédito imobiliário no Brasil.
Qual o valor mínimo para amortizar?
A Caixa aceita amortizações a partir de R$ 1.000. Bancos privados variam, mas a maioria aceita valores baixos.
Como faço a amortização na prática?
Acesse o app ou site do banco, vá em 'Financiamento habitacional' → 'Amortizar' e escolha o modo (prazo ou parcela). O débito é imediato e a próxima parcela já vem ajustada.
É melhor amortizar ou investir em CDB?
Compare a taxa do financiamento com o rendimento líquido do CDB. Se o financiamento é 10% aa e o CDB paga 12% aa após IR, investir rende mais. Se o financiamento é 10% e o CDB 9%, amortize.
A amortização reduz os juros do mês que estou pagando?
Não. A parcela do mês já foi calculada. A redução começa na próxima parcela, pois os juros são aplicados sobre o novo saldo devedor.
Reduzindo parcela, o novo valor vale para o restante do contrato?
No sistema SAC, sim — a nova parcela é a base que vai diminuindo mês a mês (como no contrato original). No PRICE, a parcela fixa menor vale até o fim do contrato.
Posso amortizar várias vezes no mesmo ano?
Sim, quantas vezes quiser com recursos próprios. Só há limite para FGTS (2 em 2 anos) e para amortização de saldo com uso combinado de FGTS + renda.