Financiamento imobiliário: SAC vs PRICE lado a lado 🇧🇷

Tabela comparativa: R$ 400.000 em 25 anos (300 meses) a 10% a.a.

A economia do SAC vem de amortizar o principal em parcelas iguais desde o primeiro mês, derrubando o saldo devedor rapidamente. Os juros incidem sobre saldo cada vez menor, e ao final do contrato a parcela é quase só amortização (R$ 14 de juros no último mês).

Mesmo orçamento, imóvel diferente

Com orçamento mensal médio de R$ 3.500 (sustentável após o 5º ano no SAC, ou sempre no PRICE), o resultado é assimétrico: o SAC permite financiar R$ 420.000 enquanto o PRICE só financia R$ 370.000. Resultado: 12% mais imóvel no SAC pelo mesmo bolso médio. Isso explica por que famílias com renda crescente preferem SAC — engolem 3-5 anos de parcelas pesadas e depois ganham folga real.

FGTS, portabilidade e quitação antecipada

O FGTS pode ser usado para amortização extraordinária a cada 2 anos em ambos os sistemas, conforme Resolução do Conselho Curador 702/2012, e abate até 80% do saldo devedor. A redução da parcela ocorre proporcionalmente em SAC e PRICE, mas no SAC o efeito sobre prazo restante é mais marcado porque o saldo já cai naturalmente. A portabilidade de crédito (Resolução BCB 4.292/2013) funciona em ambos os sistemas e permite trocar de banco mantendo ou mudando o sistema de amortização. Já a quitação antecipada total não tem multa por força da Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária), e o cálculo do saldo a quitar segue exatamente o saldo devedor contábil do contrato.

Por que SAC virou padrão (Resolução BCB 3.516/2007)

Desde 2010 os principais bancos brasileiros oferecem SAC como sistema default em financiamento habitacional, em parte pela Resolução BCB 3.516 (proteção ao consumidor de crédito imobiliário) que exige transparência sobre custo efetivo. A proporção atual de contratos é ~75% SAC e ~25% PRICE no SBPE. A Caixa Econômica Federal — que detém ~70% do mercado de financiamento habitacional brasileiro via SBPE Saúde e Saneamento Financeiro Habitação (monitorados pelo BACEN em 2026) — adota SAC como padrão desde 2020 para todos os contratos novos, justamente porque a parcela decrescente acompanha a perda de capacidade de pagamento com a idade do mutuário, reduzindo inadimplência no longo prazo.

SFH vs SFI: qual se aplica

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH, Lei 4.380/1964) cobre imóveis de até R$ 1,5 milhão e permite uso do FGTS. O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI, Lei 9.514/1997) cobre imóveis acima de R$ 1,5 milhão até R$ 2,25 milhão e tem taxas livres, mas sem FGTS. Imóveis rurais são financiados por linhas específicas do Banco do Brasil, fora do SBPE. Para construção em terreno próprio existe o FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) e linhas específicas Caixa Construcard.

Renegociação em caso de inadimplência

A Resolução BCB 4.557/2017 estabelece prazos e condições para renegociação de contratos habitacionais em caso de dificuldade financeira, com obrigação do banco oferecer ao menos uma proposta de pausa ou alongamento antes de iniciar execução extrajudicial pela alienação fiduciária. Vale para ambos os sistemas.

Quando escolher cada um