Financiamento imobiliário: SAC vs PRICE lado a lado
No financiamento imobiliário brasileiro, SAC e PRICE são os dois sistemas de amortização mais usados. O SAC (Sistema de Amortização Constante) tem parcela inicial maior que cai mês a mês — paga-se menos juros no total. O PRICE (Tabela Francesa) mantém parcela fixa, mais previsível, mas acumula mais juros ao longo do contrato. A Caixa usa SAC como padrão em seus contratos desde 2020; bancos privados oferecem ambos. Esta calculadora compara os dois lado a lado com a mesma taxa e prazo para você decidir.
Quando usar esta calculadora
- Decidir entre SAC e PRICE antes de assinar o contrato de financiamento
- Comparar o custo total de juros em simulações da Caixa vs bancos privados
- Planejar amortizações antecipadas com base no saldo devedor de cada sistema
- Entender por que a parcela inicial SAC é maior que a PRICE
- Avaliar impacto de prazo longo (30 anos) vs curto (15 anos) em cada sistema
- Comparar com financiamentos de empreendimentos MCMV (sempre SAC)
Exemplo: R$ 400.000 em 360 meses a 10,49% aa
- SAC: amortização constante de R$ 1.111,11/mês + juros sobre saldo decrescente.
- 1ª parcela SAC ≈ R$ 4.450, última ≈ R$ 1.120.
- PRICE: parcela fixa ≈ R$ 3.620 durante todo o contrato.
- Juros totais: SAC ≈ R$ 303.000 vs PRICE ≈ R$ 903.000.
Como funciona
1 min de leituraComo se calcula
SAC (Sistema de Amortização Constante): divide-se o valor financiado pelo número de meses, obtendo a amortização fixa. A cada mês somam-se os juros sobre o saldo devedor (que diminui), resultando em parcela decrescente.
amortização = PV / n
parcela_k = amortização + juros_k
juros_k = saldo_k × iPRICE (Tabela Francesa): usa-se a fórmula do fator de anuidade:
parcela = PV × i / (1 − (1+i)^−n)Enquanto a parcela é constante, a composição muda: no começo, paga-se muito juro e pouca amortização; no fim, o inverso.
Tabela comparativa 2026
| Característica | SAC | PRICE |
|---|---|---|
| Parcela inicial | Alta | Média |
| Parcela final | Baixa | Igual à inicial |
| Juros totais | Menor | Maior |
| Amortização mensal | Constante | Crescente |
| Uso no Brasil | Caixa, MCMV | Bancos privados |
Quando usar cada um
Fontes
Perguntas frequentes
O que é SAC no financiamento imobiliário?
SAC (Sistema de Amortização Constante) é o método em que a parte amortizada do saldo devedor é igual em todas as parcelas. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor decrescente, a parcela total começa alta e cai mês a mês.
O que é PRICE ou Tabela Francesa?
PRICE é o sistema em que a parcela é fixa durante todo o contrato. No início, a maior parte da parcela é juros; com o tempo, a proporção de amortização cresce.
Qual sistema paga menos juros no total?
O SAC sempre paga menos juros totais que o PRICE, dada a mesma taxa e prazo, porque amortiza o saldo devedor mais rapidamente.
Por que a Caixa usa SAC como padrão?
Desde 2020 a Caixa padronizou o SAC para contratos habitacionais porque reduz o risco de inadimplência a longo prazo (parcela final é menor) e acompanha a perda de capacidade de pagamento ao longo dos anos.
Posso trocar de PRICE para SAC no meio do contrato?
Não. O sistema de amortização é definido no contrato e não pode ser alterado. Mas você pode portar o financiamento para outro banco e contratar um novo sistema.
Qual a melhor escolha para quem quer pagar o imóvel rápido?
O SAC, porque a amortização é maior desde o início. Combinado com amortizações antecipadas (reduzindo prazo), o SAC libera a quitação muito mais rápido.
PRICE é sempre pior?
Não. Para quem depende de orçamento familiar rígido, a previsibilidade da parcela fixa pode valer mais que a economia de juros. Em prazos curtos (até 120 meses), a diferença é pequena.
Como o aumento da taxa Selic afeta cada sistema?
Os dois são igualmente afetados no cálculo inicial. Porém, em contratos pós-fixados (TR ou IPCA), o SAC protege mais o fluxo de caixa, pois a parcela já está caindo quando os índices sobem.
Esta calculadora considera seguros e taxas administrativas?
Não. Em contratos reais, adicione MIP (morte e invalidez), DFI (danos físicos) e taxa de administração (~R$ 25-30/mês). O valor final da parcela fica 10-15% acima do calculado.