Financiamento Caixa — Linha Poupança (TR + 3% + spread)
Simule o financiamento Caixa linha Poupança 2026: TR + 3,0% + spread do banco, sistema SAC, parcela inicial, total de juros e prazo.
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Calculadora específica para Brasil. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Brasil.
Quando usar esta calculadora
- Simular um novo financiamento Caixa Linha Poupança antes de abrir o simulador oficial ou bater na agência
- Comparar a Linha Poupança com Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil em termos de parcela inicial e CET
- Decidir entre SAC (parcela cai) e PRICE (parcela fixa) calculando o total de juros pago em cada sistema
- Avaliar refinanciamento ou portabilidade de crédito imobiliário (Resolução BCB 4.292) para a Caixa
- Calcular o impacto de usar FGTS como entrada ou amortização a cada dois anos no saldo devedor
- Verificar comprometimento de renda (regra dos 30%) antes de assinar a proposta
- Estimar quanto sobra do total pago em juros ao final dos 30 anos para tomar a decisão de comprar agora ou esperar
Condições da Linha Poupança Caixa (SFH) — 2026
| Parâmetro | Valor / Condição |
|---|---|
| Juros fixos (CMN) | 3,00% a.a. |
| Spread comercial (cliente com relacionamento) | 5,66% a.a. |
| Spread comercial (cliente sem relacionamento) | 6,16% a.a. |
| Taxa nominal (piso — com relacionamento) | 8,66% a.a. + TR |
| Taxa nominal (teto — sem relacionamento) | 9,16% a.a. + TR |
| TR estimada (maio 2026) | ~1,19% a.a. (~0,0987% a.m.) |
| Taxa efetiva total estimada (piso) | ~9,85% a.a. |
| Taxa efetiva total estimada (teto) | ~10,35% a.a. |
| Renda bruta familiar máxima | R$ 8.000/mês |
| LTV máximo — imóvel novo | 80% do valor do imóvel |
| LTV máximo — imóvel usado | 70% do valor do imóvel |
| Valor máximo do imóvel (SFH) | R$ 1.500.000 |
| Prazo máximo | 420 meses (35 anos) |
| Idade máxima (proponente + prazo) | 80 anos e 6 meses |
| Comprometimento máximo de renda | 30% da renda familiar bruta |
| Sistemas de amortização disponíveis | SAC ou PRICE |
| Uso do FGTS como entrada | Mínimo 10% do valor do imóvel |
| Uso do FGTS para amortização | A cada 24 meses (reduz prazo ou parcela) |
| Uso do FGTS para pagar prestações | Até 80% de 12 prestações consecutivas (uma vez por contrato) |
| Portabilidade sem custo | Após 36 meses de contrato (Res. BCB 4.292) |
| Multa por amortização antecipada parcial | Nenhuma |
Fonte: Caixa Econômica Federal e Banco Central do Brasil (2026)
Como funciona
Como se calcula a parcela: SAC vs PRICE
No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) — padrão da Caixa Linha Poupança — a parcela é decrescente porque a amortização é fixa e os juros caem mês a mês conforme o saldo devedor diminui:
amortização = saldo_devedor_inicial / n
parcela_k = amortização + (saldo_devedor_k × i_mensal)Já no sistema PRICE (Tabela Price) a parcela é fixa do começo ao fim, mas no início os juros consomem a maior parte e a amortização é mínima:
PMT = SD × i / (1 - (1 + i)^-n)Onde SD é o saldo devedor inicial, i é a taxa mensal equivalente e n é o número de parcelas. No SAC, o total pago em juros é sempre menor que no PRICE para o mesmo prazo e taxa. Em compensação, a primeira parcela do SAC é mais alta — o que pesa no critério de comprometimento de renda (máximo 30% da renda familiar bruta na Caixa).
TR e composição da taxa Caixa Linha Poupança 2026
A TR é apurada diariamente pelo BACEN com base na média das LTNs e está em torno de 0,0987% ao mês (cerca de 1,19% ao ano) em maio de 2026. A taxa nominal da Linha Poupança Habitação tem três componentes:
| Componente | Valor 2026 |
|---|---|
| Juros fixos (CMN) | 3,00% a.a. |
| Spread comercial Caixa | 5,66% a 6,16% a.a. |
| Subtotal nominal | 8,66% a 9,16% a.a. |
| TR (variável) | + ~1,19% a.a. |
| Taxa efetiva total | 9,85% a 10,35% a.a. |
Clientes com débito automático, conta salário e investimentos conseguem o piso (8,66% + TR). Cliente novo sem relacionamento paga o teto (9,16% + TR).
LTV, valor máximo do imóvel e uso do FGTS
Dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), a Linha Poupança financia até 80% do valor do imóvel novo e até 70% do imóvel usado — o LTV (Loan to Value) é regulado pela Resolução CMN. O valor máximo do imóvel para enquadramento no SFH é de R$ 1,5 milhão em 2026, em todos os estados. Acima disso o contrato cai no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com regras mais flexíveis mas sem direito a usar FGTS.
O FGTS, regido pela Lei 8.036/1990, pode ser usado de três formas: como entrada (mínimo 10% do imóvel), para amortizar saldo devedor a cada 24 meses (reduzindo prazo ou parcela), ou para pagar até 80% de 12 prestações consecutivas — única vez que isso é permitido no contrato.
Comparação entre as linhas Caixa
A Linha Poupança não é a única. Em 2026 a Caixa opera quatro linhas paralelas:
Refinanciamento, portabilidade e Saldão Caixa
Depois de 36 meses de contrato você pode pedir portabilidade para outro banco sem custo (Resolução BCB 4.292) — todo ano a Caixa, Itaú, Bradesco e Santander competem por essas portabilidades nas campanhas de início de ano. A própria Caixa também faz a chamada Linha Caixa Saldão, com descontos de até 90% para quitar contratos com FCVS antigos. Amortização antecipada parcial nunca tem multa: o cliente escolhe entre reduzir prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo).
Seguros MIP, DFI e tarifa administrativa
A simulação oficial da Caixa sempre inclui dois seguros obrigatórios por lei: MIP (Morte e Invalidez Permanente, cerca de 0,025% do saldo devedor por mês) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel, taxa fixa sobre o valor de avaliação). Some ainda a tarifa administrativa mensal de R$ 25. Na soma, esses custos elevam a parcela em 10% a 15% acima da fórmula pura SAC ou PRICE. Esta calculadora mostra a parcela base — os seguros entram em cima na proposta final da agência.
Imóvel R$ 500.000, entrada R$ 100.000, 360 meses
Perguntas frequentes
Qual a taxa da Caixa Linha Poupança em 2026?
SAC ou PRICE: qual sistema é melhor?
Posso usar o FGTS para entrada ou amortização?
Qual a renda mínima exigida pela Caixa?
Caixa, Itaú, Bradesco ou Banco do Brasil: qual é mais barato?
Posso quitar o financiamento antes do prazo?
O Minha Casa Minha Vida (MCMV) ainda existe em 2026?
O que é portabilidade de crédito imobiliário?
Os seguros MIP e DFI são obrigatórios?
Fontes e referências
- Caixa Econômica Federal — Habitação e Linha Poupança
- Banco Central do Brasil — Resolução BCB nº 4.292 (portabilidade de crédito)
- Banco Central do Brasil — Taxa Referencial (TR) histórica
- BACEN — Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
- Caixa — FGTS no financiamento imobiliário
- ABECIP — Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
- Lei nº 4.380/1964 — Sistema Financeiro da Habitação
Metodologia e confiança
Calculadora de vida cotidiana revisada por el equipo editorial de Hacé Cuentas, contrastada con Caixa Econômica Federal — Habitação e Linha Poupança, según nuestra política editorial y metodología.
Última revisión: 20 de junho de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Rodríguez, M. (2026). Financiamento Caixa — Linha Poupança (TR + 3% + spread). Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/financiamento-caixa-tr-poupanca-taxa
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