Financiamento Caixa — Linha Poupança (TR + 3% + spread)
A Linha Poupança da Caixa usa a taxa referencial (TR) mais uma taxa fixa de 3,0% ao ano, somada ao spread negociado com o banco (entre 0,5% e 2,0%). É a modalidade mais popular do crédito imobiliário brasileiro, disponível para quem usa recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). O sistema de amortização padrão é SAC, com prazo máximo de 420 meses (35 anos). Esta calculadora estima parcela inicial, parcela final, total pago e total de juros.
Quando usar esta calculadora
- Simular o financiamento antes de abrir conta poupança na Caixa
- Comparar com outras linhas (IPCA, Pró-Cotista, MCMV)
- Avaliar impacto de um spread menor ao relacionamento com a Caixa
- Calcular parcela inicial vs renda familiar (comprometimento até 30%)
- Estimar total de juros pagos em 30 anos para decisão de compra
- Conferir se a simulação oficial da Caixa bate com a fórmula pública
Imóvel R$ 500.000, entrada R$ 100.000, 360 meses
- Valor financiado: R$ 400.000 (80% do imóvel).
- Taxa: TR 2% + 3,0% + spread 1,0% = 6,00% aa.
- Amortização SAC: R$ 1.111,11/mês.
- 1ª parcela ≈ R$ 3.056, última ≈ R$ 1.116.
Como funciona
1 min de leituraComo se calcula
A taxa efetiva da Linha Poupança é a soma de três componentes:
taxa_efetiva = TR + 3,0% + spread_bancoCom a taxa mensal equivalente, aplicam-se as fórmulas do SAC (Sistema de Amortização Constante):
amortização = PV / n
parcela_k = amortização + saldo_devedor × i_mensalTabela de componentes 2026
| Componente | Valor típico |
|---|---|
| TR (taxa referencial) | ~2,0% aa |
| Juros fixos Caixa | 3,0% aa |
| Spread (relacionamento) | 0,5% a 2,0% |
| Taxa final estimada | 5,5% a 7,0% aa |
Isenções e benefícios
Fontes
Perguntas frequentes
O que é TR no financiamento imobiliário?
TR (Taxa Referencial) é um índice calculado pelo Banco Central usado como parâmetro de correção monetária nos financiamentos da Linha Poupança. Em 2026 está ao redor de 2% ao ano.
Qual a taxa mínima possível na Linha Poupança Caixa?
Depende do relacionamento: para clientes com conta salário, investimentos e bom histórico, a taxa pode ficar em torno de TR + 3,0% + 0,5% de spread (≈ 5,5% aa). Novo cliente paga o teto (≈ 7,0% aa).
Posso usar o FGTS no financiamento Linha Poupança?
Sim. O FGTS pode ser usado para entrada (mínimo 10%), amortização do saldo devedor a cada dois anos, ou quitação de até 80% das parcelas por 12 meses seguidos.
Qual o prazo máximo do financiamento?
420 meses (35 anos) para pessoas com até 49 anos. O total idade + prazo não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.
Linha Poupança ou IPCA: qual escolher?
Linha Poupança tem parcela mais previsível (TR costuma ser baixa). IPCA tem parcela inicial menor mas sofre correção monetária — arriscado em cenário de inflação alta.
O que é spread bancário?
É a margem que o banco cobra além dos juros base (TR + 3,0%). É onde a Caixa ganha dinheiro e é o componente negociável.
Posso amortizar antecipadamente?
Sim, sem multa. Amortizações usando recursos próprios ou FGTS reduzem prazo (mantendo parcela) ou reduzem parcela (mantendo prazo).
Qual a diferença entre Linha Poupança e Pró-Cotista?
Pró-Cotista é para quem tem FGTS há mais de 3 anos, com taxa um pouco menor (2-3% aa + TR). Linha Poupança é aberta a todos que têm poupança no banco.
A simulação considera seguros obrigatórios?
Não. MIP (morte e invalidez permanente), DFI (danos físicos ao imóvel) e taxa administrativa (~R$ 25) são somados à parcela na simulação oficial da Caixa. Some 10-15% ao valor calculado aqui.