IR sobre ganho de capital na venda de imóvel 2026
Calcule o IR de 15% sobre ganho na venda de imóvel em 2026 com isenções (único ≤ R$ 440k, recompra 180 dias) e DARF 4600. Calcule grátis.
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Calculadora específica para Brasil. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Brasil.
Quando usar esta calculadora
- Calcular o DARF 4600 antes de vender um imóvel
- Testar se a venda se enquadra nas isenções da Lei 11.196/2005
- Simular o ganho quando houve benfeitorias comprovadas
- Avaliar o impacto tributário de venda de herança
- Planejar a estratégia de vender e comprar outro imóvel em até 180 dias
Alíquotas progressivas do IR sobre ganho de capital — imóveis 2026
| Faixa de ganho de capital | Alíquota | Base legal |
|---|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% | Lei 13.259/2016 |
| R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 | 17,5% | Lei 13.259/2016 |
| R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 | 20% | Lei 13.259/2016 |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% | Lei 13.259/2016 |
Fonte: Lei 13.259/2016 e Receita Federal do Brasil (2026). Cálculo feito no programa GCAP; DARF código 4600.
Como funciona
Como se calcula
Ganho de capital = valor de venda − custo de aquisição (valor declarado na DIRPF) − benfeitorias comprovadas.
IR = ganho × alíquota.
Alíquotas progressivas (Lei 13.259/2016)
| Faixa de ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 | 17,5% |
| R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% |
Isenções principais
1. Único imóvel residencial até R$ 440 mil: Lei 9.250/95, art. 23. Não pode ter vendido outro nos últimos 5 anos.
2. Reinvestimento em 180 dias: Lei 11.196/2005, art. 39. Pessoa física vende imóvel residencial e aplica o produto em outro residencial em até 180 dias. Benefício usado uma vez a cada 5 anos.
3. Imóveis adquiridos até 1969: isenção total (art. 18 da Lei 7.713/1988).
4. Venda por valor igual ou menor ao custo de aquisição: sem ganho.
Fatores de redução
Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 têm percentuais de redução aplicados automaticamente no GCAP (Lei 7.713/1988, art. 18). Quanto mais antigo, maior a redução.
GCAP (programa da Receita)
O cálculo correto é feito no Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), que importa para a DIRPF. Use o GCAP principalmente para:
DARF e vencimento
Fontes
Venda R$ 600k / compra R$ 400k
Perguntas frequentes
Posso usar o valor de mercado atualizado como custo de aquisição?
Reforma entra como custo?
A isenção de R$ 440 mil vale para imóvel comercial?
Se vendi por R$ 450 mil o único imóvel, tudo é tributado?
Reinvestimento em terreno vale para a isenção dos 180 dias?
Herança está sujeita a ganho de capital?
E se vendi para um parente?
Como faço o DARF 4600?
Fontes e referências
Metodologia e confiança
Calculadora de impuestos revisada por el equipo editorial de Hacé Cuentas, contrastada con Receita Federal — Ganho de Capital, según nuestra política editorial y metodología.
Última revisión: 20 de junho de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Resultados orientativos. Para decisões críticas, consulte um profissional.
Rodríguez, M. (2026). IR sobre ganho de capital na venda de imóvel 2026. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/ir-ganho-capital-venda-imovel-15-porcento
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