IR sobre ganho de capital na venda de imóvel 2026
A venda de imóvel por pessoa física gera ganho de capital tributado a 15% sobre o lucro (valor de venda − valor de aquisição − benfeitorias comprovadas). Existem isenções importantes: único imóvel residencial até R$ 440.000 (se não houve outra venda nos últimos 5 anos) e reinvestimento do valor em outro imóvel residencial em até 180 dias (Lei 11.196/2005). Ganhos elevados (acima de R$ 5 mi) podem ter alíquotas maiores (17,5% a 22,5%). DARF 4600.
Quando usar esta calculadora
- Calcular o DARF 4600 antes de vender um imóvel
- Testar se a venda se enquadra nas isenções da Lei 11.196/2005
- Simular o ganho quando houve benfeitorias comprovadas
- Avaliar o impacto tributário de venda de herança
- Planejar a estratégia de vender e comprar outro imóvel em até 180 dias
Venda R$ 600k / compra R$ 400k
- Ganho: R$ 600.000 − R$ 400.000 = R$ 200.000
- Não é único imóvel ≤ R$ 440k → tributável
- Alíquota 15%
- IR = R$ 200.000 × 15%
Como funciona
1 min de leituraComo se calcula
Ganho de capital = valor de venda − custo de aquisição (valor declarado na DIRPF) − benfeitorias comprovadas.
IR = ganho × alíquota.
Alíquotas progressivas (Lei 13.259/2016)
| Faixa de ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 | 17,5% |
| R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% |
Isenções principais
1. Único imóvel residencial até R$ 440 mil: Lei 9.250/95, art. 23. Não pode ter vendido outro nos últimos 5 anos.
2. Reinvestimento em 180 dias: Lei 11.196/2005, art. 39. Pessoa física vende imóvel residencial e aplica o produto em outro residencial em até 180 dias. Benefício usado uma vez a cada 5 anos.
3. Imóveis adquiridos até 1969: isenção total (art. 18 da Lei 7.713/1988).
4. Venda por valor igual ou menor ao custo de aquisição: sem ganho.
Fatores de redução
Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 têm percentuais de redução aplicados automaticamente no GCAP (Lei 7.713/1988, art. 18). Quanto mais antigo, maior a redução.
GCAP (programa da Receita)
O cálculo correto é feito no Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), que importa para a DIRPF. Use o GCAP principalmente para:
DARF e vencimento
Fontes
Perguntas frequentes
Posso usar o valor de mercado atualizado como custo de aquisição?
Não. O custo de aquisição é o valor que consta na sua DIRPF, congelado desde 1996 (quando acabou a correção monetária). Atualizar artificialmente caracteriza sonegação.
Reforma entra como custo?
Sim, se estiver registrada na DIRPF como benfeitoria e houver nota fiscal. Sem comprovação e sem constar no histórico do imóvel, a Receita não aceita.
A isenção de R$ 440 mil vale para imóvel comercial?
Não. A lei exige que seja residencial. Salas comerciais, lojas e galpões não entram nessa isenção.
Se vendi por R$ 450 mil o único imóvel, tudo é tributado?
Sim. O limite é binário: se a venda for ≤ R$ 440 mil está isento; se for acima, todo o ganho é tributado (não é faixa isenta até R$ 440k).
Reinvestimento em terreno vale para a isenção dos 180 dias?
Em regra, não. A lei exige aquisição de outro imóvel residencial (casa ou apartamento). Terreno puro não dá direito. Construção imediata pode ser aceita em alguns casos via consulta.
Herança está sujeita a ganho de capital?
A transmissão em si não é fato gerador (paga ITCMD), mas se o herdeiro atualizar o valor para o de mercado no inventário, essa diferença gera IR na faixa de 15%.
E se vendi para um parente?
Gera ganho de capital igual — o parentesco não isenta. Atenção ao valor, que deve ser compatível com o de mercado para não caracterizar simulação.
Como faço o DARF 4600?
Baixe o programa GCAP do ano, preencha os dados da venda. Ele gera automaticamente o DARF com vencimento no último dia útil do mês seguinte. A apuração depois é importada na DIRPF.