Calculadora de Ingresos como Host de Airbnb🇦🇷

Airbnb usa dos modelos de comisión. En el modelo split fee (el más común), el host paga aproximadamente 3% del subtotal de la reserva y el huésped paga entre 14% y 16% adicional sobre el mismo monto. En el modelo host-only fee, el host absorbe entre 14% y 16% y el huésped no ve cargo extra —esto lo eligen algunos hosts profesionales que quieren mostrar precio final más limpio en comparadores como Google Hotels. Para la mayoría de los hosts particulares en Argentina, el modelo split con 3% es el estándar. Eso significa que si cobrás USD 100 por noche, Airbnb te descuenta USD 3 y te deposita USD 97 antes de tus propios gastos.

Los ingresos por alquiler temporario están gravados en varios niveles. A nivel nacional, si sos monotributista, los ingresos en dólares se convierten al tipo de cambio del día del ingreso y cuentan para tu límite de categoría (Ley 24.977 y modificatorias). Si estás en el Régimen General, tributás Ganancias (escala progresiva hasta 35%) e IVA si el servicio de alojamiento está gravado. A nivel provincial, las jurisdicciones aplican Ingresos Brutos: en CABA la alícuota para alquiler con fines turísticos ronda el 3%-5% según convenio multilateral. Algunas provincias turísticas como Río Negro o Neuquén tienen alícuotas propias. Adicionalmente, los municipios pueden cobrar una tasa de habilitación o turismo. ARCA (ex AFIP) cruzó datos de plataformas digitales desde 2022 mediante el Régimen de Información de Plataformas Digitales (RG AFIP 4838).

La fórmula base es: Ingreso bruto = Tarifa por noche × Noches ocupadas al año, donde noches ocupadas = 365 × (ocupación% / 100). El service fee de Airbnb (3%) se descuenta del bruto para obtener lo que efectivamente recibís. El costo de limpieza se multiplica por la cantidad de estadías al año (noches ocupadas ÷ estadía promedio). Los gastos fijos mensuales se anualizan (× 12). Los impuestos se aplican como porcentaje sobre el ingreso neto antes de impuestos. El resultado final es el ingreso neto anual real. Ejemplo: tarifa USD 60, 65% ocupación = 237 noches, bruto USD 14.220, menos 3% fee = USD 13.793, menos limpieza (USD 40 × 47 estadías = USD 1.880), menos gastos fijos anualizados y menos impuestos.

Depende mucho de la ubicación y la gestión. En zonas turísticas consolidadas como Bariloche, Mendoza ciudad o Palermo/Recoleta en CABA, una propiedad bien gestionada, bien fotografiada y con precio competitivo puede alcanzar 65%-80% de ocupación anual. En destinos estacionales como la Costa Atlántica, la ocupación real anual cae a 20%-35% porque el grueso se concentra en 3 meses. En zonas residenciales no turísticas de ciudades medianas, esperar 40%-55% es más realista. La ocupación también depende del tiempo de respuesta, las reseñas acumuladas y el pricing dinámico: hosts que usan herramientas de ajuste de precio por demanda suelen tener 10-15 puntos más de ocupación que los que fijan precio fijo todo el año.

Con la desregulación del mercado de alquileres (derogación del Decreto 70/2023 que eliminó la Ley de Alquileres 27.551 y estableció libertad de plazos y moneda), los alquileres tradicionales en dólares o ajustados por ICL se volvieron más competitivos. Sin embargo, Airbnb sigue ganando en zonas turísticas donde la tarifa diaria en dólares supera ampliamente lo que generaría un contrato mensual. La comparación clave: si un alquiler tradicional te da USD 600/mes y tu Airbnb proyecta USD 900/mes neto con 60% de ocupación, Airbnb gana. Pero Airbnb requiere más gestión, más desgaste de la propiedad y más volatilidad. En zonas sin flujo turístico, el alquiler tradicional suele ganar en tranquilidad y costo operativo.

El fee de limpieza cubre el costo real del servicio y, a veces, un pequeño margen. En Argentina, un servicio de limpieza para departamento de 1-2 ambientes cuesta entre $8.000 y $20.000 por turno según zona y frecuencia (2025). Para casas grandes puede llegar a $35.000-$50.000. Lo más importante es que el fee que le cobrás al huésped cubra el costo real: si cobrás menos de lo que pagás, estás subsidiando la estadía. Muchos hosts cometen el error de poner un fee bajo para mejorar el ranking en la búsqueda de Airbnb, pero eso destruye el margen en estadías cortas de 1-2 noches. Una estadía de 1 noche con tarifa USD 50 y fee de limpieza USD 15 puede ser menos rentable que una estadía de 5 noches con el mismo fee.

Los gastos fijos que no podés evitar aunque la propiedad esté vacía: expensas (si es PH o departamento), servicios básicos que no podés dar de baja (gas, electricidad, internet —Airbnb espera WiFi—), cuota del crédito hipotecario si compraste con financiamiento, seguro del inmueble (cubrí daños de huéspedes con un seguro específico, el AirCover de Airbnb tiene límites), y mantenimiento estimado (se suele presupuestar 1%-2% del valor del inmueble por año). Si contratás property manager, su fee también va aquí. No incluyas en gastos fijos los costos variables por estadía (limpieza, amenities): esos van en el campo específico.

En algunos países Airbnb actúa como agente de retención de impuestos locales (como occupancy tax en muchas ciudades de EE.UU.). En Argentina, Airbnb no retiene ni declara impuestos en nombre del host: el host recibe el pago completo (menos el service fee) y es responsable de declarar y pagar sus impuestos. Sin embargo, desde la RG AFIP 4838/2020 (hoy bajo órbita ARCA), las plataformas digitales que operan en Argentina deben informar las transacciones de sus usuarios argentinos. Eso significa que ARCA puede tener información de tus ingresos. Si no los declarás y la plataforma informó, podés recibir una fiscalización. Lo más ordenado es facturar cada reserva como prestación de servicio de alojamiento.

La estadía promedio impacta directamente en cuántos check-ins tenés al año y, por lo tanto, en el costo total de limpieza. Con 200 noches ocupadas al año: si la estadía promedio es 2 noches tenés 100 limpiezas; si es 5 noches tenés 40 limpiezas. Si cada limpieza cuesta $15.000, la diferencia es $900.000 al año solo en limpieza. Por eso estadías más largas suelen ser más rentables aunque la tarifa por noche sea un poco menor. Además, menos check-ins significa menos desgaste de la propiedad, menos comunicación operativa y menos riesgo de reseñas negativas por problemas de check-in. Estadías de 3-5 noches son el punto óptimo para la mayoría de los hosts en Argentina.

En el Régimen General de Ganancias, sí podés deducir amortización del edificio (no del terreno). La RG AFIP establece una vida útil de 50 años para inmuebles residenciales, lo que equivale a una amortización del 2% anual sobre el valor de construcción. Si el inmueble vale $50.000.000 y el terreno representa 30%, la base amortizable es $35.000.000 y la deducción anual es $700.000. En el Monotributo no podés deducir gastos ni amortización: pagás la cuota fija independientemente de tus costos. Esto hace que para hosts con ingresos altos y gastos reales significativos, el Régimen General a veces sea más conveniente que el Monotributo, aunque requiere llevar contabilidad.

Con menos del 50% de ocupación, el negocio puede funcionar igual si la tarifa es alta y los gastos fijos son bajos. La ecuación crítica es el punto de equilibrio: cuántas noches necesitás para cubrir todos los costos fijos anuales. Ejemplo: gastos fijos $200.000/mes = $2.400.000/año. Si tu tarifa neta (después de fee y limpieza) es $30.000/noche, necesitás 80 noches al año solo para cubrir fijos —eso es 22% de ocupación. Todo lo que supere eso es ganancia. En cambio, si tus gastos fijos son $500.000/mes, necesitás 200 noches (55% de ocupación) solo para equilibrar. Por eso reducir gastos fijos es tan importante como subir la tarifa.

La mayoría de las propiedades en Airbnb Argentina se listan en dólares estadounidenses porque la plataforma maneja esa moneda por defecto y los huéspedes internacionales pagan en su moneda local que Airbnb convierte. Airbnb te deposita en pesos al tipo de cambio oficial (tipo de cambio tarjeta/turista según la normativa vigente del BCRA). Esto tiene implicancias: en contextos de brecha cambiaria alta, el peso que recibís puede no reflejar el valor real en dólares. Calculá siempre tu ingreso neto en dólares primero para evaluar la rentabilidad real del negocio, y después convertí a pesos para planificar gastos operativos. La calculadora trabaja con la moneda que uses consistentemente —podés cargar todo en USD o todo en pesos, pero no mezcles.