Fundo Imobiliário (FII): Rendimento de Dividendos e Ganho de Capital
Os FII (Fundos de Investimento Imobiliário) pagam rendimentos mensais ao cotista, geralmente entre 0,5% e 1% ao mês sobre o valor da cota. Para pessoa física, esses dividendos são isentos de IR (Lei 11.033/2004, art. 3º, III — desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas, suas cotas sejam negociadas em bolsa e o cotista não detenha mais de 10%). Já o ganho de capital na venda de cotas é tributado em 20% (IN RFB 1.585/2015, art. 2º).
Quando usar esta calculadora
- Construir carteira de renda passiva mensal com FII.
- Comparar dividend yield de diferentes fundos (HGLG11, MXRF11, KNRI11, XPLG11).
- Simular aposentadoria com renda de FII.
- Decidir entre comprar imóvel e aplicar em fundo imobiliário de tijolo.
- Planejar reinvestimento dos dividendos para crescimento exponencial.
Exemplo: R$ 10.000 em FII a R$ 100/cota, dividendo R$ 0,90/mês
- Cotas compradas: 10.000 / 100 = 100 cotas.
- Dividend yield mensal: 0,90 / 100 = 0,90% am (≈ 11,35% aa).
- Dividendos em 24 meses: 100 × 0,90 × 24 = R$ 2.160 (isentos de IR).
- Valorização 4% aa por 2 anos: R$ 10.000 × 1,0816 = R$ 10.816.
- Ganho de capital: R$ 816. IR 20% = R$ 163,20.
- Total líquido: 2.160 + (10.816 − 163,20) − 10.000 = R$ 2.812,80.
Como funciona
1 min de leituraComo se calcula
O rendimento de um FII vem de duas fontes:
1. Dividendos mensais (isentos de IR para PF): qtd_cotas × dividendo_mês × meses.
2. Ganho de capital na venda (tributado 20%): (valor_venda − valor_compra) × 0,80.
Total_Líquido = Dividendos + (Valor_Venda − IR_Ganho) − Valor_Investido
Regras de isenção dos dividendos (Lei 11.033/2004 art. 3º III)
A isenção vale se TODOS estes requisitos forem cumpridos:
Tipos de FII
| Tipo | Exemplos | Característica |
|---|---|---|
| Tijolo | HGLG11, KNRI11, VISC11 | Dono de imóveis (renda de aluguel) |
| Papel | MXRF11, KNCR11 | Carteira de CRI/LCI |
| Fundos de Fundos | BCFF11, HFOF11 | Investe em outros FII |
| Desenvolvimento | RBED11 | Construção/incorporação |
Ganho de capital 20%
Recolhido via DARF pelo próprio investidor até o último dia útil do mês seguinte (código 6015). Há isenção para ganho em ações acima de R$ 20.000/mês, mas não se aplica a FII: qualquer ganho é tributado.
Fontes
Perguntas frequentes
Dividendos de FII pagam IR?
Não, para pessoa física são isentos (Lei 11.033/2004) desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas, seja listado em bolsa e o cotista não detenha mais de 10%.
E o ganho de capital na venda?
Tributado em 20%, pago via DARF pelo próprio investidor até o último dia útil do mês seguinte (código 6015).
FII tem prejuízo compensável?
Sim. Prejuízos em FII podem ser compensados apenas com ganhos em FII (não com ações) e não têm prazo de expiração.
Qual o dividend yield bom de FII em 2026?
Entre 8% e 12% aa (dividendos isentos) é considerado razoável. Yields muito altos (>15%) podem indicar risco elevado.
Posso comprar fração de cota?
Não, apenas cotas inteiras. Algumas corretoras oferecem investimento via fração agrupada, mas o que você possui são cotas inteiras.
Preciso declarar FII no IR?
Sim. Cotas em Bens e Direitos (grupo 07, código 03), dividendos em Rendimentos Isentos (linha 26) e ganho de capital em Renda Variável (mensal).
FII vai acabar com a isenção?
Houve tentativas via projetos de lei, mas até 2026 a isenção de dividendos para PF continua em vigor. Acompanhe o Congresso.
FII é melhor que imóvel físico?
Tipicamente sim: maior liquidez (vende em D+2), diversificação, sem ITBI/escritura, sem inadimplência de 1 inquilino, sem manutenção direta. Contra: volatilidade diária na cota.