Fundo Imobiliário (FII): Rendimento de Dividendos e Ganho de Capital
Calcule o rendimento de FII em 2026: dividendos mensais isentos de IR + ganho de capital tributado a 20% na venda.
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Calculadora específica para Brasil. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Brasil.
Quando usar esta calculadora
- Construir carteira de renda passiva mensal com FII.
- Comparar dividend yield de diferentes fundos (HGLG11, MXRF11, KNRI11, XPLG11).
- Simular aposentadoria com renda de FII.
- Decidir entre comprar imóvel e aplicar em fundo imobiliário de tijolo.
- Planejar reinvestimento dos dividendos para crescimento exponencial.
Tributação de FII no Brasil: Resumo das Regras Fiscais
| Componente | Alíquota / Tratamento | Condição | Base Legal |
|---|---|---|---|
| Dividendos mensais (PF) | Isento de IR | FII com ≥100 cotistas (Lei 14.754/2023), cotas negociadas na B3, cotista com <10% das cotas e <10% dos rendimentos | Lei 11.033/2004, art. 3º, III |
| Ganho de capital na venda (PF) | 20% sobre o lucro | Qualquer valor — sem isenção de R$ 20.000/mês (exclusiva de ações) | IN RFB 1.585/2015, art. 2º |
| Prazo de recolhimento (ganho de capital) | DARF código 6015 | Até o último dia útil do mês seguinte à venda | IN RFB 1.585/2015 |
| Dividendos mensais (PF) — fora das condições | Tributado normalmente | Se qualquer requisito da isenção não for cumprido | Lei 11.033/2004, art. 3º, III |
Fuente: Receita Federal do Brasil — IN RFB 1.585/2015 e Lei 11.033/2004 (Planalto)
Como funciona
Como se calcula
O rendimento total de um FII vem de duas fontes:
1. Dividendos mensais (isentos de IR para PF): qtd_cotas × dividendo_mês × meses
2. Ganho de capital na venda (tributado a 20%): (valor_venda − valor_compra) × 0,80
Total_Líquido = Dividendos + (Valor_Venda − IR_Ganho) − Valor_InvestidoExemplo prático: Investidor compra 100 cotas a R$ 100 (investimento: R$ 10.000), recebe R$ 0,80/cota/mês por 12 meses e vende a R$ 115/cota.
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Regras de isenção dos dividendos (Lei 11.033/2004, art. 3º, III)
A isenção vale somente se todos estes requisitos forem cumpridos simultaneamente:
> Atenção: Se o fundo deixar de cumprir qualquer um desses critérios em determinado período, os rendimentos distribuídos naquele intervalo passam a ser tributados na fonte a 20%, mesmo para pessoas físicas. Verifique o informe de rendimentos do fundo antes de declarar.
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Tipos de FII e sua composição de renda
| Tipo | Exemplos (B3) | Fonte primária de renda | Volatilidade típica |
|---|---|---|---|
| Tijolo | HGLG11, KNRI11, VISC11 | Aluguel de imóveis físicos | Moderada |
| Papel | MXRF11, KNCR11 | Juros de CRI/LCI indexados ao CDI ou IPCA | Baixa a moderada |
| Fundos de Fundos (FoF) | BCFF11, HFOF11 | Distribuição de outros FII | Moderada |
| Desenvolvimento | RBED11 | Lucro na incorporação/venda de imóveis | Alta |
Implicação prática: FIIs de papel tendem a distribuir mais dividendos em ciclos de juros altos (CDI elevado); FIIs de tijolo dependem da taxa de vacância e dos reajustes de aluguel (geralmente IGPM ou IPCA). Essa diferença afeta diretamente o dividendo mensal que entra no cálculo.
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Ganho de capital: 20% sem isenção
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O que esta calculadora NÃO inclui
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Erros comuns ao calcular rendimento de FII
1. Confundir dividend yield anualizado com retorno total: o yield (dividendo anual ÷ preço da cota) não captura a variação do preço da cota.
2. Ignorar o custo médio nas compras parceladas: cada compra a preço diferente altera a base de cálculo do ganho de capital.
3. Aplicar a isenção de R$ 20.000 de ações aos FII: são regimes distintos; qualquer ganho com FII é tributado a 20%.
4. Esquecer o DARF mensal: multa de 0,33%/dia (máximo 20%) + juros Selic sobre o imposto não recolhido no prazo.
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Fontes
Exemplo: R$ 10.000 em FII a R$ 100/cota, dividendo R$ 0,90/mês
Perguntas frequentes
Dividendos de FII pagam IR?
E o ganho de capital na venda?
FII tem prejuízo compensável?
Qual o dividend yield bom de FII em 2026?
Posso comprar fração de cota?
Preciso declarar FII no IR?
FII vai acabar com a isenção?
FII é melhor que imóvel físico?
Fontes e referências
Metodologia e confiança
Calculadora de finanzas revisada por el equipo editorial de Hacé Cuentas, contrastada con Lei 11.033/2004 — Planalto (art. 3º, III), según nuestra política editorial y metodología.
Última revisión: 22 de junho de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Resultados orientativos. Para decisões críticas, consulte um profissional.
Rodríguez, M. (2026). Fundo Imobiliário (FII): Rendimento de Dividendos e Ganho de Capital. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/fundo-imobiliario-fii-rendimento-dividendo
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