Estimador de Expensas de Departamento
Calculadora expensas: estimá cuánto vas a pagar de expensas según los m2, zona, amenities y antigüedad del edificio. Argentina 2026 · Gratis y rápido.
- Datos verificados · junio de 2026
- Editado por Martín Rodríguez
- Fórmula verificada con pruebas automatizadas
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Cómo usar esta calculadora
Usá los pasos de esta herramienta y revisá debajo la fórmula, los supuestos y sus límites.
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Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).
Cuándo usar esta calculadora
- Evaluar si podés afrontar las expensas antes de firmar un contrato de alquiler en un edificio nuevo con amenities en Palermo o Puerto Madero.
- Comparar dos departamentos similares: uno en un edificio viejo sin portero 24 hs y otro con gym, pileta y SUM, para ver cuánto más caro resulta el segundo mes a mes.
- Estimar el gasto real de comprar una unidad en un edificio de pocas unidades (4-6 pisos) vs. una torre de 100 departamentos donde los costos se distribuyen mejor.
- Calcular el impacto en tu presupuesto mensual al mudarte de una ciudad del interior (Córdoba, Rosario) a CABA, donde el costo por m² de expensas puede ser hasta 3 veces mayor.
- Proyectar el flujo de caja anual de una inversión inmobiliaria incluyendo expensas como gasto fijo antes de calcular la rentabilidad neta del alquiler.
Multiplicadores que aplica esta calculadora sobre el costo base por m²
El estimador parte de un costo base por m² según la zona y lo ajusta por amenities y cantidad de unidades. Estos son los factores exactos que usa.
| Variable | Condición | Factor aplicado |
|---|---|---|
| Amenities | Sin amenities | × 1,00 |
| Amenities | Básicos (SUM, laundry) | × 1,25 |
| Amenities | Completos (pileta, gym, seguridad) | × 1,65 |
| Unidades del edificio | Más de 40 unidades | × 0,85 |
| Unidades del edificio | 21 a 40 unidades | × 0,92 |
| Unidades del edificio | 10 a 20 unidades | × 1,00 |
| Unidades del edificio | Menos de 10 unidades | × 1,15 |
Costo base por m² (2026): CABA Premium $1.200 · CABA Media $950 · CABA Sur $750 · GBA Norte $850 · GBA Oeste/Sur $600 · Interior $500. Expensa = m² × base × factor amenities × factor unidades. Rango estimado = ±25% / +30% sobre ese valor. Valores orientativos de mercado.
Cómo funciona
Cómo se calcula
Las expensas se dividen en dos grandes grupos: ordinarias (funcionamiento diario del edificio) y extraordinarias (obras, refacciones). Este estimador trabaja con las ordinarias, que son las que paga el inquilino o propietario todos los meses.
La fórmula aplicada es:
Expensas_mensuales = Superficie_m2 × CostoPorM2_zona_amenities
CostoPorM2_zona_amenities = CostoBase_zona × Factor_amenities × Factor_unidades
Factor_amenities:
- Sin amenities: × 1.00
- Amenities parciales: × 1.30
- Amenities completos: × 1.55
Factor_unidades:
- Más de 60 unidades: × 0.85 (economía de escala)
- 30–60 unidades: × 1.00 (base)
- Menos de 30 unidades: × 1.20 (costos fijos repartidos en menos vecinos)
Rango_mínimo = Superficie_m2 × CostoBase_zona × 0.80
Rango_máximo = Superficie_m2 × CostoBase_zona × Factor_amenities × Factor_unidades × 1.20El costo por m² resulta de dividir el total de gastos del edificio (sueldo del encargado, seguros, gas, luz de partes comunes, ascensor, limpieza, administración) por la suma de las superficies de todas las unidades.
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Tabla de referencia
Valores de referencia orientativos para 2026 en pesos argentinos (actualizá con los aumentos salariales de encargados según CCT 589/10):
| Zona / Ciudad | Sin amenities ($/m²) | Con amenities parciales ($/m²) | Con amenities completos ($/m²) |
|---|---|---|---|
| CABA Premium (Palermo, Puerto Madero, Recoleta) | $1.100 – $1.400 | $1.500 – $1.800 | $1.800 – $2.500 |
| CABA Media (Caballito, Villa Urquiza, Almagro) | $850 – $1.100 | $1.100 – $1.400 | $1.400 – $1.900 |
| CABA Sur (Pompeya, Mataderos, Lugano) | $600 – $850 | $850 – $1.100 | $1.100 – $1.400 |
| GBA Zona Norte (Vicente López, San Isidro) | $900 – $1.200 | $1.200 – $1.600 | $1.600 – $2.200 |
| GBA Zona Oeste/Sur (Ramos Mejía, Quilmes) | $600 – $900 | $850 – $1.100 | $1.100 – $1.500 |
| Córdoba Capital | $700 – $950 | $950 – $1.250 | $1.250 – $1.700 |
| Rosario | $650 – $900 | $900 – $1.200 | $1.200 – $1.600 |
| Mendoza Capital | $550 – $800 | $800 – $1.050 | $1.050 – $1.400 |
> Nota: los valores varían mes a mes según la paritaria de encargados de edificio (Sindicato SUTERH, encuadrado en el CCT 589/10) y los aumentos de tarifas de servicios. Los sueldos del personal representan típicamente el 50-65% del total de las expensas ordinarias.
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Casos típicos
Caso 1 – 2 ambientes en Palermo con amenities completos
Caso 2 – 3 ambientes en Caballito sin amenities, edificio chico
Caso 3 – Monoambiente en Córdoba Capital sin amenities
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Errores comunes
1. Ignorar el sueldo del encargado como variable principal. El sueldo del encargado con antigüedad, cargas sociales y aguinaldo puede representar el 55-65% de las expensas totales. Cualquier aumento paritario del SUTERH impacta directo en tu bolsillo.
2. Comparar expensas de edificios con distinta cantidad de unidades sin ajustar. Un edificio de 8 unidades puede tener expensas totales de $800.000/mes que entre pocos vecinos resultan en $100.000 por unidad; uno de 100 unidades con $3.000.000 totales paga $30.000 por unidad. El costo total no dice nada; el costo por unidad, sí.
3. No considerar las expensas extraordinarias en el presupuesto. Las ordinarias son las corrientes, pero las extraordinarias (pintura de fachada, cambio de ascensor, impermeabilización de terraza) pueden sumar entre 1 y 3 expensas ordinarias adicionales por año. Estas las paga siempre el propietario, no el inquilino.
4. Asumir que un edificio nuevo tiene expensas más bajas. Los edificios nuevos con amenities suelen tener expensas más altas que los sin amenities porque el mantenimiento de pileta, gym y seguridad 24 hs tiene costo fijo elevado independientemente del uso.
5. No chequear si el edificio tiene deuda de expensas. Antes de comprar, es clave pedir el certificado de deuda de expensas al administrador. Una deuda acumulada puede trasladarse al nuevo propietario según el artículo 2049 del Código Civil y Comercial de la Nación.
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Ejemplo: 2 ambientes de 45m2 en Palermo con amenities completos
Preguntas frecuentes
¿Qué incluyen las expensas ordinarias de un edificio?
¿Las expensas las paga el inquilino o el propietario?
¿Cuánto sube el sueldo del encargado por año y cómo afecta las expensas?
¿Qué diferencia hay entre expensas en CABA y en el GBA?
¿Cómo puedo saber si las expensas de un edificio son razonables antes de mudarse?
¿Los amenities siempre justifican el costo extra en expensas?
¿Qué es el fondo de reserva y debo pagarlo como inquilino?
¿Cómo impacta la cantidad de unidades del edificio en el monto de las expensas?
¿Puedo reclamar si el administrador cobra expensas mal liquidadas?
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Calculadora de vida cotidiana con fórmula verificada automáticamente contra Ley 27.551 de Alquileres – Argentina.gob.ar (Ministerio de Justicia), según nuestra política editorial y metodología.
Actualizado: junio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
Rodríguez, M. (2026). Estimador de Expensas de Departamento. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-expensas-departamento-estimado
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