Estimador de Expensas de Departamento🇦🇷 Actualizado abril de 2026
El Estimador de Expensas de Departamento calculá cuánto vas a pagar por mes en gastos comunes según la superficie de tu unidad, la zona donde está ubicado el edificio, si tiene amenities y la cantidad de unidades que reparten los costos. La fórmula base es: Expensas = Superficie (m²) × Costo por m² según zona y amenities. Se usa antes de alquilar o comprar un departamento para evaluar el costo real de vivir ahí, ya que las expensas pueden representar entre el 20% y el 40% del valor del alquiler. En CABA, los valores de 2025-2026 oscilan entre $900 y $2.500/m² según el barrio y las prestaciones del edificio.
Cuándo usar esta calculadora
- Evaluar si podés afrontar las expensas antes de firmar un contrato de alquiler en un edificio nuevo con amenities en Palermo o Puerto Madero.
- Comparar dos departamentos similares: uno en un edificio viejo sin portero 24 hs y otro con gym, pileta y SUM, para ver cuánto más caro resulta el segundo mes a mes.
- Estimar el gasto real de comprar una unidad en un edificio de pocas unidades (4-6 pisos) vs. una torre de 100 departamentos donde los costos se distribuyen mejor.
- Calcular el impacto en tu presupuesto mensual al mudarte de una ciudad del interior (Córdoba, Rosario) a CABA, donde el costo por m² de expensas puede ser hasta 3 veces mayor.
- Proyectar el flujo de caja anual de una inversión inmobiliaria incluyendo expensas como gasto fijo antes de calcular la rentabilidad neta del alquiler.
Ejemplo: 2 ambientes de 45m2 en Palermo con amenities completos
- Superficie: 45 m2.
- Zona: CABA Premium (Palermo).
- Amenities: Completos (pileta, gym).
- Costo estimado por m2: $1.500-2.000.
- Expensas estimadas: 45 × $1.750 = $78.750/mes.
Cómo funciona
4 min de lecturaCómo se calcula
Las expensas se dividen en dos grandes grupos: ordinarias (funcionamiento diario del edificio) y extraordinarias (obras, refacciones). Este estimador trabaja con las ordinarias, que son las que paga el inquilino o propietario todos los meses.
La fórmula aplicada es:
Expensas_mensuales = Superficie_m2 × CostoPorM2_zona_amenities
CostoPorM2_zona_amenities = CostoBase_zona × Factor_amenities × Factor_unidades
Factor_amenities:
- Sin amenities: × 1.00
- Amenities parciales: × 1.30
- Amenities completos: × 1.55
Factor_unidades:
- Más de 60 unidades: × 0.85 (economía de escala)
- 30–60 unidades: × 1.00 (base)
- Menos de 30 unidades: × 1.20 (costos fijos repartidos en menos vecinos)
Rango_mínimo = Superficie_m2 × CostoBase_zona × 0.80
Rango_máximo = Superficie_m2 × CostoBase_zona × Factor_amenities × Factor_unidades × 1.20El costo por m² resulta de dividir el total de gastos del edificio (sueldo del encargado, seguros, gas, luz de partes comunes, ascensor, limpieza, administración) por la suma de las superficies de todas las unidades.
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Tabla de referencia
Valores de referencia orientativos para 2026 en pesos argentinos (actualizá con los aumentos salariales de encargados según CCT 589/10):
| Zona / Ciudad | Sin amenities ($/m²) | Con amenities parciales ($/m²) | Con amenities completos ($/m²) |
|---|---|---|---|
| CABA Premium (Palermo, Puerto Madero, Recoleta) | $1.100 – $1.400 | $1.500 – $1.800 | $1.800 – $2.500 |
| CABA Media (Caballito, Villa Urquiza, Almagro) | $850 – $1.100 | $1.100 – $1.400 | $1.400 – $1.900 |
| CABA Sur (Pompeya, Mataderos, Lugano) | $600 – $850 | $850 – $1.100 | $1.100 – $1.400 |
| GBA Zona Norte (Vicente López, San Isidro) | $900 – $1.200 | $1.200 – $1.600 | $1.600 – $2.200 |
| GBA Zona Oeste/Sur (Ramos Mejía, Quilmes) | $600 – $900 | $850 – $1.100 | $1.100 – $1.500 |
| Córdoba Capital | $700 – $950 | $950 – $1.250 | $1.250 – $1.700 |
| Rosario | $650 – $900 | $900 – $1.200 | $1.200 – $1.600 |
| Mendoza Capital | $550 – $800 | $800 – $1.050 | $1.050 – $1.400 |
> Nota: los valores varían mes a mes según la paritaria de encargados de edificio (Sindicato SUTERH, encuadrado en el CCT 589/10) y los aumentos de tarifas de servicios. Los sueldos del personal representan típicamente el 50-65% del total de las expensas ordinarias.
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Casos típicos
Caso 1 – 2 ambientes en Palermo con amenities completos
Caso 2 – 3 ambientes en Caballito sin amenities, edificio chico
Caso 3 – Monoambiente en Córdoba Capital sin amenities
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Errores comunes
1. Ignorar el sueldo del encargado como variable principal. El sueldo del encargado con antigüedad, cargas sociales y aguinaldo puede representar el 55-65% de las expensas totales. Cualquier aumento paritario del SUTERH impacta directo en tu bolsillo.
2. Comparar expensas de edificios con distinta cantidad de unidades sin ajustar. Un edificio de 8 unidades puede tener expensas totales de $800.000/mes que entre pocos vecinos resultan en $100.000 por unidad; uno de 100 unidades con $3.000.000 totales paga $30.000 por unidad. El costo total no dice nada; el costo por unidad, sí.
3. No considerar las expensas extraordinarias en el presupuesto. Las ordinarias son las corrientes, pero las extraordinarias (pintura de fachada, cambio de ascensor, impermeabilización de terraza) pueden sumar entre 1 y 3 expensas ordinarias adicionales por año. Estas las paga siempre el propietario, no el inquilino.
4. Asumir que un edificio nuevo tiene expensas más bajas. Los edificios nuevos con amenities suelen tener expensas más altas que los sin amenities porque el mantenimiento de pileta, gym y seguridad 24 hs tiene costo fijo elevado independientemente del uso.
5. No chequear si el edificio tiene deuda de expensas. Antes de comprar, es clave pedir el certificado de deuda de expensas al administrador. Una deuda acumulada puede trasladarse al nuevo propietario según el artículo 2049 del Código Civil y Comercial de la Nación.
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Preguntas frecuentes
¿Qué incluyen las expensas ordinarias de un edificio?
Las expensas ordinarias cubren los gastos de funcionamiento diario: sueldo del encargado y cargas sociales (50-65% del total), seguro del edificio, electricidad y gas de partes comunes, mantenimiento de ascensores, limpieza, honorarios del administrador (entre 8-12% del total de expensas) y gastos de administración general. No incluyen refacciones estructurales ni mejoras, que van a expensas extraordinarias.
¿Las expensas las paga el inquilino o el propietario?
Según la Ley de Alquileres 27.551 y sus modificaciones, las expensas ordinarias las paga el inquilino ya que corresponden al uso y goce del inmueble. Las expensas extraordinarias (obras, mejoras, fondos de reserva) son siempre a cargo del propietario. Esta distinción es irrenunciable y no puede modificarse por contrato.
¿Cuánto sube el sueldo del encargado por año y cómo afecta las expensas?
El SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal) negocia paritarias generalmente en dos o tres tramos anuales. En 2024 los aumentos acumulados superaron el 200%. Como el sueldo del encargado representa el 55-65% de las expensas, un aumento salarial del 10% mensual puede traducirse en una suba del 6-7% en la expensa total del mes siguiente.
¿Qué diferencia hay entre expensas en CABA y en el GBA?
En CABA las expensas son en promedio un 20-40% más altas que en GBA Zona Oeste/Sur, principalmente por la mayor densidad de servicios, costos de administración más elevados y edificios más equipados. GBA Zona Norte (Vicente López, San Isidro) se acerca a los valores de CABA Media. En ciudades del interior como Córdoba o Rosario, los valores son entre un 30-50% menores a los de CABA Premium.
¿Cómo puedo saber si las expensas de un edificio son razonables antes de mudarse?
Pedile al administrador el último estado de cuenta detallado (es tu derecho como consorcista o futuro inquilino). Calculá el costo por m² dividiendo el total de expensas ordinarias por la suma de superficies de todas las unidades. Si el resultado supera los valores de la tabla de referencia para tu zona en más de un 20%, pedí una explicación de los ítems que lo justifican (personal adicional, deudas, seguros especiales).
¿Los amenities siempre justifican el costo extra en expensas?
Depende del uso real. Una pileta y un gym en un edificio de 20 unidades pueden sumar $150.000-$300.000/mes en costos operativos (agua, gas, mantenimiento, instructor) que se reparten entre pocos vecinos. En un edificio de 100 unidades, ese mismo gasto resulta en $1.500-$3.000 por unidad. Antes de elegir un edificio con amenities, preguntá qué porcentaje del total representan esos costos en la liquidación mensual.
¿Qué es el fondo de reserva y debo pagarlo como inquilino?
El fondo de reserva es un porcentaje (generalmente el 5-10% del total de expensas) que el consorcio acumula para afrontar gastos imprevistos o extraordinarios. Según la jurisprudencia mayoritaria y la Ley 27.551, el fondo de reserva no debe pagarlo el inquilino porque tiene naturaleza de gasto extraordinario. Si aparece discriminado en la liquidación, podés descontarlo de lo que le pagás al propietario.
¿Cómo impacta la cantidad de unidades del edificio en el monto de las expensas?
Los gastos fijos del edificio (encargado, seguro, administración) se distribuyen entre todas las unidades según el coeficiente de propiedad horizontal establecido en el reglamento. Un edificio de 10 unidades que paga $500.000/mes en gastos fijos asigna $50.000 promedio por unidad; uno de 100 unidades con $2.000.000 en gastos asigna $20.000 promedio. La economía de escala beneficia a los edificios grandes incluso si tienen más servicios.
¿Puedo reclamar si el administrador cobra expensas mal liquidadas?
Sí. El artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que el administrador tiene la obligación de rendir cuentas y los consorcistas pueden impugnar las liquidaciones. Si sos inquilino, tu reclamo es indirecto a través del propietario. En CABA, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor recepta denuncias contra administradores, y el GCBA regula la actividad mediante la Ley 941 con registro obligatorio de administradores.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
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Última revisión: 25 de abril de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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