Valor m² CABA por barrio🇦🇷 Actualizado mayo de 2026
Esta calculadora te muestra el valor promedio del metro cuadrado (m²) en dólares para cada barrio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), diferenciando por tipo de propiedad (departamento, PH, casa). El precio por m² varía enormemente según la zona: Palermo, Puerto Madero y Belgrano encabezan los valores más altos, mientras que barrios como Lugano, Mataderos o Nueva Pompeya se ubican en los valores más accesibles. La fórmula base de tasación es: Valor total ≈ Precio USD/m² del barrio × Superficie cubierta (m²), ajustado por antigüedad, piso, amenities y estado del inmueble. Esta herramienta es indispensable antes de comprar, vender, tasar o invertir en propiedades en CABA.
Cuándo usar esta calculadora
- Estás por comprar un departamento en Caballito y querés saber si el precio que te piden está dentro del rango de mercado para la zona.
- Necesitás tasar tu PH en Villa Urquiza para publicarlo en precio competitivo y no perder la venta por pedir de más o de menos.
- Sos inversor y comparás el retorno potencial entre comprar en Palermo (alto valor, alta demanda de alquiler) versus Almagro (valor moderado, buena rentabilidad).
- Tenés que declarar el valor de venta de un inmueble y necesitás una referencia de mercado real por barrio para respaldar el precio ante la AFIP.
- Querés calcular cuánto valorizó tu propiedad en Núñez en los últimos 3 años comparando el valor actual por m² con el precio de compra original.
Ejemplo de cálculo
- Palermo depto
- USD 2800
Cómo funciona
4 min de lecturaCómo se calcula
El valor de un inmueble en CABA se estima multiplicando el precio de referencia por metro cuadrado del barrio por la superficie cubierta. Opcionalmente, se aplican factores de ajuste según características del inmueble:
Valor base (USD) = Precio_m²_barrio × Sup_cubierta_m²
Valor ajustado = Valor base
× Factor_antigüedad (nuevos: 1.10 | 10-20 años: 1.00 | +30 años: 0.85)
× Factor_piso (PB s/jardín: 0.90 | Pisos medios: 1.00 | Últimos c/vista: 1.08)
× Factor_amenities (Sin amenities: 1.00 | Con amenities completos: 1.10–1.15)
× Factor_estado (A estrenar: 1.10 | Buen estado: 1.00 | A refaccionar: 0.80–0.90)Para semisótanos o locales comerciales se aplican coeficientes adicionales definidos por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.
---
Tabla de referencia
Precios promedio USD/m² por barrio CABA — departamentos usados, 2025–2026 (fuente: relevamiento de mercado inmobiliario CABA).
| Barrio | USD/m² promedio | Rango típico | Observación |
|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5.800 | 4.500–6.500 | El más caro de CABA, torres premium |
| Palermo | 2.800 | 2.200–3.500 | Alta demanda, múltiples microzonas |
| Belgrano | 2.600 | 2.100–3.200 | Belgrano R supera los 3.000 USD/m² |
| Núñez | 2.500 | 2.000–3.000 | Zona en alza, cerca de universidades |
| Recoleta | 2.700 | 2.100–3.400 | Edificios emblemáticos, alta valuación |
| Caballito | 2.200 | 1.800–2.700 | Barrio intermedio con alta liquidez |
| Villa Urquiza | 2.100 | 1.700–2.500 | Crecimiento sostenido post-pandemia |
| Almagro | 1.900 | 1.500–2.300 | Buena rentabilidad para inversión |
| Flores | 1.700 | 1.300–2.100 | Heterogéneo según microlocalización |
| Villa del Parque | 1.800 | 1.400–2.200 | Barrio familiar consolidado |
| Balvanera | 1.600 | 1.200–2.000 | Once: zona comercial con variabilidad |
| Mataderos | 1.300 | 1.000–1.700 | Casas PHs predominan sobre deptos |
| Villa Lugano | 950 | 700–1.300 | El más accesible de CABA |
| La Boca | 1.400 | 1.000–1.900 | Microzona cercana al Riachuelo |
| San Telmo | 2.000 | 1.500–2.600 | Alta demanda turística/airbnb |
> Nota: Los valores son promedios orientativos de mercado. PHs suelen valer 5–12% menos que deptos en el mismo barrio; casas varían ampliamente por terreno.
---
Casos típicos
Caso 1 – Compra de departamento en Palermo (80 m²)
Un comprador analiza un depto de 80 m² en Palermo Soho, 3° piso, 15 años de antigüedad, sin amenities:
Caso 2 – PH en Caballito (65 m² cubiertos + 20 m² patio)
Caso 3 – Inversión comparada: Almagro vs. Palermo
Un inversor compara dos deptos de 45 m²:
---
Errores comunes
1. Confundir superficie cubierta con superficie total: Los portales inmobiliarios suelen publicar la superficie total (cubierta + semicubierta + descubierta). Solo la cubierta se valúa al 100%; balcones y patios entre el 25% y 50%.
2. No considerar la microlocalización dentro del barrio: Palermo tiene microzonas con diferencias de hasta USD 800/m²: Palermo Soho (alta demanda) vs. Palermo viejo lindante con Villa Crespo (valores más bajos). Un precio promedio de barrio puede inducir a error.
3. Aplicar el precio de lista como precio de cierre: En CABA, la brecha entre precio publicado y precio de escritura puede ser del 5% al 15%, especialmente en mercados con poca liquidez. El USD/m² real de cierre suele ser inferior al publicado.
4. Ignorar la incidencia del terreno en PHs y casas: Un PH en planta baja con patio propio en Belgrano puede valer más que un depto en piso alto del mismo edificio, por el valor del terreno. Comparar PH vs. depto usando el mismo USD/m² es incorrecto.
5. No actualizar el valor según el contexto macroeconómico: Los precios en USD en CABA cayeron aproximadamente un 30–35% entre 2019 y 2023, y desde 2024 muestran recuperación parcial. Tasaciones viejas (2022) subestiman el valor actual en zonas premium.
---
Calculadoras relacionadas
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el barrio más caro de CABA por metro cuadrado?
Puerto Madero es consistentemente el barrio más caro de CABA, con valores promedio que oscilan entre USD 4.500 y USD 6.500/m² según el edificio y la torre. Le siguen Recoleta (USD 2.100–3.400/m²) y Palermo (USD 2.200–3.500/m²). La diferencia entre Puerto Madero y Villa Lugano puede ser de hasta 7 veces en valor por m².
¿Cuánto se cobra de comisión inmobiliaria en CABA en una compraventa?
En CABA la comisión inmobiliaria estándar para compraventa es del 3% + IVA para cada parte (comprador y vendedor), es decir un total de 6% + IVA sobre el precio de escritura. En operaciones muy grandes o negociadas puede reducirse al 2%. Esta comisión está regulada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA (CUCICBA).
¿La valuación fiscal del ABL tiene relación con el valor de mercado?
No directamente. La valuación fiscal que usa CABA para calcular el ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) es establecida por la Dirección General de Rentas de CABA y suele estar muy por debajo del valor de mercado real. En propiedades premium, el valor de mercado puede ser 5 a 10 veces superior a la valuación fiscal. Podés usar nuestra calculadora de ABL para comparar.
¿Qué impuestos paga el comprador al escriturar una propiedad en CABA?
El comprador abona: Impuesto de Sellos del 3,6% sobre el valor de escritura (en CABA); honorarios del escribano (aprox. 1–2% del valor); comisión inmobiliaria 3% + IVA. El vendedor paga: ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) del 1,5% si el inmueble no es su vivienda permanente, o Impuesto a las Ganancias si aplica (persona jurídica). A partir de 2018, los bienes adquiridos por personas físicas tributan Ganancias sobre la ganancia real, no ITI.
¿Cómo afecta la antigüedad de un edificio al precio por m²?
Los edificios a estrenar o de hasta 5 años pueden cotizar entre un 10% y 20% más que uno de la misma zona con 20–30 años de antigüedad, por menores costos de mantenimiento, mejores instalaciones y mayor eficiencia. Sin embargo, en barrios históricos como San Telmo o Recoleta, los edificios de arquitectura de principios del siglo XX con detalles originales pueden mantener o superar el valor de uno moderno por su valor patrimonial.
¿Qué diferencia hay entre valuar un PH y un departamento en el mismo barrio?
Un PH (Planta Horizontal) generalmente cotiza entre un 5% y 12% menos que un departamento de igual superficie en el mismo edificio o zona, principalmente porque carece de ascensor o portería. Sin embargo, un PH con terraza propia o patio exclusivo puede superar el valor del depto por el m² de espacio exterior, que se valúa al 30–50% del precio cubierto. La incidencia del terreno propio es clave en casas.
¿Con qué frecuencia cambian los valores por m² en CABA?
El mercado inmobiliario de CABA se actualiza continuamente, pero los grandes cambios de tendencia suelen verse en períodos de 6 a 12 meses. Entre 2019 y 2023 los precios en dólares cayeron un 30–35% desde su pico histórico. Desde mediados de 2024 se registra una recuperación del orden del 5–10% en zonas premium. Es recomendable consultar el Reporte Inmobiliario o el IRI (Índice de Referencia Inmobiliaria) para valores actualizados.
¿Se puede usar esta calculadora para propiedades comerciales?
Los valores mostrados corresponden a propiedades residenciales (deptos, PHs, casas). Los locales comerciales, oficinas y depósitos tienen lógicas de valuación distintas: se miden por rentabilidad esperada (cap rate) además del m², y la ubicación frente a arterias comerciales impacta mucho más. Un local en Av. Santa Fe puede duplicar el valor de uno en una calle interna del mismo barrio. Para usos comerciales, se recomienda consultar a un tasador matriculado (CPCAB o Tribunal de Tasaciones de la Nación).
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 22 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
Los cálculos corren 100% en tu navegador. No guardamos ni transmitimos tus datos. Leé nuestra política de privacidad.
Resultados orientativos. Para decisiones financieras, médicas o legales críticas, consultá con un profesional.