Valor m² CABA por barrio
Esta calculadora te ayuda con un cálculo específico aplicando las fórmulas y referencias más usadas. Valor estimado m² CABA por barrio.
- Datos verificados · julio de 2026
- Editado por Martín Rodríguez
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Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).
Cuándo usar esta calculadora
- Estás por comprar un departamento en Caballito y querés saber si el precio que te piden está dentro del rango de mercado para la zona.
- Necesitás tasar tu PH en Villa Urquiza para publicarlo en precio competitivo y no perder la venta por pedir de más o de menos.
- Sos inversor y comparás el retorno potencial entre comprar en Palermo (alto valor, alta demanda de alquiler) versus Almagro (valor moderado, buena rentabilidad).
- Tenés que declarar el valor de venta de un inmueble y necesitás una referencia de mercado real por barrio para respaldar el precio ante la AFIP.
- Querés calcular cuánto valorizó tu propiedad en Núñez en los últimos 3 años comparando el valor actual por m² con el precio de compra original.
Valor USD/m² por barrio CABA — departamentos usados 2025–2026
| Barrio | USD/m² promedio | Rango típico | Observación |
|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5.800 | 4.500–6.500 | Torres premium, el más caro de CABA |
| Recoleta | 2.700 | 2.100–3.400 | Edificios emblemáticos, alta valuación |
| Palermo | 2.800 | 2.200–3.500 | Alta demanda, múltiples microzonas |
| Belgrano | 2.600 | 2.100–3.200 | Belgrano R supera USD 3.000/m² |
| Núñez | 2.500 | 2.000–3.000 | Zona en alza, cerca de universidades |
| San Telmo | 2.000 | 1.500–2.600 | Alta demanda turística / Airbnb |
| Caballito | 2.200 | 1.800–2.700 | Barrio intermedio con alta liquidez |
| Villa Urquiza | 2.100 | 1.700–2.500 | Crecimiento sostenido post-pandemia |
| Almagro | 1.900 | 1.500–2.300 | Buena rentabilidad para inversión |
| Flores | 1.700 | 1.300–2.100 | Heterogéneo según microlocalización |
| Balvanera | 1.600 | 1.200–2.000 | Once: zona comercial con variabilidad |
| La Boca | 1.400 | 1.000–1.900 | Microzona cercana al Riachuelo |
| Mataderos | 1.300 | 1.000–1.700 | PHs y casas predominan sobre deptos |
| Villa Lugano | 950 | 700–1.300 | El más accesible de CABA |
Fuente: Tribunal de Tasaciones de la Nación (ttn.gov.ar) — relevamiento de mercado inmobiliario CABA 2025–2026. PHs suelen valer 5–12% menos que deptos en el mismo barrio.
Cómo funciona
Cómo se calcula
El valor de un inmueble en CABA se estima multiplicando el precio de referencia por metro cuadrado del barrio por la superficie cubierta. Opcionalmente, se aplican factores de ajuste según características del inmueble:
Valor base (USD) = Precio_m²_barrio × Sup_cubierta_m²
Valor ajustado = Valor base
× Factor_antigüedad (nuevos: 1.10 | 10-20 años: 1.00 | +30 años: 0.85)
× Factor_piso (PB s/jardín: 0.90 | Pisos medios: 1.00 | Últimos c/vista: 1.08)
× Factor_amenities (Sin amenities: 1.00 | Con amenities completos: 1.10–1.15)
× Factor_estado (A estrenar: 1.10 | Buen estado: 1.00 | A refaccionar: 0.80–0.90)Para semisótanos o locales comerciales se aplican coeficientes adicionales definidos por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.
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Tabla de referencia
Precios promedio USD/m² por barrio CABA — departamentos usados, 2025–2026 (fuente: relevamiento de mercado inmobiliario CABA).
> Nota: Los valores son promedios orientativos de mercado. PHs suelen valer 5–12% menos que deptos en el mismo barrio; casas varían ampliamente por terreno.
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Casos típicos
Caso 1 – Compra de departamento en Palermo (80 m²)
Un comprador analiza un depto de 80 m² en Palermo Soho, 3° piso, 15 años de antigüedad, sin amenities:
Caso 2 – PH en Caballito (65 m² cubiertos + 20 m² patio)
Caso 3 – Inversión comparada: Almagro vs. Palermo
Un inversor compara dos deptos de 45 m²:
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Errores comunes
1. Confundir superficie cubierta con superficie total: Los portales inmobiliarios suelen publicar la superficie total (cubierta + semicubierta + descubierta). Solo la cubierta se valúa al 100%; balcones y patios entre el 25% y 50%.
2. No considerar la microlocalización dentro del barrio: Palermo tiene microzonas con diferencias de hasta USD 800/m²: Palermo Soho (alta demanda) vs. Palermo viejo lindante con Villa Crespo (valores más bajos). Un precio promedio de barrio puede inducir a error.
3. Aplicar el precio de lista como precio de cierre: En CABA, la brecha entre precio publicado y precio de escritura puede ser del 5% al 15%, especialmente en mercados con poca liquidez. El USD/m² real de cierre suele ser inferior al publicado.
4. Ignorar la incidencia del terreno en PHs y casas: Un PH en planta baja con patio propio en Belgrano puede valer más que un depto en piso alto del mismo edificio, por el valor del terreno. Comparar PH vs. depto usando el mismo USD/m² es incorrecto.
5. No actualizar el valor según el contexto macroeconómico: Los precios en USD en CABA cayeron aproximadamente un 30–35% entre 2019 y 2023, y desde 2024 muestran recuperación parcial. Tasaciones viejas (2022) subestiman el valor actual en zonas premium.
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Ejemplo de cálculo
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el barrio más caro de CABA por metro cuadrado?
¿Cuánto se cobra de comisión inmobiliaria en CABA en una compraventa?
¿La valuación fiscal del ABL tiene relación con el valor de mercado?
¿Qué impuestos paga el comprador al escriturar una propiedad en CABA?
¿Cómo afecta la antigüedad de un edificio al precio por m²?
¿Qué diferencia hay entre valuar un PH y un departamento en el mismo barrio?
¿Con qué frecuencia cambian los valores por m² en CABA?
¿Se puede usar esta calculadora para propiedades comerciales?
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Calculadora de vida cotidiana con fórmula verificada automáticamente contra Tribunal de Tasaciones de la Nación – Metodología de Tasación, según nuestra política editorial y metodología.
Actualizado: julio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
Rodríguez, M. (2026). Valor m² CABA por barrio. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-propiedad-tasacion-m2-barrio-caba-promedio
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