Guía de inversión inmobiliaria en Argentina
Comprar para alquilar o para revender no se decide por el precio del metro cuadrado: se decide por la rentabilidad neta después de todos los costos e impuestos. Esta guía reúne las métricas del inversor inmobiliario —cap rate, rentabilidad bruta vs neta, cash-on-cash, costo total de compra, cuota e ingreso para crédito UVA— y las herramientas para correr los números antes de firmar. Pensada para inversores, martilleros e inmobiliarias, y propietarios que evalúan comprar, alquilar (tradicional o temporal) o vender. Foco en Argentina (CABA/GBA, UVA, ICL, sellos, impuesto cedular), con criterios aplicables a cualquier mercado. Última revisión: 2026-06-19.
La rentabilidad de un inmueble se mide con el cap rate (alquiler anual neto ÷ valor de la propiedad). En CABA hoy ronda 3–5% bruto anual, por debajo de mercados como EEUU. Antes de comprar sumá los gastos de escrituración (escribano, sellos y comisión: alrededor de 6–8% del valor) y, al vender, considerá el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia para inmuebles comprados desde 2018 (el viejo ITI quedó derogado).
Las métricas del inversor: cap rate, rentabilidad neta y cash-on-cash
Antes de comprar, todo inversor mira los mismos indicadores:
alquiler anual neto ÷ valor de la propiedad. Es la rentabilidad 'pura' del activo, sin contar financiamiento. Es la métrica reina para comparar propiedades entre sí.alquiler anual ÷ precio, sin descontar gastos. Sirve para un primer filtro rápido, pero engaña: no cuenta expensas, impuestos, vacancia ni mantenimiento.flujo de caja anual ÷ plata propia invertida. Clave si comprás con crédito: mide el retorno sobre TU dinero, no sobre el valor total.precio ÷ alquiler anual. Cuántos años de alquiler bruto pagan la propiedad. Un GRM de 20 equivale a ~5% bruto.Regla de oro: nunca compares propiedades por rentabilidad bruta. Una con expensas altas o mucha vacancia puede tener mejor bruta y peor neta que otra más cara.
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Cuánto rinde un alquiler en Argentina hoy
La rentabilidad del residencial argentino es históricamente baja comparada con otros mercados, porque el precio de venta (en dólares) está alto en relación al alquiler. Referencias orientativas 2026 (cap rate bruto anual, varían por zona, estado y tipología):
| Zona / tipo | Cap rate bruto orientativo |
|---|---|
| CABA — depto usado residencial | 3% – 5% |
| GBA / conurbano | 4% – 6% |
| Interior (ciudades grandes) | 5% – 7% |
| Locales comerciales / oficinas | 6% – 9% (mayor riesgo y vacancia) |
| Alquiler temporal turístico bien ubicado | 7% – 12% (con gestión activa) |
Desde la salida de la Ley de Alquileres (DNU 70/2023), los contratos de vivienda son de libre acuerdo: plazo, moneda e índice de actualización se pactan entre partes. Esto subió la oferta y mejoró algo la relación alquiler/precio, pero el residencial sigue rindiendo por debajo del comercial y del temporal. Compará siempre el cap rate neto contra alternativas: un plazo fijo UVA, un bono o un alquiler temporal pueden rendir más con menos plata inmovilizada.
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El costo real de comprar (no es solo el precio)
Sumá entre 6% y 8% del valor en gastos de compra antes de calcular cualquier rentabilidad. Componentes típicos en una compraventa en CABA/PBA:
| Concepto | Quién paga | Orientativo |
|---|---|---|
| Honorarios de escribano | Comprador | ~1% – 2% + IVA |
| Impuesto de sellos | Se reparte 50/50 (negociable) | ~3,6% total (1,8% c/parte); hay exenciones para vivienda única hasta cierto monto |
| Comisión inmobiliaria (venta) | Comprador (CABA: tope ~3% + IVA) | ~3% – 4% + IVA |
| Gastos de gestión, informes, certificados | Comprador | monto fijo menor |
Al vender, ojo con el impuesto a las ganancias: el viejo ITI (1,5%) quedó derogado. Para inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018, la venta de un inmueble que no es vivienda única tributa el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado y gastos). Los comprados antes de 2018 quedaron alcanzados por el régimen anterior y, si no aplica ITI, suelen estar exentos. La venta de la única vivienda que se reemplaza por otra puede estar exenta. Verificá cada caso: el impuesto se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio.
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La decisión correcta sale de comparar la rentabilidad neta de cada escenario sobre la misma propiedad, no de prejuicios ('alquilar siempre conviene' es falso).
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Los gastos que se comen la renta: expensas, impuestos y vacancia
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Una propiedad con 4,5% bruto y expensas altas + 1 mes de vacancia puede terminar en 2,5–3% neto. Ese es el número con el que tenés que decidir.
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Errores comunes del inversor inmobiliario
Los tropiezos que más rentabilidad cuestan:
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Preguntas frecuentes
¿Qué cap rate es bueno para una inversión inmobiliaria en Argentina?
Depende de la zona y el riesgo. En CABA el residencial rinde 3–5% bruto anual; el GBA 4–6%; el interior 5–7%; los locales comerciales 6–9% (con más vacancia y riesgo) y el temporal turístico bien gestionado 7–12%. Lo importante es comparar el cap rate NETO (después de expensas, impuestos, vacancia y mantenimiento) contra alternativas como un plazo fijo UVA o un bono.
¿Cuál es la rentabilidad de alquiler en CABA en 2026?
Orientativamente, un departamento usado en CABA rinde 3–5% bruto anual; la rentabilidad neta (descontando expensas, ABL, vacancia, mantenimiento e impuestos) suele quedar 1–2 puntos por debajo, en torno a 2,5–4%. Varía mucho por barrio, antigüedad, expensas y si el contrato se actualiza por un índice que siga la inflación.
¿Conviene alquilar o vender mi propiedad?
Comparando la rentabilidad neta del alquiler contra el costo de oportunidad del capital. Si el cap rate neto es muy bajo (digamos 3%) y ese dinero rinde más en otro activo —o necesitás liquidez—, vender y reinvertir puede ser superior. Si valorás el ingreso estable y la cobertura del ladrillo frente a la inflación, alquilar tiene sentido. La decisión es numérica, no de principios.
¿Cuánto cuesta escriturar y comprar una propiedad?
Entre 6% y 8% del valor en gastos de compra: honorarios de escribano (~1–2% + IVA), impuesto de sellos (~3,6% total, repartido entre partes, con exenciones para vivienda única hasta cierto monto), comisión inmobiliaria (~3–4% + IVA) y gastos menores de gestión y certificados. Es plata que tenés que sumar al precio antes de calcular cualquier rentabilidad.
¿Qué impuesto se paga al vender un inmueble? ¿Sigue existiendo el ITI?
El ITI (1,5%) quedó derogado. Para inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018, la venta de un inmueble que no es vivienda única tributa el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado y gastos), no sobre el precio total. Los comprados antes de 2018 quedaron en el régimen anterior y suelen estar exentos. La única vivienda que se reemplaza por otra puede estar exenta.
¿Cómo funciona el crédito hipotecario UVA y cuánto ingreso necesito?
El capital se mide en UVA, que se ajusta por inflación (CER): la cuota sube con la inflación pero arranca más baja que un crédito a tasa fija. Los bancos piden que la cuota no supere ~25–30% de tus ingresos netos demostrables, y eso define el ingreso mínimo para calificar. A mayor plazo, menor cuota e ingreso requerido, pero más intereses totales. Conviene correr un escenario de estrés por si la inflación se acelera.
¿Conviene el alquiler temporal (Airbnb) frente al tradicional?
El temporal puede duplicar la rentabilidad bruta (7–12% vs 3–5%) en zonas turísticas, pero exige gestión activa, tiene vacancia estacional y costos de limpieza, comisiones de plataforma, amoblamiento y servicios incluidos. La clave es calcular la rentabilidad neta con una ocupación realista (50–70%), no con la de temporada alta. Si no podés gestionarlo o la zona no es turística, el tradicional gana por simpleza.
¿Cómo se actualiza hoy un contrato de alquiler?
Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres, los contratos de vivienda son de libre acuerdo: el plazo, la moneda y el índice de actualización se pactan entre las partes. Índices habituales son el ICL (Índice para Contratos de Locación del BCRA), el IPC o acuerdos en dólares. Elegir bien el índice define cómo evoluciona tu ingreso frente a la inflación.
¿Cuánto debería destinar a vacancia y mantenimiento?
Presupuestá al menos 1 mes de vacancia al año (baja la rentabilidad ~8%) y reservá alrededor del 1% del valor de la propiedad por año para mantenimiento y reparaciones. Sumá expensas a cargo del propietario en los períodos vacíos. Esos gastos son la diferencia entre la rentabilidad bruta y la que de verdad te queda.
¿Cómo sé si estoy pagando un precio justo por el metro cuadrado?
Comparando el precio por m² de la propiedad con el valor promedio de m² de la zona y tipología. Pagar por encima del mercado arruina la rentabilidad desde el día uno, porque el alquiler lo fija el mercado pero el costo lo fijaste vos al comprar. Tasá contra referencias del barrio antes de ofertar.
Fuentes y referencias
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