Calculadora de Rentabilidad de Alquiler (Cap Rate)🌎
Actualizado junio de 2026Ver cálculo paso a paso
El cap rate (tasa de capitalización) es la métrica que usan inversores inmobiliarios para medir, en un solo número, qué tan rentable es un inmueble puesto en alquiler. Ingresá el valor de la propiedad, el alquiler mensual y, opcionalmente, los gastos anuales (expensas, impuestos como ABL/inmobiliario, seguro y mantenimiento) y la calculadora te devuelve el cap rate bruto (alquiler anual ÷ valor × 100), el cap rate neto (descontando los gastos), los años de repago (cuánto tardás en recuperar el precio de compra solo con la renta) y un benchmark automático que te dice si la rentabilidad es excelente, buena, aceptable o baja. Es la herramienta clave para decidir si comprar para alquilar tiene sentido, comparar dos propiedades, o evaluar si tu inmueble actual rinde lo suficiente como renta o conviene venderlo. Sirve tanto para departamentos en CABA o GBA como para cualquier inmueble en cualquier moneda.
Cuándo usar esta calculadora
- Estás por comprar un departamento para alquilar y querés saber si la rentabilidad justifica la inversión.
- Comparás dos propiedades en venta y necesitás un número objetivo para decidir cuál rinde más.
- Tenés un inmueble alquilado y querés saber si rinde lo suficiente o conviene venderlo e invertir en otra cosa.
- Querés calcular en cuántos años recuperás el precio de compra solo con la renta.
- Estás evaluando si el alquiler cubre los gastos de expensas, impuestos y mantenimiento o si te da pérdida.
Ejemplo: departamento de $100.000.000 que se alquila a $500.000/mes
- Valor de la propiedad: $100.000.000.
- Alquiler mensual: $500.000.
- Ingreso anual bruto:
500.000 × 12= $6.000.000. - Cap rate bruto:
6.000.000 / 100.000.000 × 100= 6%. - Gastos anuales (expensas + impuestos + mantenimiento): $1.200.000.
- Ingreso anual neto:
6.000.000 − 1.200.000= $4.800.000. - Cap rate neto:
4.800.000 / 100.000.000 × 100= 4,8%. - Años de repago (solo renta):
100.000.000 / 6.000.000= 16,7 años.
Cómo funciona
5 min de lecturaQué es el cap rate (tasa de capitalización)
El cap rate o tasa de capitalización es la métrica más usada en el mundo inmobiliario para medir la rentabilidad de un inmueble destinado a renta. Responde a una pregunta simple: ¿qué porcentaje del valor de la propiedad recupero por año en concepto de alquiler?
Fórmula del cap rate bruto
cap rate bruto = (alquiler mensual × 12) / valor de la propiedad × 100Ejemplo: un departamento de $100.000.000 que se alquila a $500.000/mes:
Fórmula del cap rate neto
El cap rate bruto ignora los gastos. El cap rate neto es mucho más fiel a la realidad porque descuenta expensas, impuestos, seguro y mantenimiento:
cap rate neto = (alquiler anual − gastos anuales) / valor de la propiedad × 100Siguiendo el ejemplo, con $1.200.000 de gastos anuales:
La diferencia entre 6% bruto y 4,8% neto muestra por qué nunca hay que mirar solo el bruto: los gastos se comen más de un punto de rentabilidad.
Cap rate, yield y años de repago
El cap rate también se conoce como rental yield (rendimiento por alquiler) en el mercado anglosajón. Su inversa son los años de repago:
años de repago = valor de la propiedad / ingreso anual bruto = 100 / cap rate brutoUn cap rate bruto de 6% equivale a recuperar el capital en 16,7 años solo con la renta (sin contar revalorización ni inflación). Cuanto más alto el cap rate, menos años tardás en repagar la compra.
Benchmarks de cap rate por tipo de inmueble
Estos rangos son orientativos y varían enormemente según país, ciudad, barrio, momento del mercado y tipo de inmueble:
| Tipo de inmueble | Cap rate neto orientativo |
|---|---|
| Departamento residencial premium (zona prime) | 2% – 4% |
| Departamento residencial estándar | 4% – 6% |
| Local comercial / oficina | 6% – 9% |
| Inmueble en zona emergente o de mayor riesgo | 7% – 12% |
| Alquiler temporario (Airbnb, gestionado) | 8% – 15% |
Regla práctica: en residencial, un cap rate neto por encima de 5% es bueno, entre 3% y 5% es aceptable (típico de zonas premium de bajo riesgo), y por debajo de 3% el inmueble rinde poco como renta — la apuesta pasa a ser la revalorización del valor del inmueble en el tiempo.
La relación inversa: cap rate alto = más riesgo
Un detalle clave que los inversores principiantes pasan por alto: un cap rate alto no siempre es mejor. Los inmuebles en zonas prime y de bajo riesgo tienen cap rates bajos justamente porque son seguros y muy demandados (la gente paga caro por ellos, lo que sube el denominador). Los cap rates altos suelen aparecer en zonas de mayor riesgo, con más vacancia, morosidad o problemas de revalorización. El cap rate hay que leerlo siempre junto con el riesgo y el potencial de plusvalía.
Qué gastos incluir en el cap rate neto
Para que el cap rate neto sea realista, sumá en "gastos anuales":
No incluyas el costo de la hipoteca ni los intereses: el cap rate mide la rentabilidad del activo, no de tu financiación. Para eso se usa el cash-on-cash return.
Cap rate vs cash-on-cash vs ROI
| Métrica | Qué mide |
|---|---|
| Cap rate | Rentabilidad del inmueble como activo (sin financiación) |
| Cash-on-cash | Retorno sobre el dinero propio invertido (cuenta la hipoteca) |
| ROI total | Renta + revalorización − todos los costos, sobre el capital invertido |
El cap rate es el punto de partida. Si comprás con crédito, el cash-on-cash puede ser mayor (apalancamiento) o menor (si la tasa del crédito supera al cap rate). Y el ROI total suma la plusvalía, que en muchos mercados es la mayor fuente de ganancia.
Cómo mejorar la rentabilidad de un alquiler
1. Reducir vacancia: un buen inquilino que se queda años vale más que un alquiler levemente mayor con rotación constante.
2. Bajar gastos: renegociar expensas, optimizar el seguro, hacer mantenimiento preventivo en vez de correctivo.
3. Mejorar el inmueble: una reforma puntual (cocina, baño, pintura) puede justificar un alquiler más alto y subir el cap rate.
4. Considerar el alquiler temporario: en zonas turísticas, el alquiler por temporada puede duplicar el cap rate, aunque suma gestión y costos.
5. Comprar bien: el cap rate se define en gran parte en el momento de la compra. Comprar por debajo del valor de mercado sube el cap rate de entrada.
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Preguntas frecuentes
¿Qué cap rate se considera bueno para un alquiler?
Depende del mercado y el riesgo, pero como orientación para alquiler residencial un cap rate neto por encima de 5% se considera bueno, entre 3% y 5% aceptable (típico de zonas premium de bajo riesgo), y por debajo de 3% el inmueble rinde poco como renta. En zonas de mayor riesgo o en alquiler temporario los cap rates pueden superar el 8-10%, pero ese rendimiento extra compensa más vacancia, morosidad o menor revalorización.
¿Cuál es la diferencia entre cap rate bruto y neto?
El cap rate bruto usa el alquiler anual completo sin descontar gastos: alquiler anual ÷ valor × 100. El cap rate neto descuenta los gastos anuales (expensas, impuestos, seguro, mantenimiento): (alquiler anual − gastos) ÷ valor × 100. El neto es el que importa para decidir, porque los gastos suelen restar 1 a 2 puntos de rentabilidad. Nunca evalúes una inversión solo con el cap rate bruto.
¿El cap rate incluye la hipoteca o el crédito?
No. El cap rate mide la rentabilidad del inmueble como activo, sin considerar cómo lo financiás. Si comprás con un crédito hipotecario, la métrica que cuenta tu financiación es el cash-on-cash return (retorno sobre el dinero propio que pusiste). Si la tasa del crédito es menor que el cap rate, el apalancamiento mejora tu retorno; si es mayor, lo empeora.
¿Por qué un cap rate alto puede ser una señal de alerta?
Porque el cap rate alto suele aparecer en inmuebles de mayor riesgo: zonas con más vacancia, morosidad, inseguridad o poca revalorización. Los inmuebles prime de bajo riesgo tienen cap rates bajos justamente porque son seguros y muy demandados. Un cap rate del 12% puede esconder un inmueble difícil de alquilar o de revender. Leé siempre el cap rate junto con el riesgo de la zona y el potencial de plusvalía.
¿Qué gastos tengo que poner en "gastos anuales"?
Sumá todo lo que pagás por año para tener el inmueble: expensas (cuando las paga el propietario o cuando está vacío), impuestos inmobiliarios (ABL, inmobiliario provincial, tasas municipales), seguro, mantenimiento y reparaciones (estimá ~1% anual del valor), una previsión por vacancia (meses sin inquilino) y la comisión de administración si una inmobiliaria gestiona el alquiler. No incluyas la cuota del crédito hipotecario.
¿Cómo se calculan los años de repago de un inmueble?
Los años de repago son valor de la propiedad ÷ ingreso anual bruto, o equivalentemente 100 ÷ cap rate bruto. Un cap rate bruto de 6% significa recuperar el capital en 16,7 años solo con la renta. Es una métrica intuitiva pero ignora la revalorización del inmueble y la inflación, así que en la práctica el retorno total suele llegar antes.
¿El cap rate sirve para comparar dos propiedades?
Sí, es exactamente para eso. Calculá el cap rate neto de cada una con los mismos criterios de gastos y compará. Pero no decidas solo por el número: una propiedad con cap rate 4% en zona prime con alta revalorización puede ser mejor inversión total que una de cap rate 8% en zona de riesgo donde el valor no sube. El cap rate mide la renta, no la plusvalía.
¿Conviene más un cap rate alto o la revalorización?
Depende de tu objetivo. Si buscás flujo de caja mensual (vivir de la renta), priorizá cap rate neto alto. Si buscás crecimiento del patrimonio a largo plazo, la revalorización del inmueble puede pesar más que la renta. Los inmuebles prime suelen tener cap rate bajo pero mucha plusvalía; los de zonas emergentes, cap rate alto pero revalorización incierta. El retorno total combina ambas cosas.
¿El cap rate cambia con la inflación?
El cap rate es una foto del momento: se calcula con el valor y el alquiler actuales. Con inflación, tanto el valor del inmueble como el alquiler tienden a ajustarse, así que el cap rate puede mantenerse relativamente estable en términos reales. Lo que sí cambia es el rendimiento real: si el alquiler se actualiza menos que la inflación (por contratos con topes), el cap rate real cae aunque el nominal parezca igual.
Fuentes y referencias
- Investopedia - Capitalization Rate — Investopedia (2026-01-15)
- Corporate Finance Institute - Cap Rate — Corporate Finance Institute (2025-11-01)
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Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 13 de junio de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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