Calculadora de Costo Total de Comprar una Propiedad🇦🇷
Actualizado junio de 2026Ver cálculo paso a paso
El precio publicado de una propiedad no es lo que termina saliendo comprarla. Al precio hay que sumarle la comisión inmobiliaria, el impuesto de sellos, los honorarios del escribano y una serie de gastos varios (informes de dominio e inhibición, gestoría, certificados). Esta calculadora suma todos esos gastos y te dice el desembolso total real que necesitás para cerrar la operación, cuánto representa cada gasto en pesos y qué porcentaje sobre el precio te llevan los gastos. Todos los porcentajes vienen con un valor por defecto típico de Argentina pero son editables, porque la comisión, los sellos y los honorarios varían según la provincia, la jurisdicción y la negociación. Es la herramienta para no llevarte sorpresas: saber de antemano cuánta plata extra tenés que tener disponible más allá del precio del inmueble.
Cuándo usar esta calculadora
- Estás por comprar un departamento y querés saber cuánta plata extra necesitás más allá del precio.
- Comparás dos propiedades de precio parecido pero en provincias distintas con sellos diferentes.
- Querés negociar con la inmobiliaria sabiendo cuánto pesa la comisión sobre el total.
- Estás armando el presupuesto de compra y necesitás incluir todos los gastos de escrituración.
- Querés saber qué porcentaje del precio se te va en gastos para presupuestar el ahorro necesario.
Ejemplo: comprar un departamento de $100.000.000 en Argentina
- Precio de la propiedad: $100.000.000.
- Comisión inmobiliaria (4%):
100.000.000 × 0,04= $4.000.000. - Impuesto de sellos (1,75%, mitad del 3,5%):
100.000.000 × 0,0175= $1.750.000. - Honorarios del escribano (1,5%):
100.000.000 × 0,015= $1.500.000. - Otros gastos: $0 en este ejemplo.
- Total de gastos:
4.000.000 + 1.750.000 + 1.500.000= $7.250.000. - Gastos sobre el precio:
7.250.000 / 100.000.000 × 100= 7,25%. - Costo total:
100.000.000 + 7.250.000= $107.250.000.
Cómo funciona
5 min de lecturaPor qué el precio no es el costo real
Uno de los errores más caros al comprar una propiedad es presupuestar solo el precio publicado. Al precio hay que sumarle una serie de gastos de compra y escrituración que, en Argentina, suelen representar entre el 6% y el 10% del valor. Sobre una propiedad de $100.000.000, eso significa entre $6.000.000 y $10.000.000 adicionales que tenés que tener disponibles el día de la escritura.
Fórmula del costo total
costo total = precio + comisión + sellos + honorarios escribano + otros gastosLos gastos de compra, uno por uno
1. Comisión inmobiliaria
La comisión del comprador suele rondar el 3% a 4% del precio en CABA y muchas provincias, aunque varía por jurisdicción y es negociable. En operaciones donde no interviene inmobiliaria (compra directa entre particulares) este gasto desaparece. Algunas jurisdicciones regulan topes a la comisión.
2. Impuesto de sellos
El impuesto de sellos grava la compraventa de inmuebles. La alícuota general es del 3,5% del valor de la operación en muchas provincias, y por costumbre se divide 50/50 entre comprador y vendedor → cada parte paga ~1,75%. Importante:
Por eso el porcentaje de sellos es editable en la calculadora: poné el que corresponda a tu provincia y a tu situación.
3. Honorarios del escribano
El escribano redacta la escritura, hace los estudios de títulos, verifica que no haya inhibiciones ni gravámenes, y inscribe la operación en el Registro de la Propiedad. Sus honorarios suelen rondar entre el 1% y el 2% del valor, más el IVA y los gastos de inscripción. Por ley, el comprador elige el escribano.
4. Otros gastos
Gastos menores pero que suman:
Tabla de gastos típicos para Argentina
| Gasto | Rango habitual | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | 3% – 4% | Comprador (y vendedor su parte) |
| Impuesto de sellos | ~1,75% (mitad de 3,5%) | Comprador (la otra mitad el vendedor) |
| Honorarios escribano | 1% – 2% | Comprador |
| Informes y certificados | 0,1% – 0,5% | Comprador |
| Total comprador | ~6% – 10% | — |
Cómo varía por jurisdicción
Ni los sellos ni la comisión son uniformes en todo el país:
Por eso la calculadora deja todos los porcentajes editables: el valor por defecto es orientativo, pero el número fino lo da tu escribano según tu provincia y tu situación.
Cuándo y cómo se pagan los gastos
Un punto que sorprende a los compradores primerizos: los gastos de compra no se financian con el crédito hipotecario y se pagan en momentos distintos del proceso. El crédito cubre un porcentaje del precio del inmueble, pero la comisión, los sellos y los honorarios del escribano salen de tu bolsillo, en efectivo o transferencia, casi todos concentrados alrededor del día de la escritura. Por eso, además del anticipo del precio (la diferencia entre el precio y lo que presta el banco), tenés que tener disponible ese 6% a 10% extra. Una buena regla es presupuestar el ahorro total como precio − crédito + gastos de compra, y dejar siempre un colchón adicional para imprevistos (un certificado que vence, un informe extra, una diferencia de valuación que sube el sello).
El impacto de los gastos en la rentabilidad
Si comprás para alquilar, los gastos de compra afectan tu rentabilidad real: ese 6-10% adicional forma parte del capital invertido, así que el retorno (cap rate, plusvalía) hay que calcularlo sobre el costo total, no sobre el precio publicado. Una propiedad que parece dar 5% de cap rate sobre el precio rinde algo menos sobre el desembolso total. Cuanto más alta la suma de gastos, más tardás en repagar la inversión. Por eso conviene minimizar los gastos donde se pueda (aprovechar exenciones de sellos, negociar comisión) y considerarlos siempre en el cálculo de rentabilidad de cualquier inversión inmobiliaria.
Errores comunes al presupuestar la compra
1. Mirar solo el precio: te quedás corto de plata el día de la escritura.
2. Olvidar que sellos se paga sobre el valor de escritura, que puede diferir del precio de mercado.
3. No consultar las exenciones por vivienda única: podés estar pagando un sello que no te corresponde.
4. Subestimar los honorarios + IVA + inscripción del escribano.
5. No prever la comisión cuando comprás vía inmobiliaria (en compra directa no hay comisión).
6. Creer que el crédito hipotecario cubre los gastos: no los cubre, son fondos propios extra.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta de gastos comprar una propiedad en Argentina?
Los gastos de compra suelen rondar entre el 6% y el 10% del precio, dependiendo de la jurisdicción. Se componen de la comisión inmobiliaria (3-4%), el impuesto de sellos (~1,75% para el comprador, mitad del 3,5% total), los honorarios del escribano (1-2%) y gastos varios (informes, certificados, gestoría). Sobre una propiedad de $100.000.000, son entre $6.000.000 y $10.000.000 adicionales al precio.
¿Quién paga el impuesto de sellos en una compraventa?
Por costumbre, el impuesto de sellos (alícuota general ~3,5% en muchas provincias) se divide 50/50 entre comprador y vendedor, así que cada uno paga ~1,75%. Sin embargo, las partes pueden pactar otra distribución, y muchas jurisdicciones tienen exenciones o reducciones para vivienda única y permanente hasta cierto monto de valuación. La alícuota exacta varía por provincia.
¿La comisión inmobiliaria es obligatoria?
Solo se paga comisión cuando interviene una inmobiliaria en la operación. En una compra directa entre particulares no hay comisión. Cuando hay inmobiliaria, la comisión del comprador suele rondar el 3-4% del precio, varía por jurisdicción y es negociable. Algunas provincias regulan topes a la comisión inmobiliaria.
¿Cuánto cobra el escribano por una escritura?
Los honorarios del escribano suelen rondar entre el 1% y el 2% del valor de la operación, a lo que se suma el IVA y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. El escribano hace el estudio de títulos, verifica inhibiciones y gravámenes, redacta la escritura e inscribe la operación. Por ley, el comprador elige al escribano.
¿Sobre qué valor se calculan los gastos: el de mercado o el de escritura?
La comisión suele calcularse sobre el precio de la operación. El impuesto de sellos se calcula sobre el mayor entre el precio de escritura y la valuación fiscal según la provincia. Los honorarios del escribano se calculan sobre el valor de la operación. Como puede haber diferencia entre el valor de mercado y el de escritura, conviene confirmar con el escribano sobre qué base se aplica cada gasto en tu caso.
¿Existen exenciones que reduzcan estos gastos?
Sí. Muchas jurisdicciones ofrecen exenciones o reducciones del impuesto de sellos para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta cierto tope de valuación. En CABA, por ejemplo, hay un mínimo no imponible para vivienda única. Consultá con tu escribano si calificás, porque puede ahorrarte buena parte del sello. En la calculadora, si aplica una exención, bajá o poné en 0 el porcentaje de sellos.
¿Por qué los porcentajes son editables en la calculadora?
Porque la comisión inmobiliaria, el impuesto de sellos y los honorarios del escribano varían según la provincia, la jurisdicción y la negociación. El valor por defecto (4% comisión, 1,75% sellos, 1,5% escribano) es orientativo para Argentina, pero tu caso puede ser distinto: otra provincia, una exención por vivienda única, una comisión negociada o una compra directa sin inmobiliaria. Ajustá cada porcentaje a tu situación real.
¿Estos gastos se pueden financiar con el crédito hipotecario?
Generalmente no de forma directa: el crédito hipotecario cubre un porcentaje del precio del inmueble, pero los gastos de escrituración (comisión, sellos, escribano) tenés que pagarlos vos con fondos propios el día de la escritura. Por eso es clave presupuestarlos por separado: además del anticipo del precio, necesitás tener disponible ese 6-10% extra en efectivo.
¿Cómo reduzco el costo total de comprar?
Algunas formas: aprovechar exenciones de sellos por vivienda única, negociar la comisión inmobiliaria, comparar honorarios entre escribanos (el comprador elige), evaluar una compra directa sin inmobiliaria cuando sea posible, y verificar que el valor sobre el que se calculan los sellos sea el correcto. Pequeñas reducciones en cada rubro suman, dado que hablamos de porcentajes sobre montos altos.
Fuentes y referencias
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Colegio de Escribanos CABA (2026-01-01)
- AGIP - Impuesto de Sellos (CABA) — AGIP - Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (2026-01-01)
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Última revisión: 13 de junio de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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