Primera vivienda: gastos totales🇦🇷
Actualizado junio de 2026Comprar la primera vivienda en Argentina implica un desembolso inicial que va mucho más allá del precio de lista. Además del saldo del precio (o la cuota del crédito hipotecario), el comprador debe tener disponible dinero para la seña, los gastos de escrituración (escribano, sellos, tasas registrales) y el equipamiento inicial. Esta calculadora estima ese desembolso de entrada usando los porcentajes vigentes en 2026, con las exenciones para primera vivienda únicas en CABA y PBA.
Cuándo usar esta calculadora
- Saber cuánto dinero líquido necesitás tener antes de empezar a buscar propiedad.
- Comparar si te conviene un inmueble más barato (menores gastos de escritura) vs. uno más caro con mejor ubicación.
- Planificar los ahorros en dólares necesarios para el desembolso inicial más allá del crédito UVA.
- Presentar un presupuesto realista al pedir un crédito hipotecario (el banco financia el inmueble, no los gastos de escritura).
Caso: departamento de 2 ambientes en GBA a $80.000.000
- Valor del inmueble: $80.000.000
- Seña al 15% (valor medio del rango 10-20%): $80.000.000 × 0,15 = $12.000.000
- Gastos de escritura al 7% (escribano + sellos + tasas registrales): $80.000.000 × 0,07 = $5.600.000
- Equipamiento inicial estimado (5% con tope $5M): $4.000.000
- Total desembolso inicial: $12.000.000 + $5.600.000 + $4.000.000 = $21.600.000
Cómo funciona
2 min de lecturaQué incluye el desembolso inicial al comprar una vivienda
Cuando comprás una propiedad en Argentina, el proceso tiene tres etapas con costos distintos: reserva → boleto de compraventa → escritura. El dinero que necesitás tener disponible antes de firmar la escritura se distribuye así:
Cómo se calcula
1. Seña (15% del valor, rango real: 10-20%)
La calculadora usa el 15% como punto medio del rango estándar. En la práctica:
Seña = Valor del inmueble × 0,152. Gastos de escrituración (7% del valor)
Esta es la suma de todos los costos que paga el comprador en la escritura:
| Concepto | Porcentaje aproximado |
|---|---|
| Honorarios del escribano | 1% al 2% del valor |
| Impuesto de Sellos (parte comprador, CABA) | 1,35% (mitad del 2,7%) |
| Tasas registrales (Registro de la Propiedad) | 0,3% - 0,5% |
| Informes de dominio y gravámenes | Fijo ($30.000-$80.000) |
| Aportes al Colegio de Escribanos | 20-30% adicional sobre honorarios |
Exención primera vivienda en CABA: Si es tu única vivienda, de uso permanente y el valor no supera los ~$226.000.000, estás exento del 100% del Impuesto de Sellos en CABA. En PBA la exención existe pero varía según la valuación fiscal.
Gastos escritura = Valor del inmueble × 0,073. Equipamiento inicial (5% del valor, tope $5.000.000)
Una primera vivienda suele requerir heladera, lavarropas, cama, sillas y cocina como mínimo. La calculadora estima el 5% del valor con un tope de $5.000.000 pesos para propiedades de mayor precio donde el equipamiento no escala proporcionalmente.
Muebles = min(Valor × 0,05 ; $5.000.000)Total inicial
Total = Seña + Gastos escritura + MueblesEl banco financia el inmueble, no los gastos
Los créditos hipotecarios UVA 2026 financian entre el 70% y el 80% del valor de tasación. Los gastos de escrituración, la seña y el equipamiento no están incluidos en el préstamo. Necesitás ese capital líquido aparte.
Notas finales
Esta calculadora da una estimación orientativa. Los porcentajes exactos varían por provincia, escribano, y características del inmueble. Pedí siempre un presupuesto detallado al escribano antes de firmar. Para decisiones relevantes, consultá con un contador o escribano matriculado.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje es la seña al comprar una propiedad en Argentina?
La seña típica en el boleto de compraventa es del 10% al 20% del precio acordado. El 15% es el valor más habitual. Si el vendedor se arrepiente, debe devolverte el doble de lo entregado; si vos te arrepentís, perdés la seña.
¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración en Argentina en 2026?
Para el comprador, los gastos de escrituración rondan el 5% al 8% del valor del inmueble. Incluyen honorarios del escribano (1-2%), impuesto de sellos (parte comprador: ~1,35% en CABA con la nueva alícuota del 2,7%), tasas registrales (~0,3-0,5%) e informes de dominio. La calculadora usa 7% como promedio razonable.
¿La primera vivienda está exenta del impuesto de sellos?
Sí, en CABA estás exento del 100% del Impuesto de Sellos si la propiedad es tu única vivienda, de uso permanente y el valor de operación no supera los ~$226.000.000. En Provincia de Buenos Aires existe una exención similar pero con topes distintos según la valuación fiscal. Consultá con el escribano si calificás.
¿El crédito hipotecario cubre los gastos de escritura?
No. Los bancos financian entre el 70% y el 80% del valor de tasación del inmueble, pero los gastos de escrituración, la seña y el equipamiento inicial salen de tu bolsillo. Banco Nación ofrece hasta 75% de financiación a 6% TNA + UVA; Banco Ciudad y Galicia financian hasta 70-75%.
¿Quién elige al escribano: comprador o vendedor?
Por costumbre en Argentina, el escribano lo elige el comprador, ya que él paga la mayor parte de los honorarios. El vendedor puede proponer el suyo, pero no es obligatorio aceptarlo. Si tomás un crédito hipotecario, el banco suele exigir o sugerir su propio escribano.
¿La seña se pierde si no me aprueba el crédito hipotecario?
Depende de lo que diga el boleto de compraventa. Es clave incluir una cláusula suspensiva que condicione la operación a la aprobación del préstamo. Sin esa cláusula, si el banco te rechaza el crédito, podrías perder la seña. Revisalo con un abogado antes de firmar.
¿Cuánto necesito ganar para acceder a un crédito hipotecario en 2026?
La regla general es que la cuota no supere el 25% de tu ingreso neto verificable. Para un crédito UVA a 30 años por $60.000.000 en Banco Nación (6% TNA), la cuota inicial ronda los $450.000 mensuales, lo que implicaría un ingreso de al menos $1.800.000 mensuales. Podés sumar ingresos con un co-deudor.
¿Qué diferencia hay entre el ITI y el impuesto a las ganancias en la venta?
El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) del 1,5% fue derogado para operaciones alcanzadas por el impuesto cedular a las ganancias (bienes adquiridos desde el 1/1/2018). La ganancia por venta de la casa-habitación puede estar exenta si reinvertís el monto en otra vivienda dentro de 1 año. Esto lo paga el vendedor, no el comprador.
¿Qué muebles y electrodomésticos necesito para la primera casa como mínimo?
El equipamiento mínimo suele incluir: heladera, lavarropas, cama con sommier, mesa y sillas, cocina o anafe, y luminarias básicas. En 2026, ese kit básico parte desde $1.500.000 a $2.500.000 según la marca. La calculadora usa el 5% del valor con un tope de $5.000.000 como referencia orientativa.
Fuentes y referencias
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Tabla de montos y alícuotas 2026
- AGIP CABA — Impuesto de Sellos: exención primera vivienda
- Banco Nación Argentina — Crédito hipotecario UVA primera vivienda
- BCRA — Banco Central de la República Argentina
- La Nación — Escritura de propiedad: gastos abril 2026
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 03 de junio de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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