Expensas consorcio: cálculo por m²🇦🇷
Actualizado junio de 2026Las expensas de consorcio en Argentina se calculan en función de la superficie propia de cada unidad (expresada en m²), la categoría del edificio y los servicios compartidos. Un departamento de categoría básica en Buenos Aires puede rondar los $1.500/m², mientras que uno con amenities premium (piscina, gym, SUM, seguridad 24h) puede superar los $3.500/m². Esta calculadora estima la cuota mensual de expensas usando los rangos de referencia más habituales del mercado porteño y del interior del país para 2026.
Cuándo usar esta calculadora
- Evaluar si las expensas que te cotizaron para un departamento en alquiler o compra son acordes al mercado antes de firmar.
- Comparar el impacto real de amenities (piscina, gym, cochera cubierta) en la cuota mensual antes de elegir un edificio.
- Presupuestar gastos fijos al planificar mudarte a un edificio con mayores servicios comunes.
- Verificar que la liquidación del administrador del consorcio se aproxima a lo esperable para tu tipología de unidad.
Departamento de 65 m² en edificio con gym y SUM
- Superficie: 65 m²
- Categoría: Medio — tasa base $2.200/m²
- Amenities adicionales: 1 (cancha de pádel) → suma $400/m² extra
- Costo total por m²: $2.200 + $400 = $2.600/m²
- Expensas mensuales: 65 × $2.600 = $169.000/mes
Cómo funciona
2 min de lecturaLas expensas de consorcio cubren todos los gastos comunes del edificio prorrateados entre las unidades funcionales según el porcentual que figura en el reglamento de copropiedad (Ley 13.512 de Propiedad Horizontal).
Cómo se calcula
La fórmula de esta calculadora estima la expensa mensual de una unidad:
Expensa mensual = m² × (tasa_base + amenities × $400/m²)Donde tasa_base varía según la categoría del edificio:
| Categoría | Tasa de referencia |
|---|---|
| Básico (sin amenities) | $1.500 / m² / mes |
| Medio (SUM, lavandería o seguridad) | $2.200 / m² / mes |
| Premium (piscina, gym, SUM, seguridad 24h) | $3.500 / m² / mes |
Cada amenity adicional sobre la categoría base suma $400/m² al costo mensual.
Componentes reales de una liquidación de expensas
El presupuesto mensual del consorcio suele incluir:
Porcentual de cada unidad
Las expensas no se dividen en partes iguales: cada unidad aporta según su porcentual establecido en el reglamento de copropiedad. Un departamento que representa el 3 % del consorcio paga el 3 % de los gastos comunes del mes. Los m² son el principal factor que determina ese porcentual.
Notas finales
Esta calculadora produce estimaciones basadas en rangos de mercado típicos para Argentina 2026. La expensa real de tu unidad puede diferir según:
Disclaimer: Los resultados son orientativos. Para conocer el importe exacto de las expensas de una unidad específica, solicitá la liquidación mensual al administrador del consorcio matriculado.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluyen exactamente las expensas ordinarias?
Las expensas ordinarias cubren los gastos habituales del edificio: sueldo del encargado y cargas sociales (SUTERH), luz y gas de las áreas comunes, agua, limpieza, mantenimiento de ascensores, seguros obligatorios (incendio y responsabilidad civil), ABL del edificio en CABA, y fondo de reserva. No incluyen deudas de otros propietarios ni obras extraordinarias.
¿Cuánto sube la expensa si el edificio tiene piscina o gym?
En edificios premium con piscina, gym y SUM, la expensa por m² puede ser un 60–130 % más alta que en un edificio básico equivalente. En términos prácticos, para un depto de 60 m²: categoría básica ~$90.000/mes vs. premium ~$210.000/mes (2026). Cada amenity individual agrega aproximadamente $400/m² a la cuota.
¿El inquilino o el propietario paga las expensas?
Por ley y por lo habitual del mercado: el inquilino paga las expensas ordinarias (gastos corrientes del mes) y el propietario paga las expensas extraordinarias (obras, reparaciones de fondo). El contrato puede pactarlo de otra forma, pero esa es la norma estándar según el Código Civil y Comercial (art. 1209).
¿Pueden subir las expensas sin asamblea?
El administrador puede realizar gastos urgentes sin asamblea, pero el presupuesto anual y cualquier incremento de cuota ordinaria deben ser aprobados por la asamblea de copropietarios (art. 2067 CCyCN). Si notás un aumento no justificado, podés solicitar la rendición de cuentas al administrador y convocar asamblea extraordinaria.
¿Qué pasa si no pago las expensas?
A partir de los 3 meses de deuda el consorcio puede iniciar ejecución judicial (juicio ejecutivo) contra el deudor. El crédito de expensas tiene privilegio sobre el inmueble, lo que significa que puede ejecutarse la unidad incluso si la hipoteca tiene fecha anterior. El monto adeudado también puede actualizar por intereses punitorios fijados en el reglamento.
¿Cómo sé si el porcentual de mi unidad es correcto?
El porcentual de cada unidad funcional está en el Reglamento de Copropiedad y Administración inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Lo podés solicitar al administrador o al escribano. En edificios modernos suele coincidir con la proporción de m² propios sobre el total edificado.
¿Qué son las expensas extraordinarias y quién las paga?
Son gastos no recurrentes aprobados en asamblea: pintura del edificio, cambio de ascensor, impermeabilización de terrazas, obras de accesibilidad. El propietario las paga aunque tenga un inquilino. Pueden cobrarse como cuota especial o como aumento transitorio de la expensa ordinaria.
¿El administrador de consorcio necesita matrícula?
En CABA sí: la Ley 941 exige que el administrador esté inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcios (DGDYPC). Podés verificar la matrícula en buenosaires.gob.ar/licencias. En provincia de Buenos Aires también rige la Ley 14.983 con requisitos similares. El administrador no matriculado no puede cobrar honorarios.
¿Cuánto debería representar la expensa respecto al alquiler?
En el mercado porteño 2026, las expensas representan típicamente entre el 15 % y el 35 % del valor del alquiler mensual, dependiendo de la categoría del edificio. Un edificio premium puede tener expensas que equivalen al 40 % del alquiler. Esto es un dato relevante al comparar propiedades: un alquiler más bajo con expensas altas puede costar más que uno más caro con expensas bajas.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 03 de junio de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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