Expensas consorcio🇦🇷 Actualizado mayo de 2026
La calculadora de expensas por consorcio te permite saber exactamente cuánto te corresponde pagar cada mes según los metros cuadrados de tu unidad en relación al total del edificio. La distribución proporcional por m² es el método más común en la Argentina para repartir los gastos comunes: limpieza, portería, luz de pasillos, mantenimiento de ascensor, seguros y administración. La fórmula es simple pero muchos propietarios e inquilinos nunca la verifican, pagando de más —o de menos— sin saberlo. Usala para auditar tu liquidación mensual antes de pagar.
Cuándo usar esta calculadora
- Verificar si el monto que te cobra la administración del consorcio coincide con lo que te debería corresponder por tus m².
- Calcular cuánto pagarías de expensas antes de alquilar o comprar un departamento, conociendo el total del edificio y los m² de la unidad.
- Detectar si una unidad de mayor superficie dentro del mismo edificio está pagando menos de lo que le corresponde (error o fraude en la liquidación).
- Estimar el impacto en tu expensa cuando el consorcio aprueba un gasto extraordinario, como el cambio del ascensor o la pintura del edificio.
- Comparar el costo de expensas entre dos departamentos de distinto tamaño en el mismo edificio para tomar una decisión de mudanza.
Ejemplo de cálculo
- $10M total, 60/3000 m²
- $200.000
Cómo funciona
3 min de lecturaCómo se calcula
La distribución de expensas por metros cuadrados es la metodología más utilizada en consorcios argentinos y está contemplada en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994, art. 2056 y ss.). La fórmula base es:
Porcentaje = (m² tu unidad / m² totales edificio) × 100
Tu expensa = (m² tu unidad / m² totales edificio) × Total expensas del mesEjemplo numérico completo:
> ⚠️ En algunos reglamentos de copropiedad, los cocheras o bauleras tienen un coeficiente distinto (generalmente menor). Revisá el reglamento del consorcio para confirmar si tu unidad tiene algún ajuste especial.
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Tabla de referencia
A continuación, ejemplos de expensas para distintos tamaños de unidad, sobre un edificio de 3.000 m² totales con $10.000.000 de expensa mensual:
| Tamaño unidad | m² | Porcentaje | Expensa mensual |
|---|---|---|---|
| Monoambiente chico | 30 m² | 1,00% | $100.000 |
| Monoambiente grande | 45 m² | 1,50% | $150.000 |
| 2 ambientes estándar | 55 m² | 1,83% | $183.333 |
| 2 ambientes grande | 65 m² | 2,17% | $216.667 |
| 3 ambientes | 80 m² | 2,67% | $266.667 |
| 4 ambientes / PH | 120 m² | 4,00% | $400.000 |
| Cochera sola | 12 m² | 0,40% | $40.000 |
Valores proporcionales; ajustá el total del mes al de tu consorcio.
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Casos típicos
Caso 1 — Inquilino que quiere verificar su recibo
Martín vive en un 3 ambientes de 80 m² en un edificio de 2.500 m² totales. La administración le cobra $350.000 de expensas. El total del mes según el aviso en el hall es $9.500.000.
Cálculo: (80 / 2.500) × $9.500.000 = $304.000
Diferencia: $46.000 de más. Martín debería reclamar el detalle de liquidación al administrador.
Caso 2 — Comprador evaluando un departamento
Sofía quiere comprar un 2 ambientes de 58 m² en un edificio de 4.200 m². La última liquidación del consorcio fue de $12.000.000.
Cálculo: (58 / 4.200) × $12.000.000 = $165.714/mes
Con ese dato puede comparar con otros edificios antes de decidir la compra.
Caso 3 — Gasto extraordinario (cambio de ascensor)
El consorcio aprueba un gasto extraordinario de $8.000.000 para refacción de fachada. La unidad de Carla tiene 70 m² sobre 3.500 m² totales.
Porcentaje: (70 / 3.500) = 2%
Cuota extraordinaria de Carla: 0,02 × $8.000.000 = $160.000
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Errores comunes
1. Usar los m² cubiertos del título vs. los m² del reglamento de copropiedad. El reglamento puede asignar superficies distintas a las del plano original (incluye o excluye semicubiertos, balcones, etc.). Siempre usá el coeficiente del reglamento.
2. No incluir las expensas extraordinarias en el total. Muchos consorcistas calculan solo las ordinarias y se sorprenden con el monto final. El total que va a la fórmula es la suma de ordinarias + extraordinarias del período.
3. Confundir el porcentaje de participación con el de propiedad horizontal. El porcentaje para expensas (distribución de gastos) puede diferir del porcentaje de valor propietario que figura en la escritura.
4. Asumir que todas las unidades del mismo piso pagan igual. Dos departamentos en el mismo piso pueden tener superficies distintas y, por lo tanto, expensas distintas.
5. Olvidar que las cocheras y bauleras se calculan por separado en muchos reglamentos, con coeficientes propios que no se suman automáticamente a la unidad funcional.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la expensa que me corresponde en un consorcio?
Dividís los m² de tu unidad por los m² totales del edificio y multiplicás ese cociente por el total de expensas del mes. Ejemplo: 60 m² / 3.000 m² × $10.000.000 = $200.000. Este método está respaldado por el Código Civil y Comercial (art. 2056), que establece que los gastos comunes se distribuyen según el porcentaje que cada unidad representa en el total del inmueble.
¿El inquilino o el propietario paga las expensas?
Según el Código Civil y Comercial argentino (art. 1209), el inquilino paga las expensas ordinarias (limpieza, portería, gastos habituales) y el propietario las extraordinarias (refacciones estructurales, mejoras, fondos de reserva de obra). En la práctica, muchos contratos de alquiler trasladan todo al inquilino, lo cual es legal si ambas partes lo acuerdan por escrito.
¿Qué pasa si el administrador cobra un porcentaje distinto al que me corresponde?
Tenés derecho a solicitar el detalle completo de la liquidación mensual. El Código Civil y Comercial (art. 2067) obliga al administrador a llevar libros de contabilidad y rendir cuentas ante la asamblea de copropietarios. Si hay un error sistemático, podés presentarlo en la próxima asamblea o, en caso de negativa, hacer la denuncia ante el Registro Público de Administradores de tu provincia.
¿Los m² del balcón o terraza cuentan para el cálculo de expensas?
Depende del reglamento de copropiedad del edificio. En general, los espacios semicubiertos (balcones, galerías) se computan al 50% de su superficie real, y los descubiertos (terrazas privativas) pueden incluirse con un coeficiente aún menor. Lo correcto es leer el reglamento o pedir el coeficiente de participación exacto de tu unidad al administrador, ya que ese porcentaje es el que rige legalmente.
¿Existe un monto máximo legal para las expensas en Argentina?
No existe un tope legal nacional para el monto de expensas ordinarias o extraordinarias. Lo que sí regula el Código Civil y Comercial es el proceso de aprobación: los gastos ordinarios los decide el administrador dentro del presupuesto aprobado por asamblea, mientras que los extraordinarios que superen ese presupuesto requieren convocatoria y votación. La Ley de Alquileres (27.551) tampoco fija un tope, solo establece quién paga qué tipo de expensa.
¿Cómo afecta la inflación al cálculo de mis expensas?
Las expensas suelen aumentar en línea con la inflación de servicios y construcción, que históricamente supera al IPC general según datos del INDEC. Entre 2023 y 2024, la inflación en el rubro construcción acumuló más del 300%. El monto total del consorcio sube por salarios de portería (convenio SERACARH), tarifas de luz y gas, y costos de mantenimiento. Tu porcentaje de participación, en cambio, no cambia: sólo varía si se modifica el reglamento de copropiedad.
¿Qué incluye el total de expensas sobre el que se aplica mi porcentaje?
El total mensual del consorcio incluye: honorarios del administrador (generalmente 5-10% del total), salario del portero/encargado (convenio colectivo SERACARH), electricidad de espacios comunes, gas de caldera central (si aplica), seguro del edificio (obligatorio por ley), mantenimiento de ascensor (contrato semestral/anual), limpieza, fondo de reserva y cualquier gasto extraordinario aprobado en asamblea. Todos estos conceptos deben figurar en la liquidación detallada.
¿Puedo dejar de pagar expensas si no uso los servicios comunes?
No. El Código Civil y Comercial (art. 2046, inc. c) establece que todo copropietario está obligado a contribuir a los gastos del consorcio en proporción a su unidad, independientemente de si usa o no los servicios comunes. El incumplimiento genera intereses y puede derivar en acciones judiciales del consorcio contra el deudor. La única excepción válida es impugnar una liquidación incorrecta por la vía asamblearia.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
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Última revisión: 22 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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