¿Conviene Alquilar o Comprar?
¿Alquilar o comprar en Argentina 2026? Compará costos reales con crédito UVA, expensas, ajuste ICL e inflación. Resultado en minutos.
- Datos verificados · julio de 2026
- Editado por Martín Rodríguez
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Datos actualizados: · Fuente: Código Civil y Comercial — locación
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En este escenario, comprar conviene si podés afrontar el pie de US$20.000 y la cuota inicial del crédito. A 10 años, el
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Cómo usar esta calculadora
Usá los pasos de esta herramienta y revisá debajo la fórmula, los supuestos y sus límites.
Paso a paso
01
Ingresá el valor de la propiedadIngresá el valor del departamento o casa en dólares (ej: US$80.000).
02
Ingresá tu alquiler actualIngresá cuánto pagás de alquiler por mes y el ajuste anual estimado.
03
Configurá el crédito hipotecarioIngresá la tasa del crédito, el porcentaje de pie y el plazo de comparación.
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Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).
En Argentina, la pregunta de si conviene alquilar o comprar dejó de ser filosófica para volverse matemática. Con el resurgimiento de los créditos hipotecarios UVA desde 2024 —impulsados por bancos públicos y privados tras años de mercado prácticamente paralizado— miles de familias volvieron a pararse frente a esa encrucijada: ¿sigo alquilando o doy el salto? En Hacé Cuentas te dejamos la calculadora con la fórmula oficial y un ejemplo paso a paso.
El problema es que la decisión tiene muchas variables moviéndose al mismo tiempo. Por el lado del alquiler: el valor mensual, el ajuste por el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el BCRA, y el hecho de que al final del plazo no tenés nada a tu nombre. Por el lado de la compra: el anticipo o "pie" (generalmente 20-30% del valor del inmueble), las cuotas que ajustan por UVA, las expensas, el ABL, el mantenimiento y —a favor— la valorización del activo.
Esta calculadora hace la comparación que casi nadie se sienta a hacer con papel y lápiz: proyecta el costo total de alquilar durante un período determinado vs. el costo total de comprar con crédito hipotecario o al contado, considerando el ajuste anual del alquiler, la tasa real del crédito y el capital inicial que ponés como anticipo.
Lo que la diferencia de una hoja de cálculo casera es que integra todas las variables en una sola pantalla, con un resultado claro: cuánto gastás en cada escenario y cuál conviene más según tus números. No hay respuesta universal —un argentino con pie disponible y empleo estable en relación de dependencia está en una situación completamente distinta a uno que alquila con ajuste ICL en una ciudad del interior—, pero sí hay una respuesta para tu caso particular. Ingresá tus datos y encontrala.
Cuándo usar esta calculadora
- Un docente en Córdoba paga $350.000 de alquiler mensual con ajuste ICL trimestral. Quiere saber si le conviene tomar un crédito UVA por US$64.000 (80% de un depto de US$80.000) a 20 años con tasa real del 8% anual, poniendo US$16.000 de pie.
- Una pareja en CABA evalúa comprar un 2 ambientes de US$120.000 al contado vs. seguir alquilando a US$700/mes (equivalente actual) durante 10 años, para decidir si invertir ese capital en otra cosa o usarlo en la vivienda.
- Un joven profesional quiere saber en cuántos años el costo acumulado de alquilar supera el costo total de comprar con crédito, para planificar si espera o compra ya en 2026.
- Un empleado en relación de dependencia que califica para el Programa Hipotecario del Banco Nación (Línea 'Mi Casa') compara la cuota inicial estimada contra su alquiler actual de $420.000 mensuales para saber si puede absorber la diferencia.
- Un inversor que ya tiene un departamento pagado evalúa si conviene venderlo, invertir el producido y alquilar una propiedad equivalente, o si la apreciación del inmueble y el ahorro en alquiler justifican quedárselo.
- Una familia del GBA que alquila un PH de 3 ambientes por $480.000 al mes necesita proyectar a 5 años cuánto habrá pagado en alquileres, para compararlo con el costo total de comprar una propiedad similar con crédito hipotecario.
- Un contador en Rosario que recibió una herencia de US$30.000 quiere saber si usarlos como anticipo de un inmueble de US$100.000 con crédito UVA, o invertirlos en otro instrumento y seguir alquilando.
- Un inquilino en Mendoza cuyo contrato vence en 6 meses quiere decidir si renueva o aprovecha para comprar, usando la calculadora para ver el break-even entre ambas opciones a 8 años.
Cuota mensual inicial del crédito hipotecario UVA
Crédito a 20 años, pie del 25%, dólar $1.200. Sistema francés.
| Valor propiedad | Pie 25% (USD) | Tasa real 5% | Tasa real 7% | Tasa real 8% | Tasa real 9% |
|---|---|---|---|---|---|
| US$50.000 | US$12.500 | $296.980/mes | $348.885/mes | $376.398/mes | $404.877/mes |
| US$80.000 | US$20.000 | $475.168/mes | $558.215/mes | $602.237/mes | $647.803/mes |
| US$100.000 | US$25.000 | $593.960/mes | $697.769/mes | $752.796/mes | $809.753/mes |
| US$120.000 | US$30.000 | $712.752/mes | $837.323/mes | $903.355/mes | $971.704/mes |
| US$150.000 | US$37.500 | $890.940/mes | $1.046.654/mes | $1.129.194/mes | $1.214.630/mes |
Calculado con la fórmula del sistema francés: cuota = capital × [i(1+i)^n] / [(1+i)^n – 1], donde n = 240 meses y capital = (valorUSD – pie) × $1.200. La cuota en pesos ajusta por UVA (inflación) durante la vida del crédito. Fuente: fórmula alquiler-vs-comprar.ts (Hacé Cuentas).
Cómo funciona
Alquilar vs Comprar: el análisis completo
Ventajas de comprar
Ventajas de alquilar
La regla del 1% (price-to-rent ratio)
Si el alquiler mensual es menos del 0.3% del valor de la propiedad, probablemente conviene alquilar. Si es más del 0.5%, conviene comprar.
| Valor propiedad | Alquiler 0.3% | Alquiler 0.5% | ¿Conviene? |
|---|---|---|---|
| US$50.000 | $180.000 | $300.000 | >$300.000: comprar |
| US$80.000 | $288.000 | $480.000 | >$480.000: comprar |
| US$100.000 | $360.000 | $600.000 | >$600.000: comprar |
| US$150.000 | $540.000 | $900.000 | >$900.000: comprar |
(Valores a dólar $1.200)
Crédito hipotecario UVA 2026
Los créditos UVA ajustan la cuota por inflación (UVA = CER). La cuota inicial es baja pero crece con la inflación.
| Monto préstamo | Plazo | Cuota inicial (tasa 8%) |
|---|---|---|
| $30M (US$25K) | 20 años | ~$250.000 |
| $60M (US$50K) | 20 años | ~$500.000 |
| $90M (US$75K) | 20 años | ~$750.000 |
| $120M (US$100K) | 20 años | ~$1.000.000 |
Gastos ocultos de ser propietario
No olvides sumar al costo de comprar:
¿Cuándo NO comprar?
1. No tenés estabilidad laboral (mínimo 2 años en blanco).
2. No llegás al pie (20-30%) sin endeudarte.
3. Pensás mudarte en menos de 5 años.
4. La cuota supera el 30% de tus ingresos.
5. El mercado está en burbuja (precios en máximos históricos).
Ejemplo: depto US$80.000 vs alquiler $250.000/mes, 10 años
Valor propiedad: US$80.000.
Alquiler: $250.000/mes con 30% de ajuste anual.
Crédito: tasa 8% anual (UVA), 25% pie, 20 años.
Costo total alquiler 10 años: $250.000 creciendo 30% anual = ~$92M.
Costo total compra: pie US$20.000 + cuotas 10 años = ~$75M.
Diferencia: comprando ahorrás $17M y tenés la propiedad.
En este escenario, comprar conviene si podés afrontar el pie de US$20.000 y la cuota inicial del crédito. A 10 años, el alquiler acumulado supera el costo del crédito.
Disclaimer: Guía informativa para estimar requisitos, plazos o importes. Confirmá el trámite y la normativa vigente con el organismo oficial; ante efectos jurídicos, consultá a un abogado o escribano.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calcula la herramienta el costo total de alquilar?
La calculadora suma todos los alquileres mensuales durante el período seleccionado, aplicando el porcentaje de ajuste anual que ingresás (que puede ser el ICL histórico o una estimación propia). Por ejemplo: si hoy pagás $400.000 de alquiler y estimás un ajuste anual del 80%, al segundo año pagarías $720.000 por mes, y así sucesivamente. El resultado es el costo total acumulado en pesos corrientes durante todo el período. Esto te permite ver de forma concreta cuánto dinero 'sale de tu bolsillo' sin quedar ningún activo a tu nombre al final. Es un dato que la mayoría ignora porque lo paga de a cuotas mensuales sin verlo junto.
¿Cómo se calcula la cuota de un crédito hipotecario UVA?
Los créditos UVA funcionan en pesos pero indexados a la Unidad de Valor Adquisitivo, que actualiza el BCRA diariamente según el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), ligado a la inflación. La cuota inicial se calcula sobre el capital en UVA con una tasa real fija anual (actualmente entre 5% y 9% según el banco). La fórmula es la de un sistema francés: cuota = capital × [i(1+i)^n] / [(1+i)^n - 1], donde i es la tasa mensual y n los meses. Importante: esa cuota en UVA se mantiene fija, pero su valor en pesos sube con la inflación. Si en enero tu cuota es $500.000 y la inflación anual es 100%, en enero siguiente será aproximadamente $1.000.000. La calculadora usa la tasa real que ingresás para estimar la cuota inicial.
¿Qué es el ICL y cómo afecta al análisis de alquiler vs. compra?
El Índice de Contratos de Locación (ICL) es el índice que el BCRA publica semanalmente para actualizar los contratos de alquiler, según lo estableció la Ley 27.551 de Alquileres. Combina en partes iguales la variación del IPC (índice de precios al consumidor de INDEC) y la variación de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). En 2024 el ICL acumuló ajustes superiores al 200% anual. Aunque la Ley 27.551 fue modificada por el DNU 70/2023 de Milei —que volvió a permitir la libre negociación de contratos y plazos—, el ICL sigue siendo una referencia habitual para estimar cómo evolucionará tu alquiler. En la calculadora, el campo 'Ajuste anual del alquiler' te permite ingresar ese porcentaje.
¿Cuánto necesito de anticipo ('pie') para acceder a un crédito hipotecario en Argentina?
La mayoría de los bancos en Argentina financian hasta el 75-80% del valor de tasación del inmueble, lo que implica que el tomador del crédito debe aportar entre el 20% y el 25% de anticipo, más los gastos de escrituración (aproximadamente 3-7% del valor, entre honorarios notariales, impuesto de sellos e ITI si corresponde). Para un departamento de US$80.000, el pie sería US$16.000-20.000, más gastos de entre US$2.400 y US$5.600. El Banco Hipotecario y el Banco Nación tienen líneas específicas con condiciones particulares para primera vivienda. Verificá los requisitos actualizados directamente con cada entidad, ya que cambian con frecuencia.
¿En cuántos años se recupera la inversión de comprar vs. seguir alquilando?
El 'break-even' depende de tres factores: el ratio precio/alquiler del inmueble, la tasa del crédito y la evolución de ambas variables. En Argentina, la rentabilidad bruta por alquiler históricamente oscila entre el 3% y el 6% anual en dólares (según REPORTE INMOBILIARIO y datos de mercado), lo que implica un ratio precio/alquiler de 16 a 33 veces el canon anual. En términos prácticos, si comprás un departamento de US$80.000 y lo alquilás a US$400 mensuales (4.800 anuales en USD), la rentabilidad bruta es 6% y el break-even de la inversión pura es 16-17 años. Con crédito UVA, el análisis cambia: si la cuota es similar al alquiler, el break-even puede acelerarse a 5-8 años porque estás 'pagando' patrimonio propio.
¿Qué costos de propietario debo sumar que la calculadora no incluye automáticamente?
Al comprar, asumís costos que como inquilino no pagás o pagás parcialmente: Expensas (en CABA pueden ir de $80.000 a $400.000+/mes según el edificio y m²), ABL o equivalente municipal (entre $5.000 y $30.000/mes en CABA), mantenimiento (se estima 1-2% del valor del inmueble por año: para un depto de US$80.000 son US$800-1.600 anuales), y el seguro de incendio que exigen los bancos para créditos hipotecarios. No incluir estos costos es el error más común al comparar alquiler vs. compra y puede hacer que la decisión parezca más favorable a la compra de lo que realmente es. Sumá todos estos ítems al costo de comprar antes de comparar.
¿Conviene comprar al contado o con crédito hipotecario si tengo el dinero disponible?
Depende del costo de oportunidad de ese capital. Si comprás al contado, eliminás el pago de intereses reales (5-9% anual en créditos UVA). Pero si ese capital invertido en un instrumento en dólares —como un CEDEARs, obligaciones negociables o un fondo de renta fija hard dollar— rinde más que la tasa real del crédito, matemáticamente conviene tomar el crédito y mantener el capital invertido. En 2025-2026, las ON en dólares de buenas compañías argentinas rendían entre 7% y 10% anual en USD. Si la tasa real de tu crédito UVA es 8% en pesos constantes y tu alternativa de inversión rinde 8% en USD, la compra al contado libera el capital para una inversión más dolarizada, lo que en Argentina tiene su propio valor por el historial cambiario.
¿Cómo afecta el DNU 70/2023 a los contratos de alquiler y a este análisis?
El DNU 70/2023, firmado por el presidente Milei en diciembre de 2023, derogó los artículos de la Ley 27.551 que establecían plazos mínimos de 3 años para alquileres de vivienda y el ajuste obligatorio por ICL. A partir de su vigencia, propietarios e inquilinos pueden pactar libremente el plazo, el monto y la periodicidad del ajuste (mensual, trimestral, semestral; por IPC, ICL, dólar, o cualquier índice acordado). Esto generó mayor variabilidad en los contratos: algunos ajustan mensualmente por IPC, lo que puede ser más agresivo que el ICL. Para tu análisis en la calculadora, usá el ajuste anual real de tu contrato vigente o el que esperás negociar, en lugar de asumir automáticamente el ICL histórico.
¿La cuota UVA puede volverse impagable si sube mucho la inflación?
Es el principal riesgo de los créditos UVA. Si la inflación se dispara, la cuota en pesos sube al mismo ritmo que la UVA. La Ley 27.271 que creó los créditos UVA incorporó una cláusula de alivio: si la cuota supera en más del 10% lo que hubiera sido con un crédito a tasa fija equivalente, el deudor puede solicitar refinanciación del excedente. Sin embargo, en la práctica esta cláusula tuvo aplicación limitada. El Banco Central, además, habilitó en ciertos períodos reprogramaciones. El riesgo real existe, pero hay que contrastarlo con que el alquiler también ajusta por inflación —si bien el propietario no puede subirte la cuota más allá de lo pactado durante el contrato vigente, la renovación sí puede implicar un salto grande.
¿Vale la pena considerar la valorización del inmueble en el análisis?
Sí, aunque es la variable más incierta. En dólares, el metro cuadrado en CABA tuvo períodos de suba (2003-2011, 2016-2018) y de baja (2019-2023). Según datos de REPORTE INMOBILIARIO, el m² en zonas medias de CABA cayó de un pico de USD 3.200 en 2019 a alrededor de USD 2.000-2.200 en 2023, con recuperación en 2024-2025. Asumir una valorización real positiva en dólares a 10 años en Argentina es optimista pero no descabellado si el contexto macroeconómico se estabiliza. La calculadora te permite ver el análisis sin valorización (escenario conservador): si incluso sin apreciación del inmueble comprar resulta conveniente, la decisión tiene más margen de seguridad.
¿Qué impuestos debo tener en cuenta al comprar una propiedad?
Al momento de la compra, los principales costos impositivos son: el Impuesto de Sellos (varía por provincia: en CABA es 3.6% del valor fiscal o de escritura, el mayor de ambos), los honorarios del escribano (entre 1% y 2% por parte compradora), y el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), que aplica solo si no es tu única vivienda y vendés antes de 10 años de posesión —actualmente la tasa es 1.5% del valor de transferencia, según la Ley 23.905—. Si la propiedad fue adquirida después del 1° de enero de 2018, aplica el régimen de Impuesto a las Ganancias sobre la ganancia de capital (cedular del 15%) en lugar del ITI, según la reforma de la Ley 27.430. Para la vivienda propia que vas a habitar, podés estar exento del ITI si cumplís los requisitos del art. 14 de la Ley 23.905.
¿Cómo uso esta calculadora si no voy a tomar crédito sino a comprar al contado?
Si comprás al contado, ingresá 0% de tasa en el campo 'Tasa del crédito hipotecario' y 100% en el campo 'Pie/Anticipo'. De esta forma, la calculadora eliminará el componente de intereses y comparará directamente el costo de inmovilizar el capital en el inmueble (más gastos de mantenimiento) contra el flujo de alquileres que pagarías durante el mismo período. También podés usarla al revés: si tenés el capital para comprar al contado pero evaluás alquilar y mantener el dinero invertido, comparar ambos resultados te da la base para decidir si el costo de oportunidad del capital justifica seguir alquilando.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Editorial
Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra Código Civil y Comercial — locación, según nuestra política editorial y metodología.
Actualización
Actualizado: julio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
Privacidad
Los cálculos corren 100% en tu navegador. No guardamos ni transmitimos tus datos.
Limitaciones
Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
📌 Cómo citar esta calculadora
Rodríguez, M. (2026). ¿Conviene Alquilar o Comprar?. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-alquiler-vs-comprar
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