¿Conviene Alquilar o Comprar?🇦🇷 Actualizado mayo de 2026

La calculadora suma todos los alquileres mensuales durante el período seleccionado, aplicando el porcentaje de ajuste anual que ingresás (que puede ser el ICL histórico o una estimación propia). Por ejemplo: si hoy pagás $400.000 de alquiler y estimás un ajuste anual del 80%, al segundo año pagarías $720.000 por mes, y así sucesivamente. El resultado es el costo total acumulado en pesos corrientes durante todo el período. Esto te permite ver de forma concreta cuánto dinero 'sale de tu bolsillo' sin quedar ningún activo a tu nombre al final. Es un dato que la mayoría ignora porque lo paga de a cuotas mensuales sin verlo junto.

Los créditos UVA funcionan en pesos pero indexados a la Unidad de Valor Adquisitivo, que actualiza el BCRA diariamente según el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), ligado a la inflación. La cuota inicial se calcula sobre el capital en UVA con una tasa real fija anual (actualmente entre 5% y 9% según el banco). La fórmula es la de un sistema francés: cuota = capital × [i(1+i)^n] / [(1+i)^n - 1], donde i es la tasa mensual y n los meses. Importante: esa cuota en UVA se mantiene fija, pero su valor en pesos sube con la inflación. Si en enero tu cuota es $500.000 y la inflación anual es 100%, en enero siguiente será aproximadamente $1.000.000. La calculadora usa la tasa real que ingresás para estimar la cuota inicial.

El Índice de Contratos de Locación (ICL) es el índice que el BCRA publica semanalmente para actualizar los contratos de alquiler, según lo estableció la Ley 27.551 de Alquileres. Combina en partes iguales la variación del IPC (índice de precios al consumidor de INDEC) y la variación de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). En 2024 el ICL acumuló ajustes superiores al 200% anual. Aunque la Ley 27.551 fue modificada por el DNU 70/2023 de Milei —que volvió a permitir la libre negociación de contratos y plazos—, el ICL sigue siendo una referencia habitual para estimar cómo evolucionará tu alquiler. En la calculadora, el campo 'Ajuste anual del alquiler' te permite ingresar ese porcentaje.

La mayoría de los bancos en Argentina financian hasta el 75-80% del valor de tasación del inmueble, lo que implica que el tomador del crédito debe aportar entre el 20% y el 25% de anticipo, más los gastos de escrituración (aproximadamente 3-7% del valor, entre honorarios notariales, impuesto de sellos e ITI si corresponde). Para un departamento de US$80.000, el pie sería US$16.000-20.000, más gastos de entre US$2.400 y US$5.600. El Banco Hipotecario y el Banco Nación tienen líneas específicas con condiciones particulares para primera vivienda. Verificá los requisitos actualizados directamente con cada entidad, ya que cambian con frecuencia.

El 'break-even' depende de tres factores: el ratio precio/alquiler del inmueble, la tasa del crédito y la evolución de ambas variables. En Argentina, la rentabilidad bruta por alquiler históricamente oscila entre el 3% y el 6% anual en dólares (según REPORTE INMOBILIARIO y datos de mercado), lo que implica un ratio precio/alquiler de 16 a 33 veces el canon anual. En términos prácticos, si comprás un departamento de US$80.000 y lo alquilás a US$400 mensuales (4.800 anuales en USD), la rentabilidad bruta es 6% y el break-even de la inversión pura es 16-17 años. Con crédito UVA, el análisis cambia: si la cuota es similar al alquiler, el break-even puede acelerarse a 5-8 años porque estás 'pagando' patrimonio propio.

Al comprar, asumís costos que como inquilino no pagás o pagás parcialmente: Expensas (en CABA pueden ir de $80.000 a $400.000+/mes según el edificio y m²), ABL o equivalente municipal (entre $5.000 y $30.000/mes en CABA), mantenimiento (se estima 1-2% del valor del inmueble por año: para un depto de US$80.000 son US$800-1.600 anuales), y el seguro de incendio que exigen los bancos para créditos hipotecarios. No incluir estos costos es el error más común al comparar alquiler vs. compra y puede hacer que la decisión parezca más favorable a la compra de lo que realmente es. Sumá todos estos ítems al costo de comprar antes de comparar.

Depende del costo de oportunidad de ese capital. Si comprás al contado, eliminás el pago de intereses reales (5-9% anual en créditos UVA). Pero si ese capital invertido en un instrumento en dólares —como un CEDEARs, obligaciones negociables o un fondo de renta fija hard dollar— rinde más que la tasa real del crédito, matemáticamente conviene tomar el crédito y mantener el capital invertido. En 2025-2026, las ON en dólares de buenas compañías argentinas rendían entre 7% y 10% anual en USD. Si la tasa real de tu crédito UVA es 8% en pesos constantes y tu alternativa de inversión rinde 8% en USD, la compra al contado libera el capital para una inversión más dolarizada, lo que en Argentina tiene su propio valor por el historial cambiario.

El DNU 70/2023, firmado por el presidente Milei en diciembre de 2023, derogó los artículos de la Ley 27.551 que establecían plazos mínimos de 3 años para alquileres de vivienda y el ajuste obligatorio por ICL. A partir de su vigencia, propietarios e inquilinos pueden pactar libremente el plazo, el monto y la periodicidad del ajuste (mensual, trimestral, semestral; por IPC, ICL, dólar, o cualquier índice acordado). Esto generó mayor variabilidad en los contratos: algunos ajustan mensualmente por IPC, lo que puede ser más agresivo que el ICL. Para tu análisis en la calculadora, usá el ajuste anual real de tu contrato vigente o el que esperás negociar, en lugar de asumir automáticamente el ICL histórico.

Es el principal riesgo de los créditos UVA. Si la inflación se dispara, la cuota en pesos sube al mismo ritmo que la UVA. La Ley 27.271 que creó los créditos UVA incorporó una cláusula de alivio: si la cuota supera en más del 10% lo que hubiera sido con un crédito a tasa fija equivalente, el deudor puede solicitar refinanciación del excedente. Sin embargo, en la práctica esta cláusula tuvo aplicación limitada. El Banco Central, además, habilitó en ciertos períodos reprogramaciones. El riesgo real existe, pero hay que contrastarlo con que el alquiler también ajusta por inflación —si bien el propietario no puede subirte la cuota más allá de lo pactado durante el contrato vigente, la renovación sí puede implicar un salto grande.

Sí, aunque es la variable más incierta. En dólares, el metro cuadrado en CABA tuvo períodos de suba (2003-2011, 2016-2018) y de baja (2019-2023). Según datos de REPORTE INMOBILIARIO, el m² en zonas medias de CABA cayó de un pico de USD 3.200 en 2019 a alrededor de USD 2.000-2.200 en 2023, con recuperación en 2024-2025. Asumir una valorización real positiva en dólares a 10 años en Argentina es optimista pero no descabellado si el contexto macroeconómico se estabiliza. La calculadora te permite ver el análisis sin valorización (escenario conservador): si incluso sin apreciación del inmueble comprar resulta conveniente, la decisión tiene más margen de seguridad.

Al momento de la compra, los principales costos impositivos son: el Impuesto de Sellos (varía por provincia: en CABA es 3.6% del valor fiscal o de escritura, el mayor de ambos), los honorarios del escribano (entre 1% y 2% por parte compradora), y el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), que aplica solo si no es tu única vivienda y vendés antes de 10 años de posesión —actualmente la tasa es 1.5% del valor de transferencia, según la Ley 23.905—. Si la propiedad fue adquirida después del 1° de enero de 2018, aplica el régimen de Impuesto a las Ganancias sobre la ganancia de capital (cedular del 15%) en lugar del ITI, según la reforma de la Ley 27.430. Para la vivienda propia que vas a habitar, podés estar exento del ITI si cumplís los requisitos del art. 14 de la Ley 23.905.

Si comprás al contado, ingresá 0% de tasa en el campo 'Tasa del crédito hipotecario' y 100% en el campo 'Pie/Anticipo'. De esta forma, la calculadora eliminará el componente de intereses y comparará directamente el costo de inmovilizar el capital en el inmueble (más gastos de mantenimiento) contra el flujo de alquileres que pagarías durante el mismo período. También podés usarla al revés: si tenés el capital para comprar al contado pero evaluás alquilar y mantener el dinero invertido, comparar ambos resultados te da la base para decidir si el costo de oportunidad del capital justifica seguir alquilando.