🏠 ¿Me conviene alquilar o comprar?
Revisado: 29 de junio de 2026
Alquilar tira plata, dicen. Pero comprar inmoviliza el anticipo, paga escritura y te ata. La respuesta real es comparar el costo acumulado de cada camino a lo largo del tiempo. Esta sala calcula cuánto gastás alquilando (alquiler que crece + lo que rinde tu anticipo invertido) contra cuánto gastás comprando (cuota + expensas + escritura + mantenimiento), encuentra el punto de equilibrio en años y te dice cuál conviene según cuánto pensás quedarte.
Ejemplo orientativo — cargá tus datos y tocá Analizar mi decisión.
A tu horizonte, conviene alquilar
Comprar recién se equilibra al año 13 y vos pensás quedarte solo 10 años. Hasta ahí, alquilar te sale $111.812.766 menos: te conviene alquilar e invertir el anticipo.
Tres escenarios a 12 meses
El desglose, número por número
| Concepto | Alquilar | Comprar |
|---|---|---|
| Desembolso inicial Comprar = anticipo + escritura/sellos (~8%) | $0 | $45.600.000 |
| Costo mensual (año 1) Alquiler vs cuota + expensas + mantenimiento | $640.000 | $945.770 |
| Costo acumulado a 10 años Alquiler ya descuenta el rendimiento del anticipo invertido | $11.279.610 | $123.092.376 |
| Al final, ¿de quién es la propiedad? Comprar te deja un bien; alquilar no | Del propietario | Tuya |
Próximos pasos
- Tu punto de equilibrio es el año 13: si pensás quedarte más que eso, comprar gana; si menos, alquilar.
- Pedí el CFT real del crédito (no solo la TNA) y simulá la cuota: en créditos UVA la cuota arranca baja pero ajusta por inflación.
- Si alquilás, invertí el anticipo que no inmovilizaste: ese rendimiento es la mitad de la ecuación y mucha gente lo gasta.
- Sumá lo intangible: comprar da estabilidad pero te ata; alquilar da movilidad. Decidí también por tu plan de vida, no solo por el número.
Supuestos del cálculo
- La cuota se calcula con sistema francés (cuota fija). Para créditos UVA la cuota real ajusta por inflación: cargá la TNA como referencia y considerá el escenario de stress aparte.
- El costo de alquilar descuenta el rendimiento de invertir el anticipo; el de comprar NO descuenta la revalorización del inmueble (criterio conservador: al final seguís siendo dueño del bien, que vale aparte).
- Escritura y sellos se estiman en ~8% del valor; el mantenimiento en ~1% anual. Valores orientativos: variá según jurisdicción y estado de la propiedad.
- No es asesoramiento financiero ni inmobiliario. Es una estimación para decidir con números; consultá a un profesional matriculado antes de una operación de este tamaño.
Cómo lo calculamos
1. Costo de alquilar. Suma los alquileres año a año (creciendo por el aumento anual) más las expensas, y le RESTA el rendimiento de invertir el anticipo que no inmovilizaste. Esa resta es clave: si alquilás, ese dinero trabaja para vos.
2. Costo de comprar. Suma la escritura y sellos iniciales (~8% del valor), la cuota del crédito por los meses que la pagás, las expensas y el mantenimiento (~1% anual del valor).
3. Punto de equilibrio. Busca el primer año en que comprar acumula menos gasto que alquilar. Antes de ese año conviene alquilar; después, comprar.
4. Tu horizonte decide. Compara los dos costos acumulados al plazo que pensás quedarte y te dice cuál gana y por cuánto.
5. Escenarios. Muestra la diferencia a 5, 10 y 20 años para que veas cómo cambia el ganador con el tiempo.
Las calculadoras que usa esta sala
Esta decisión combina estas herramientas. Si querés ver cada cálculo por separado:
Preguntas frecuentes
¿Alquilar es siempre tirar la plata?
No necesariamente. Si te quedás pocos años, o si el anticipo invertido rinde más que lo que ahorrás comprando, alquilar e invertir puede dejarte mejor parado. La clave es el horizonte: cuanto más tiempo te quedás, más conviene comprar.
¿Qué es el punto de equilibrio?
Es el año a partir del cual comprar acumula menos gasto total que alquilar. Si pensás quedarte más años que el punto de equilibrio, comprar gana; si te vas antes, alquilar fue más barato.
¿Por qué se descuenta el rendimiento del anticipo?
Porque al alquilar no inmovilizás el anticipo: lo podés invertir en un plazo fijo, money market u otro instrumento. Ese rendimiento es plata a favor del alquiler, así que lo restamos de su costo. Si te lo gastás en vez de invertirlo, la comparación cambia.
¿Incluye la revalorización de la propiedad?
No la descontamos del costo de comprar, a propósito: al final del horizonte seguís siendo dueño de un bien que vale aparte. Sumarla haría comprar todavía más conveniente, pero es incierta. Preferimos un cálculo conservador.
¿Sirve para créditos UVA?
Sí, pero con cuidado: la cuota UVA arranca baja y ajusta por inflación. Acá la cuota se toma fija (sistema francés). Si tu crédito es UVA, usá la TNA como referencia y revisá el escenario de stress con la calculadora de crédito UVA, porque la cuota puede subir si tu salario no le sigue el ritmo.
¿Qué gastos tiene comprar además de la cuota?
La escritura y sellos (alrededor del 8% del valor entre honorarios de escribano, sellos e informes), el mantenimiento del inmueble (estimado en 1% anual) y las expensas. Esos costos hacen que comprar tarde algunos años en convenir.
¿Cómo elijo el aumento anual del alquiler?
Tomá una expectativa razonable de inflación o del índice de ajuste de tu contrato. Cuanto más alto sea el aumento del alquiler, antes conviene comprar, porque el alquiler se encarece más rápido que la cuota fija.
¿Esto reemplaza el consejo de un profesional?
No. Es una herramienta orientativa para decidir con números, no asesoramiento financiero ni inmobiliario. Para una operación de este tamaño consultá con un escribano y un asesor financiero matriculado.