Calculadora Hipoteca: Cuota Mensual🌎 Actualizado mayo de 2026
Comprar una vivienda implica décadas de pagos. Esta calculadora aplica la fórmula francesa de amortización para mostrarte exactamente cuánto pagarás cada mes, cuánto destinas a intereses y cuándo terminas de pagar. Ingresa el precio de la vivienda, el porcentaje de entrada, el plazo y la tasa anual para obtener un desglose completo.
Cuándo usar esta calculadora
- Comparar cuotas entre distintos plazos (15, 20, 25 o 30 años) antes de firmar
- Evaluar cuánto sube la cuota si la tasa sube 1 punto porcentual
- Calcular el ahorro en intereses al aumentar la entrada inicial
- Planificar el presupuesto familiar incluyendo seguros obligatorios
- Estimar la fecha exacta en que terminas de pagar tu hipoteca
- Comparar capital amortizado en el año 1 vs. el año 5
Casos resueltos
Ejemplos numéricos completos con datos reales para que valides cómo funciona la calculadora.
Caso 1: Comparativa plazo 20 vs 30 años para vivienda USD 250.000
Familia evalúa comprar una vivienda de USD 250.000 con 30% de entrada ($75.000 propios). Préstamo neto: USD 175.000. Tasa anual fija ofrecida: 7,5%. Seguros mensuales: USD 100. ¿Cuál es la diferencia entre plazo 20 años y 30 años en cuota y total de intereses?
- Plazo 20 años (240 cuotas): i = 7,5%/12 = 0,625%; cuota = 175.000 × 0,00625 × 1,00625^240 / (1,00625^240 − 1) = USD 1.409/mes + seguros = USD 1.509
- Total pagado al banco (20 años): 1.409 × 240 = USD 338.160
- Intereses 20 años: 338.160 − 175.000 = USD 163.160
- Plazo 30 años (360 cuotas): cuota = USD 1.224/mes + seguros = USD 1.324
- Total pagado (30 años): 1.224 × 360 = USD 440.640
- Intereses 30 años: 440.640 − 175.000 = USD 265.640
Cómo funciona
2 min de lectura¿Qué es una hipoteca de cuota fija?
Una hipoteca de cuota fija es un préstamo inmobiliario donde pagas la misma cantidad mensual durante todo el plazo. La cuota se calcula mediante la fórmula francesa, distribuyendo capital e intereses de modo que los intereses disminuyen y el capital aumenta con cada pago. En una hipoteca de USD 200,000 a 30 años al 7% anual, la cuota mensual es USD 1,330.
Cómo funciona la calculadora
Esta calculadora utiliza el sistema de amortización francés (cuota fija), el más común en hipotecas residenciales. Cada cuota mensual es igual durante toda la vida del préstamo, pero su composición cambia: al principio pagas más intereses y menos capital; al final pagas más capital y menos intereses.
Fórmula principal
M = P · i · (1 + i)^n
─────────────────
(1 + i)^n − 1
Donde:
M = cuota mensual (capital + interés)
P = principal (precio − entrada)
i = tasa mensual = tasa anual / 12
n = número de cuotas = años × 12Ejemplo resuelto
Vivienda: USD 200,000 | Entrada: 20% → Préstamo: USD 160,000 | Tasa: 7% anual | Plazo: 30 años
Amortización acumulada
| Año | Capital amortizado (acumulado) | Saldo restante |
|---|---|---|
| 1 | ~USD 2,700 | ~USD 157,300 |
| 5 | ~USD 14,500 | ~USD 145,500 |
| 15 | ~USD 56,000 | ~USD 104,000 |
| 30 | USD 160,000 | USD 0 |
Los seguros mensuales (hogar, vida, desempleo) se suman a la cuota pero no afectan el cálculo de amortización del capital.
Cuándo NO aplicar esta fórmula
Preguntas frecuentes
¿Qué tasa anual es razonable para una hipoteca en 2026?
En LATAM, las tasas hipotecarias fijas oscilan entre 6% y 12% anual según el país y el banco. En economías dolarizadas o con baja inflación, 6%-8% es un rango típico. En México, Chile o Colombia, revisa las tasas actuales de cada banco central antes de usar un valor de referencia.
¿Cuánto debería ser la entrada mínima?
La mayoría de los bancos exigen entre el 10% y el 30% del valor de la vivienda. Con menos del 20% suelen requerirse seguros hipotecarios adicionales (PMI o equivalentes), lo que eleva la cuota mensual real.
¿Qué son los seguros mensuales en esta calculadora?
Son los costos adicionales que muchos bancos exigen: seguro de daños a la vivienda, seguro de vida del deudor y, en algunos países, seguro de desempleo. Varían entre USD 50 y USD 200/mes según el valor del inmueble y el perfil del deudor.
¿Por qué al inicio pago casi todo en intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el saldo pendiente. Al principio el saldo es alto, así que la parte de intereses es mayor. A medida que amortizan capital, el saldo baja y cada mes pagas más capital. Esto es inherente al sistema francés de cuota fija.
¿Cómo reduzco el total de intereses pagados?
Tres vías principales: (1) aumentar la entrada inicial para reducir el principal; (2) acortar el plazo (15 años paga mucho menos interés total que 30, aunque la cuota suba); (3) hacer pagos anticipados de capital cuando sea posible, verificando si tu banco cobra penalización por prepago.
¿Qué diferencia hay entre plazo de 15 y 30 años?
Con USD 160,000 al 7%: a 15 años la cuota sube a ~USD 1,438/mes pero el total de intereses es ~USD 99,000. A 30 años la cuota baja a ~USD 1,064/mes pero los intereses totales suben a ~USD 223,000. Pagar en 15 años ahorra más de USD 124,000 en intereses.
¿La calculadora incluye impuestos a la propiedad?
No. Los impuestos prediales o de bienes raíces (IBI, predial, etc.) son costos adicionales que varían por municipio y país. Deben sumarse al presupuesto mensual de forma separada.
¿Cómo afecta subir la tasa 1 punto porcentual?
En una hipoteca de USD 160,000 a 30 años, pasar de 7% a 8% anual sube la cuota mensual de ~USD 1,064 a ~USD 1,174 (unos USD 110 más por mes) y el total de intereses pasa de ~USD 223,000 a ~USD 262,600. Un punto extra cuesta ~USD 39,600 adicionales.
¿Puedo usar esta calculadora para hipotecas en moneda local (pesos, soles, etc.)?
Sí. Los cálculos son independientes de la moneda. Ingresa el precio en tu moneda local y obtén resultados en la misma unidad. Solo asegúrate de usar la tasa anual correcta para tu país y moneda.
¿Qué pasa si quiero pagar una cuota extra al año?
Esta calculadora no modela pagos extraordinarios. Si haces un pago extra anual, el banco recalcula el saldo y reduces el plazo o la cuota (según lo que pactaste). Como referencia, una cuota extra anual en una hipoteca a 30 años puede reducir el plazo efectivo entre 4 y 6 años.
¿Cuál es la relación cuota-ingreso máxima que aceptan los bancos?
La mayoría de los bancos en LATAM y EE.UU. exige que la cuota mensual no supere el 25-30% del ingreso neto mensual del titular o del grupo familiar (debt-to-income ratio o DTI). Algunos bancos premium o productos para clientes con buen historial aceptan hasta 35%. Si la cuota supera ese porcentaje, el banco rechaza el crédito o exige codeudor/garante. La regla práctica es: para una cuota viable de USD 1.500/mes, necesitás ingresos demostrables por USD 5.000-6.000 mensuales.
¿Conviene un plazo más corto aunque la cuota suba significativamente?
Casi siempre sí, si la cuota cabe en el 25-30% del ingreso. En una hipoteca de USD 160.000 al 7%, acortar de 30 a 15 años eleva la cuota un 35% (USD 1.064 → USD 1.438) pero reduce el interés total un 55% (USD 223K → USD 99K), un ahorro de USD 124.000 en 15 años. La regla general: cada año menos de plazo ahorra 5-10% del interés total. Solo conviene plazo largo si vas a invertir la diferencia mensual con retorno superior a la tasa hipotecaria (raramente posible).
¿Cómo se compara el sistema francés con el alemán o americano?
Sistema francés (esta calculadora): cuota constante, capital crece, intereses decrecen. Es el más común para hipotecas residenciales. Sistema alemán: capital amortizado constante, cuota total decreciente (alta al inicio, baja al final). Conviene si tenés alta liquidez al principio del crédito; total de intereses menor que francés. Sistema americano (bullet): pagás solo intereses durante el plazo y el capital total al vencimiento. Útil para refinanciar antes del vencimiento o para inversores con expectativa de venta del inmueble. En LATAM, el francés domina más del 95% de hipotecas residenciales.
Fuentes y referencias
- Banco de México – Calculadora de crédito hipotecario — Banco de México (2026)
- Comisión para el Mercado Financiero – Tasas hipotecarias Chile — CMF Chile (2026)
- Superintendencia Financiera de Colombia – Tasas de interés crédito hipotecario — Superfinanciera Colombia (2026)
- BIS – Mortgage Market Statistics — Bank for International Settlements (2026)
- FMI – Global Housing Watch — Fondo Monetario Internacional (2026)
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 27 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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