Crédito UVA vs. tasa fija 🇦🇷

Cómo funciona un crédito UVA

El UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) fue creado por el BCRA en abril 2016 para ofrecer créditos a muy largo plazo en un país con alta inflación. El capital del préstamo se expresa en UVAs en lugar de pesos, y cada UVA se actualiza diariamente por CER (prorrateo del IPC INDEC del mes anterior).

Fórmula

capital_UVA = Monto pesos / Valor UVA inicial
cuota_UVA (en UVAs) = capital_UVA × [i × (1+i)ⁿ / ((1+i)ⁿ − 1)]
cuota_en_pesos = cuota_UVA × Valor UVA del día

Con i = tasa mensual del banco (TNA UVA / 12) y n = meses del crédito.

Crédito tasa fija

Usa el sistema francés con i = TNA/12 constante. La cuota en pesos no varía.

cuota = capital × [i × (1+i)ⁿ / ((1+i)ⁿ − 1)]

Líneas hipotecarias vigentes 2026 (indicativo)

Valores referenciales 2026, cada banco ajusta por categoría de cliente y relación laboral.

Cuota/salario — el indicador clave

Todos los bancos te exigen:

cuota mensual ≤ 25-30% del ingreso neto

Si ganás $2.000.000 en mano, el banco te aprobará una cuota de hasta $500.000-600.000. Con un UVA al 5% y plazo 20 años, eso equivale a $80-95 millones de crédito.

Regla personal: no superes el 25%. Margen de seguridad para gastos médicos, mudanzas, refacciones, inflación.

UVA vs tasa fija — tabla decisional

La cláusula gatillo y las reformas 2024-2026

Por el Decreto 767/2020 se introdujo el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) como tope: si la cuota UVA supera al CVS en un 10%, se puede extender el plazo o congelar la cuota temporalmente. Tras el DNU 70/2023 y la Ley Bases 27.742 (2024), los bancos pueden pactar libremente cláusulas de reajuste. En la práctica, los créditos UVA 2025-2026 mantienen esta protección pero cada banco la instrumenta a su modo.

Precancelación — ¿conviene?

Por la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y la Comunicación BCRA 'A' 5928:

Conviene precancelar cuando:
1. Hay alta inflación y estás en fijo (te licúa igual, acelerás librarte del crédito).
2. Recibiste un extraordinario (aguinaldo, bono, herencia) y no tenés mejor inversión.
3. La tasa real del crédito supera lo que rendís en tu inversión (rara vez en Argentina).

NO conviene cuando:
1. La tasa es UVA + 4% y tu plazo fijo rinde UVA + 5% (arbitraje positivo).
2. Tenés otros gastos que financiarías con tarjeta al 100% TNA.
3. Perdés liquidez y no tenés fondo de emergencia.

Simulación: cuota UVA a lo largo del tiempo

Con inflación 20% anual constante, una cuota UVA inicial de $320.000 evolucionaría:

La cuota UVA siempre vale lo mismo en poder adquisitivo real (1.000 UVA). Lo que cambia es el peso nominal.

Ratio cuota/salario con inflación

El UVA asume que tu salario se actualiza por IPC. Si es así:

ratio_cuota_salario ≈ constante en el tiempo

Si tu salario se atrasa (suba del 80% mientras inflación es 100%):

ratio_cuota_salario = sube progresivamente

→ ahí arranca el riesgo UVA. Mirá la calc de inflación IPC para proyectar.

Costos ocultos del crédito hipotecario

1. Seguro de vida: 0.02-0.05% mensual del saldo.
2. Seguro de incendio: 0.01-0.03% mensual del valor de reposición del inmueble.
3. Gastos de escrituración: ~2% del valor de la propiedad (única vez).
4. Impuesto de sellos: 1.5-3.5% del monto del crédito (única vez, depende jurisdicción).
5. Gastos administrativos mensuales: $2.000-$5.000.

El CFT (Costo Financiero Total) incluye todo. Pedilo siempre al banco.

Errores comunes al sacar un crédito

1. Fijarse solo en la cuota inicial: ver ingreso proyectado 5-10 años.
2. Olvidar los seguros obligatorios: suman 3-7% a la cuota.
3. No tener fondo de reserva: por enfermedad/desempleo, 6 cuotas mínimo.
4. Maxear cuota/salario al 40%: quedás sin aire para imprevistos.
5. No comparar CFT entre bancos: la TNA no lo dice todo.