Crédito UVA vs. tasa fija🇦🇷 Actualizado mayo de 2026
Datos oficiales en vivo
↻ 27-mayDespués de años sin oferta, los créditos hipotecarios volvieron con fuerza en 2024-2026: Banco Nación, Ciudad, Santander, Galicia, ICBC y varios más reabrieron líneas [UVA](/inflacion-argentina) (ajustadas por inflación) y algunos bancos ofrecen tasa fija en pesos. La decisión entre uno y otro no es obvia: el UVA arranca con una cuota baja pero se ajusta mes a mes por [inflación](/inflacion-argentina) (CER); el fijo arranca con cuota alta pero no varía (en pesos nominales). Esta calculadora simula ambos caminos con los parámetros reales de tu operación (monto, plazo, tasa UVA, tasa fija, inflación esperada y salario), proyecta las cuotas inicial y final, el total a pagar y el ratio cuota/salario — el indicador clave que mira el banco (y deberías mirar vos también) para aprobar el crédito. Te damos además una recomendación automática según el escenario. Valores 2026 — verificá siempre las condiciones vigentes con tu banco.
Cuándo usar esta calculadora
- Vas a comprar tu primera vivienda con crédito Banco Nación y querés saber si te conviene UVA o fijo.
- Estás evaluando un crédito de refacción a 10 años para tu casa.
- Querés simular cuánto te queda libre del sueldo con una cuota de $500.000 mensual.
- Comparás dos ofertas: Banco Provincia con tasa fija al 55% vs Banco Galicia UVA + 4%.
- Proyectás la cuota final del crédito si la inflación se mantiene en 20% anual.
Ejemplo: crédito $50M a 20 años, UVA+5% vs tasa fija 55%, inflación 20%
- Monto: $50.000.000. Plazo: 20 años (240 meses).
- UVA + 5% anual: tasa mensual ≈ 0.41% (sobre capital en UVAs).
- Cuota inicial UVA:
50M × [0.00407 × (1.00407)²⁴⁰ / ((1.00407)²⁴⁰ − 1)]≈ $320.000/mes. - Tasa fija 55% TNA: mensual 4.58%. Cuota fija: ≈ $2.300.000/mes (constante en pesos).
- Proyección UVA con inflación 20% anual: cuota final mes 240 ≈ $18.400.000 (nominal, equivalente a ~$320.000 de hoy).
- Total UVA estimado (nominal): ~$1.100 millones a lo largo del crédito.
- Total fija:
2.3M × 240= $552 millones constantes.
Cómo funciona
6 min de lecturaCómo funciona un crédito UVA
El UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) fue creado por el BCRA en abril 2016 para ofrecer créditos a muy largo plazo en un país con alta inflación. El capital del préstamo se expresa en UVAs en lugar de pesos, y cada UVA se actualiza diariamente por CER (prorrateo del IPC INDEC del mes anterior).
Fórmula
capital_UVA = Monto pesos / Valor UVA inicial
cuota_UVA (en UVAs) = capital_UVA × [i × (1+i)ⁿ / ((1+i)ⁿ − 1)]
cuota_en_pesos = cuota_UVA × Valor UVA del díaCon i = tasa mensual del banco (TNA UVA / 12) y n = meses del crédito.
Crédito tasa fija
Usa el sistema francés con i = TNA/12 constante. La cuota en pesos no varía.
cuota = capital × [i × (1+i)ⁿ / ((1+i)ⁿ − 1)]Líneas hipotecarias vigentes 2026 (indicativo)
| Banco | Tipo | Plazo max | Tasa | Cuota/ingreso max |
|---|---|---|---|---|
| Banco Nación | UVA | 30 años | UVA + 4.5-6% | 25% |
| Banco Provincia | UVA / Fija | 25 años | UVA + 5% / 55% TNA | 30% |
| Ciudad | UVA | 20 años | UVA + 5.5% | 25% |
| Galicia | UVA | 30 años | UVA + 4.5-6% | 25% |
| Santander | UVA | 30 años | UVA + 4.8% | 25% |
| ICBC | UVA | 30 años | UVA + 5% | 30% |
| Macro | UVA | 30 años | UVA + 5% | 25% |
Valores referenciales 2026, cada banco ajusta por categoría de cliente y relación laboral.
Cuota/salario — el indicador clave
Todos los bancos te exigen:
cuota mensual ≤ 25-30% del ingreso netoSi ganás $2.000.000 en mano, el banco te aprobará una cuota de hasta $500.000-600.000. Con un UVA al 5% y plazo 20 años, eso equivale a $80-95 millones de crédito.
Regla personal: no superes el 25%. Margen de seguridad para gastos médicos, mudanzas, refacciones, inflación.
UVA vs tasa fija — tabla decisional
| Escenario | UVA | Fija |
|---|---|---|
| Tu salario le gana al IPC siempre | Ganás | Empatás |
| Tu salario empata con el IPC | Empatás | Ganás si inflación > tasa |
| Tu salario pierde vs IPC | ⚠️ Perdés | Ganás si licúa |
| Inflación baja (<10%) | Indiferente | Perdés (tasa alta fija) |
| Inflación alta (>30%) | Cuota sube rápido | Se licúa, ganás |
| Plazo corto (<5 años) | Indiferente | Indiferente |
| Plazo largo (>15 años) | Riesgo acumulativo | Cuota alta inicial |
| Monto muy grande vs ingreso | Única viable | No accedés |
La cláusula gatillo y las reformas 2024-2026
Por el Decreto 767/2020 se introdujo el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) como tope: si la cuota UVA supera al CVS en un 10%, se puede extender el plazo o congelar la cuota temporalmente. Tras el DNU 70/2023 y la Ley Bases 27.742 (2024), los bancos pueden pactar libremente cláusulas de reajuste. En la práctica, los créditos UVA 2025-2026 mantienen esta protección pero cada banco la instrumenta a su modo.
Precancelación — ¿conviene?
Por la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y la Comunicación BCRA 'A' 5928:
Conviene precancelar cuando:
1. Hay alta inflación y estás en fijo (te licúa igual, acelerás librarte del crédito).
2. Recibiste un extraordinario (aguinaldo, bono, herencia) y no tenés mejor inversión.
3. La tasa real del crédito supera lo que rendís en tu inversión (rara vez en Argentina).
NO conviene cuando:
1. La tasa es UVA + 4% y tu plazo fijo rinde UVA + 5% (arbitraje positivo).
2. Tenés otros gastos que financiarías con tarjeta al 100% TNA.
3. Perdés liquidez y no tenés fondo de emergencia.
Simulación: cuota UVA a lo largo del tiempo
Con inflación 20% anual constante, una cuota UVA inicial de $320.000 evolucionaría:
| Año | Cuota UVA (pesos nominal) | Cuota en UVAs | En pesos de hoy (dividido por inflación acumulada) |
|---|---|---|---|
| 0 | $320.000 | 1.000 UVA | $320.000 |
| 5 | $796.000 | 1.000 UVA | $320.000 |
| 10 | $1.980.000 | 1.000 UVA | $320.000 |
| 15 | $4.920.000 | 1.000 UVA | $320.000 |
| 20 | $12.230.000 | 1.000 UVA | $320.000 |
La cuota UVA siempre vale lo mismo en poder adquisitivo real (1.000 UVA). Lo que cambia es el peso nominal.
Ratio cuota/salario con inflación
El UVA asume que tu salario se actualiza por IPC. Si es así:
ratio_cuota_salario ≈ constante en el tiempoSi tu salario se atrasa (suba del 80% mientras inflación es 100%):
ratio_cuota_salario = sube progresivamente→ ahí arranca el riesgo UVA. Mirá la calc de inflación IPC para proyectar.
Costos ocultos del crédito hipotecario
1. Seguro de vida: 0.02-0.05% mensual del saldo.
2. Seguro de incendio: 0.01-0.03% mensual del valor de reposición del inmueble.
3. Gastos de escrituración: ~2% del valor de la propiedad (única vez).
4. Impuesto de sellos: 1.5-3.5% del monto del crédito (única vez, depende jurisdicción).
5. Gastos administrativos mensuales: $2.000-$5.000.
El CFT (Costo Financiero Total) incluye todo. Pedilo siempre al banco.
Errores comunes al sacar un crédito
1. Fijarse solo en la cuota inicial: ver ingreso proyectado 5-10 años.
2. Olvidar los seguros obligatorios: suman 3-7% a la cuota.
3. No tener fondo de reserva: por enfermedad/desempleo, 6 cuotas mínimo.
4. Maxear cuota/salario al 40%: quedás sin aire para imprevistos.
5. No comparar CFT entre bancos: la TNA no lo dice todo.
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Revisión editorial
Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. El contenido de esta calculadora se mantiene con criterios editoriales documentados en nuestra política editorial y metodología. Cada valor de referencia se contrasta contra las fuentes oficiales citadas al pie de esta página.
Disclaimer: Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero. Para decisiones relevantes (préstamos, inversiones, impuestos), consultá con un contador público matriculado o asesor financiero registrado ante la CNV.
Actualización: los datos se revisan periódicamente. La fecha de última revisión figura en el encabezado de esta página y en el sitemap XML de Hacé Cuentas.
Tabla de referencia — relación precio-propiedad vs crédito UVA Banco Nación (abril 2026)
| Valor propiedad (USD) | Pie 25 % | Crédito en pesos (USD 1 = $1.200) | Ingreso mensual requerido (cuota/ingreso 25 %) |
|---|---|---|---|
| USD 60.000 | USD 15.000 | $ 54.000.000 | $ 1.100.000 |
| USD 100.000 | USD 25.000 | $ 90.000.000 | $ 1.800.000 |
| USD 150.000 | USD 37.500 | $ 135.000.000 | $ 2.750.000 |
| USD 200.000 | USD 50.000 | $ 180.000.000 | $ 3.650.000 |
| USD 300.000 | USD 75.000 | $ 270.000.000 | $ 5.500.000 |
Simulación con UVA + 4,5 %, plazo 30 años, dólar MEP ~$1.200. Ingreso = cuota inicial estimada × 4 (ratio 25 %). Para tu caso real, usá la calculadora con tu propia UVA del BCRA.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el UVA y cómo se actualiza?
El UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) es una unidad creada por el BCRA en abril 2016 para medir créditos y plazos fijos en poder adquisitivo constante. Se actualiza diariamente con el CER, que refleja el IPC INDEC del mes anterior prorrateado por días. Valor inicial UVA: $14.05 (1-abril-2016). A 2026 ronda los $1.800-2.000. Cada mes tu capital en UVAs es el mismo, pero en pesos va subiendo al ritmo de la inflación.
¿Existe tope o cláusula gatillo en los créditos UVA 2026?
Sí, pero cada banco la implementa distinto. El Decreto 767/2020 introdujo el CVS (Coeficiente Variación Salarial): si la cuota UVA supera en 10% al CVS acumulado, se puede extender el plazo o congelar la cuota. Con las reformas del DNU 70/2023 y la Ley Bases 27.742, los bancos pueden pactar libremente, pero la mayoría mantiene la cláusula gatillo en créditos nuevos 2025-2026. Preguntale específicamente a tu banco cómo la aplica.
¿Se puede precancelar sin costo un crédito UVA?
Parcialmente sí. Por la Ley 24.240 y Comunicación BCRA 'A' 5928, la precancelación de hasta el 25% del capital es sin comisión. Más allá de ese 25%, los bancos pueden cobrar hasta 5% del monto precancelado. Siempre conviene consultar: algunos bancos (Nación, Provincia) permiten precancelación total sin comisión en créditos a primera vivienda. Tip: en lugar de precancelar, invertí en plazo fijo UVA a la misma tasa o mejor y hacés arbitraje.
¿Cuál es la cuota máxima que me aprueba el banco?
La regla general es cuota ≤ 25-30% del ingreso neto familiar. Algunos bancos suman el ingreso del cónyuge. Ejemplo: si tu ingreso neto es $2.000.000, la cuota máxima es $500.000-600.000, que a UVA+5% por 20 años equivale a $80-95 millones de crédito. Banco Nación históricamente aprueba hasta 30%, Galicia/Santander son más estrictos en 25%. Nunca superes el 30% porque te quedás sin margen para imprevistos (enfermedad, refacciones, inflación).
¿Qué conviene: UVA o tasa fija en 2026?
Depende del contexto: UVA conviene si (1) tu salario se ajusta por IPC o superior, (2) la tasa fija disponible es muy alta (>40% TNA), (3) querés la cuota inicial más baja posible. Tasa fija conviene si (1) esperás inflación alta que licúe la cuota nominal, (2) tu salario está atrasado y necesitás estabilidad, (3) la tasa fija está por debajo de la inflación esperada. En 2026 con inflación proyectada 15-20% anual y tasas fijas 50-60%, el fijo se vuelve costoso y el UVA sigue ganando para la mayoría.
¿Qué pasa si pierdo el trabajo y no puedo pagar la cuota?
Primer paso: hablá con el banco antes de caer en mora. Casi todos los bancos permiten refinanciación: extender plazo, pagar solo intereses 6-12 meses, cambiar a cuota mínima. Segundo: si la cuota UVA superó el CVS en más del 10%, pedí la cláusula gatillo (extensión de plazo sin costo). Tercero: si ya estás en mora, los bancos aplican intereses punitorios (típicamente 1.5× la tasa original) y a partir del 3er período impago pueden iniciar ejecución. Por eso el fondo de emergencia de 6 cuotas es innegociable.
¿Qué gastos iniciales tengo además del crédito?
(1) Escrituración: ~1.5-2% del valor de la propiedad (honorarios escribano). (2) Impuesto de sellos: 1.5% en CABA, 3.5% en PBA, varía por jurisdicción (hay exenciones para primera vivienda). (3) Gastos del banco: 1-2% del monto del crédito (comisión de apertura, tasación, informes). (4) Seguros: primer año del seguro de vida e incendio, ~$50.000-150.000. (5) Sellado de hipoteca: 1-2% adicional en algunas provincias. Total: presupuestá 5-8% del valor de la propiedad en efectivo fuera del crédito.
¿El crédito UVA es deducible de Ganancias?
Sí, parcialmente. Por el Art. 85 inc. a Ley 20.628 de Ganancias, los intereses pagados por créditos hipotecarios de primera vivienda son deducibles hasta un tope anual (actualizable, en 2026 ronda los $300.000-500.000 anuales). No es deducible el capital amortizado, solo los intereses. Si sos empleado en relación de dependencia, declará estos gastos en el SIRADIG (F.572 web) para que tu empleador los descuente en las retenciones mensuales.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 29 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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