Finanzas

Crédito hipotecario UVA: cuota

Calculá tu cuota inicial UVA: ingresá monto, plazo y TNA real. Fórmula francesa, valores Banco Nación 2026. Sin registro.

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Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).

Un crédito hipotecario UVA te permite comprar tu casa pagando cuotas que arrancan bajas pero se ajustan mensualmente por inflación. Desde que el Banco Central creó las UVA en 2016 (Comunicación BCRA A 5945), este sistema reemplazó los créditos a tasa fija tradicionales y se convirtió en la principal herramienta de acceso a la vivienda en Argentina. En 2024 y 2025, con la reapertura del crédito hipotecario tras años de parálisis, bancos como Nación, Ciudad, Provincia y varios privados volvieron a ofrecer líneas UVA con tasas reales de entre 3,5% y 8% TNA por encima de la variación UVA.

El problema: calcular la cuota de un crédito UVA no es tan directo como parece. La cuota que te da el banco está expresada en UVAs, no en pesos. Vos la pagás en pesos al tipo de cambio UVA del día. Eso significa que la cuota en pesos sube todos los meses siguiendo el índice de precios al consumidor (IPC) que publica el INDEC. La cuota inicial en pesos puede verse tentadora, pero en un contexto de inflación del 100% anual, en doce meses esa misma cuota en pesos puede haberse duplicado.

Esta calculadora resuelve exactamente eso: te muestra cuánto pagás el primer mes en pesos usando la fórmula francesa estándar (sistema de amortización que usan todos los bancos argentinos para UVA), con la TNA real que corresponde a tu perfil. También te da el total a pagar en pesos al valor UVA de hoy, para que tengas una referencia de la carga financiera total sin sorpresas.

El dato más importante que necesitás antes de firmar: el Banco Nación exige que la cuota inicial no supere el 25% de tus ingresos netos demostrables. Para un crédito de $50 millones a 20 años con TNA real del 3,5%, la cuota inicial ronda los $350.000 pesos — lo que implica ingresos mínimos de $1.400.000 mensuales. Ingresá tus números y verificalo ahora.

Cuándo usar esta calculadora

  • Familia que quiere comprar un departamento de $80 millones en CABA: pide prestado el 80% ($64 millones), plazo 20 años, TNA real 3,5% (sueldo acreditado Banco Nación). La cuota inicial resulta aproximadamente $450.000 pesos — verifica si cumple el requisito de cuota/ingreso del 25%.
  • Pareja con ingresos combinados de $2.000.000 mensuales: quiere saber cuál es el monto máximo que puede pedir. Con cuota tope de $500.000 (25% de ingresos), a 30 años y TNA real 4%, puede acceder a un crédito de aproximadamente $68 millones.
  • Comprador que compara plazos: el mismo crédito de $50 millones a 15 años tiene cuota inicial mayor que a 20 años, pero el total pagado es considerablemente menor. Esta calc permite ver ambos escenarios en segundos.
  • Profesional independiente que accede por Banco Ciudad con TNA real del 5% (cliente externo): quiere comparar contra Banco Nación al 3,5% para el mismo monto de $40 millones a 20 años y cuantificar la diferencia en cuota inicial.
  • Persona que ya tiene un crédito UVA vigente y quiere estimar cómo quedará su cuota si la UVA sigue ajustando: recalcula con el nuevo valor de referencia UVA para proyectar los próximos 12 meses.
  • Inversor que evalúa si le conviene comprar con crédito UVA o al contado: calcula el costo financiero total del crédito para compararlo contra rendimiento alternativo de sus ahorros.
  • Empleado público bonaerense que accede a la línea hipotecaria del Banco Provincia con TNA real diferencial: ingresa el monto subsidiado y verifica si la cuota entra en su presupuesto mensual.
  • Joven soltero con primer sueldo de $800.000: calcula cuál es el máximo que puede pedir ($200.000 de cuota máxima) y qué propiedad puede financiar con ese tope en distintos plazos disponibles.

Cuota inicial e ingreso mínimo requerido por monto y plazo

TNA real 3,5% (Banco Nación, cliente con sueldo acreditado). Cuota en pesos al valor UVA actual. El ingreso mínimo resulta de la regla cuota/ingreso ≤ 25% del sistema bancario argentino.

Monto del créditoPlazoCuota inicial estimadaIngreso mínimo neto demostrable
$30.000.00010 años$296.658/mes$1.186.630/mes
$30.000.00020 años$173.988/mes$695.952/mes
$30.000.00030 años$134.713/mes$538.854/mes
$50.000.00010 años$494.429/mes$1.977.717/mes
$50.000.00020 años$289.980/mes$1.159.919/mes
$50.000.00030 años$224.522/mes$898.089/mes
$80.000.00020 años$463.968/mes$1.855.871/mes
$80.000.00030 años$359.236/mes$1.436.943/mes
$120.000.00020 años$695.952/mes$2.783.807/mes
$120.000.00030 años$538.854/mes$2.155.415/mes

Valores calculados con fórmula francesa: cuota = monto × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], r = 3,5%/12, n = plazo en meses. Ingreso mínimo = cuota / 0,25 (regla cuota/ingreso 25%, sistema bancario AR). La cuota en pesos se ajusta mensualmente con la variación UVA (IPC INDEC). No incluye seguros de vida e incendio (aprox. 0,1%–0,3% adicional sobre saldo).

Cómo funciona

Después de varios años con el mercado de crédito hipotecario prácticamente cerrado, en 2024 y 2025 los bancos volvieron a ofrecer líneas UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) para la compra de vivienda. La UVA fue creada por el BCRA mediante la Comunicación A 5945 (marzo 2016) y reemplazó al esquema tradicional de cuota fija o variable BADLAR. Hoy es el instrumento estándar de financiamiento inmobiliario en Argentina.

El funcionamiento es distinto a un crédito clásico: la deuda y la cuota se expresan en una unidad indexada a la inflación (UVA), no en pesos. Cada mes el banco te liquida la cuota multiplicando la cuota en UVAs por el valor UVA del día, que el BCRA publica diariamente y que sigue el IPC del INDEC. La ventaja es que arrancás con cuotas más bajas que un crédito a tasa fija; el riesgo es que esa cuota en pesos sube cada mes con la inflación.

Esta calculadora aplica el sistema francés de amortización (el que usan todos los bancos argentinos para UVA) sobre el monto, plazo y TNA real que indiques, y devuelve la cuota inicial en pesos y el costo financiero total estimado al valor UVA actual. Útil para validar la simulación del banco antes de firmar, comparar entre entidades (Nación, Ciudad, Provincia, privados) y verificar si pasás la regla del 25% de relación cuota/ingreso.

Cómo se calcula

tasaMensual = (TNAreal / 12) / 100
cuotaEnUVAs = montoEnUVAs * (tasaMensual * (1+tasaMensual)^n) / ((1+tasaMensual)^n - 1)
montoEnUVAs = montoCredito / valorUVA_hoy
cuotaInicialEnPesos = cuotaEnUVAs * valorUVA_hoy

n = plazoAños * 12

Cuota inicial estimada por monto y plazo (TNA real 4,5%)

Monto15 años20 años25 años30 años
$30.000.000~$310.000~$275.000~$255.000~$244.000
$60.000.000~$620.000~$550.000~$510.000~$488.000
$100.000.000~$1.033.000~$918.000~$850.000~$814.000
$150.000.000~$1.550.000~$1.377.000~$1.275.000~$1.221.000
$200.000.000~$2.066.000~$1.836.000~$1.700.000~$1.628.000

Estimaciones con UVA al valor del día de revisión editorial. No incluyen seguros de vida ni incendio (típicamente 0,1% a 0,3% adicional sobre saldo deudor). La cuota en pesos se ajusta mensualmente con la variación UVA.

Marco normativo

  • Ley 27.271 (2016) — Creó el régimen de UVA y UVI para préstamos hipotecarios y depósitos.

  • Comunicación BCRA A 5945 — Definió la metodología de cálculo de la UVA en base al CER.

  • Comunicación BCRA A 6069 y posteriores — Reglamentación operativa del producto.

  • Ley de Defensa del Consumidor (24.240) — Garantiza información clara sobre Costo Financiero Total (CFT).

  • Resoluciones bancarias internas — Cada entidad publica sus tasas, plazos y requisitos.

    • Cuándo NO se aplica

  • Créditos a tasa fija en pesos: tienen cuota fija nominal, no se ajustan por UVA. Suelen tener tasas más altas de partida.

  • Créditos en dólares: ya prácticamente no se ofrecen para vivienda; aplican fórmula distinta y riesgo cambiario.

  • Líneas con subsidio estatal (PROCREAR, Casa Propia, líneas provinciales): pueden tener componentes de bonificación que esta calc no captura.

  • Refinanciaciones o consolidación de deudas: aplica diferente tratamiento de tasas.

    • Limitaciones

    Esta calculadora no contempla: seguros obligatorios (vida sobre saldo deudor + incendio del inmueble), gastos de escrituración (1,5% a 3% del valor del inmueble), impuesto de sellos, tasación, comisión inmobiliaria (3% + IVA típico) ni gastos de informes registrales. En conjunto, estos costos de originación pueden sumar entre 5% y 8% adicional sobre el valor del inmueble y deberían planificarse aparte. También conviene simular escenarios con cuota duplicada para evaluar resiliencia del presupuesto familiar ante saltos inflacionarios.

    Ejemplo de cálculo

    $30M, 20 años, 5%
    ~$200k/mes
    $200k
    Disclaimer: Estimación informativa. Tasas, costos, comisiones y condiciones reales dependen de cada entidad y contrato; compará la documentación oficial antes de decidir.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué es una UVA y cómo afecta mi cuota mensual?
    La UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) fue creada por el BCRA en marzo de 2016 mediante la Comunicación A 5945. Su valor inicial fue de $14,053 pesos y se actualiza todos los días hábiles en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que publica el INDEC. En la práctica, esto significa que tu cuota en pesos sube cada mes siguiendo la inflación. Si hoy pagás $400.000, en un año de inflación del 50% pagarías aproximadamente $600.000 por la misma cuota expresada en UVAs. La ventaja teórica es que si tu salario sigue la inflación, la relación cuota/ingreso se mantiene estable. El riesgo real es cuando los salarios no acompañan la inflación, situación frecuente en Argentina.
    ¿Cómo se calcula exactamente la cuota inicial de un crédito UVA?
    Los bancos argentinos usan el sistema francés de amortización. La fórmula es: Cuota = Monto × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], donde r es la tasa mensual (TNA real dividida 12) y n es el plazo en meses. Pero ojo: esa cuota sale en UVAs. Para convertirla a pesos, multiplicás por el valor UVA del día de la liquidación. Ejemplo concreto: un crédito de $50 millones con UVA a $1.800 equivale a 27.778 UVAs. Con TNA real del 3,5% a 20 años, la cuota en UVAs es aproximadamente 160 UVAs mensuales, que al valor UVA actual equivalen a unos $288.000 pesos iniciales. Esta calculadora hace ese proceso automáticamente.
    ¿Cuál es la TNA real que ofrece el Banco Nación en 2026?
    El Banco Nación es el referente del mercado hipotecario UVA. Para clientes con sueldo acreditado, la TNA real (por encima de UVA) es aproximadamente 3,5%, una de las más bajas del sistema. Para clientes externos ronda el 4-5%. El Banco Ciudad ofrece líneas similares con tasas levemente superiores. Bancos privados como Galicia, Santander o BBVA suelen operar en el rango del 5-8% TNA real. Importante: esta tasa real se suma a la variación UVA, que replica la inflación. Si la inflación anual es del 60% y la TNA real es del 3,5%, el costo financiero total nominal ronda el 63,5% anual — aunque en términos reales de poder adquisitivo, el deudor solo paga el 3,5% real.
    ¿Cuánto tengo que ganar para que el banco me apruebe el crédito?
    La regla general del sistema bancario argentino es que la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos netos demostrables del solicitante (algunos bancos usan 30% para ciertos perfiles). Para un matrimonio que solicita el crédito en conjunto, se suman los ingresos de ambos. Ejemplo: querés una cuota inicial de $500.000 → necesitás demostrar ingresos de al menos $2.000.000 mensuales. Para un empleado en relación de dependencia, se acredita con recibos de sueldo. Para monotributistas o autónomos, generalmente se pide promedio de los últimos 12 meses de declaraciones ante ARCA (ex AFIP) más extractos bancarios. El banco también evalúa historial crediticio en el BCRA (Central de Deudores).
    ¿Qué pasa si la cuota UVA me resulta impagable por un salto inflacionario?
    La Ley 27.271 que creó el marco de los créditos UVA incluye una cláusula de revisión: si la cuota supera en más del 10% a la variación del coeficiente de variación salarial (CVS) en un período de 3 años, el deudor puede solicitar la revisión de las condiciones del préstamo. En la práctica, durante la crisis de 2018-2019, el Banco Nación implementó planes de refinanciación para deudores UVA afectados. El BCRA puede emitir comunicaciones de emergencia habilitando reestructuraciones, como ocurrió con la Comunicación A 6949 durante la pandemia (2020), que permitió diferimientos. La recomendación práctica: antes de tomar el crédito, simulá escenarios con cuota duplicada y verificá si tu presupuesto lo soportaría.
    ¿Cuánto puedo pedir prestado según cada banco en 2026?
    Los topes varían por entidad y se actualizan frecuentemente. Como referencia para 2026: el Banco Nación financia hasta el 80% del valor de tasación del inmueble (lo que sea menor entre precio de compra y tasación), con un máximo que ronda los $100-150 millones según la línea vigente. El Banco Ciudad opera con topes similares para residentes porteños. Bancos privados suelen financiar hasta el 75-80% también. El 20-25% restante del valor del inmueble lo tenés que tener ahorrado como anticipo. Para una propiedad de $200 millones, necesitás como mínimo $40-50 millones de ahorros propios. Verificá siempre las condiciones vigentes en la web oficial de cada banco antes de iniciar el trámite.
    ¿La cuota UVA incluye el seguro de vida y de incendio?
    No, generalmente la cuota pura del crédito no incluye los seguros, que se liquidan por separado o se adicionan al débito mensual. Por ley, todo crédito hipotecario requiere: 1) Seguro de vida sobre saldo deudor (si el titular fallece, el seguro cancela el crédito). 2) Seguro contra incendio y/o integral del hogar sobre el bien hipotecado. Estos seguros representan un costo adicional de entre el 0,1% y el 0,3% del saldo mensual según edad del tomador e importe asegurado. Para un crédito de $50 millones, podés estimar entre $5.000 y $15.000 pesos mensuales adicionales en seguros al inicio, valor que también se ajusta con UVA. Pedile al banco el detalle del costo total financiero (CFT) que incluye todo.
    ¿Conviene elegir plazo corto o largo para un crédito UVA?
    La respuesta depende de tu situación, pero hay datos concretos para analizarlo. Con un crédito de $50 millones a TNA real 3,5%: a 10 años, la cuota inicial ronda $495.000 y el total pagado (en UVAs equivalentes hoy) es $59,4 millones. A 20 años, la cuota inicial baja a $290.000 pero el total pagado sube a $69,6 millones. A 30 años, cuota inicial de $224.000 y total pagado de $80,6 millones. El plazo más largo reduce la cuota y facilita el acceso, pero el costo financiero total es notablemente mayor. Una estrategia común: tomar el plazo más largo disponible para que te aprueben el crédito, pero hacer pagos adicionales de capital cuando tengas liquidez (los créditos UVA permiten cancelaciones parciales anticipadas).
    ¿Qué gastos adicionales hay al sacar el crédito que no aparecen en la cuota?
    Los gastos de originación de un crédito hipotecario son significativos y muchas veces subestimados. Incluyen: Gastos notariales (escrituración): entre el 1,5% y el 3% del valor del inmueble según provincia. Impuesto de sellos: varía por jurisdicción, en CABA es el 1,5% del monto del acto. Tasación del inmueble: $50.000 a $150.000 pesos según el banco y la zona. Informe catastral y de dominio: trámites registrales que rondan los $20.000-$50.000. Comisión inmobiliaria: si comprás a través de inmobiliaria, típicamente el 3% + IVA del precio de venta. En total, los gastos de compra pueden representar entre el 5% y el 8% adicional sobre el precio del inmueble. Sumá estos costos a tu planificación financiera antes de comprometerte.
    ¿El crédito hipotecario UVA tiene beneficios impositivos en Argentina?
    Sí. La Ley de Impuesto a las Ganancias (texto ordenado vigente) permite deducir los intereses de créditos hipotecarios destinados a vivienda única y permanente hasta un tope anual actualizable. Para el período fiscal 2025, el tope de deducción de intereses ronda los $20.000 anuales en términos históricos, aunque ARCA actualiza estos valores. Además, la compra de vivienda única y permanente está exenta del Impuesto sobre los Bienes Personales hasta cierto valor de avalúo fiscal. Importante: estas deducciones aplican sobre los intereses reales pagados, no sobre la parte de ajuste UVA (que técnicamente es devolución de capital en términos reales). Consultá con un contador antes de presentar tu declaración anual, ya que la liquidación de créditos UVA tiene un tratamiento impositivo específico.
    ¿Puedo usar el crédito UVA para comprar un terreno o construir?
    Depende de la línea específica. El Banco Nación tiene líneas diferenciadas: crédito para compra de vivienda terminada (la más habitual), crédito para construcción (se desembolsa por etapas según avance de obra certificado por arquitecto), y crédito para refacción o ampliación (montos menores). La línea para terreno exclusivo es menos habitual y suele exigir que la construcción se inicie en un plazo determinado. Las tasas reales pueden diferir entre modalidades. Para construcción, el ajuste UVA empieza desde el primer desembolso, aunque la propiedad todavía no esté terminada — ese es un riesgo a considerar. La calculadora te sirve para estimar la cuota de la etapa de amortización en cualquiera de estas modalidades.
    ¿Cómo afecta el valor UVA actual al resultado de esta calculadora?
    Esta calculadora trabaja con pesos al valor UVA del momento del cálculo. El resultado que obtenés es la cuota inicial en pesos de hoy: lo que pagarías el primer mes si sacás el crédito ahora mismo. A partir del segundo mes, esa cuota en pesos sube con la inflación (porque el saldo en UVAs es constante, pero al convertirlo a pesos el valor UVA ya es mayor). El BCRA publica el valor UVA actualizado todos los días hábiles en su sitio oficial. Una forma de interpretar el resultado: si la calculadora te da una cuota inicial de $350.000 y la inflación anual fuera del 50%, en 12 meses esa misma cuota en pesos sería aproximadamente $525.000. Usá este dato para proyectar si tu ingreso futuro esperado puede absorber esa suba.

    Metodología y confianza

    Editorial

    Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra BCRA — Principales variables: valor diario de la UVA, según nuestra política editorial y metodología.

    Actualización

    Actualizado: julio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.

    Privacidad

    Los cálculos corren 100% en tu navegador. No guardamos ni transmitimos tus datos.

    Limitaciones

    Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.

    📌 Cómo citar esta calculadora

    Rodríguez, M. (2026). Crédito hipotecario UVA: cuota. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-cuota-credito-hipotecario-uva-banco-nacion

    Contenido bajo licencia CC-BY 4.0 — reutilizable citando la fuente con enlace a Hacé Cuentas.

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