ABL CABA 2026 🇦🇷

La base imponible del ABL es la valuación fiscal homogénea (VFH) del inmueble, calculada por la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP). La VFH no coincide con el valor de mercado: suele estar muy por debajo (típicamente entre 30% y 50% del valor de venta real). Se actualiza anualmente con coeficientes publicados por AGIP y considera la ubicación, antigüedad, superficie construida y características constructivas. El propietario puede consultarla en agip.gob.ar con la cuenta de ABL o el SUR.

Sobre esa valuación se aplica una alícuota progresiva: cuanto mayor la valuación, mayor el porcentaje. Para 2026 las alícuotas van aproximadamente del 0.6% al 1.2% anual de la VFH, con tramos definidos por la Ley Tarifaria. Existen exenciones y reducciones específicas: el beneficio de "única vivienda permanente" reduce típicamente un 20% el ABL para propietarios que la habitan y no tienen otros inmuebles. Hay descuentos adicionales para jubilados, pensionados y personas con discapacidad bajo ciertos umbrales de ingreso.

Cómo se calcula

valuacion_fiscal = VFH publicada por AGIP
alicuota = alícuota_segun_tramo_VFH(valuacion_fiscal)
  Aprox: 0.6% (VFH bajas) a 1.2% (VFH altas)

abl_base_anual = valuacion_fiscal × alicuota

si es_unica_vivienda_habitada:
    descuento_uvp = abl_base_anual × 0.20
    abl_anual = abl_base_anual - descuento_uvp
sino:
    abl_anual = abl_base_anual

abl_mensual = abl_anual / 12

# Descuentos adicionales habituales
si pago_anual_anticipado: 10% adicional de descuento
si adhesion_debito_automatico: 5% adicional

Estructura de alícuotas referencial 2026

Los tramos exactos los define la Ley Tarifaria CABA anual y se actualizan con coeficientes correctivos publicados por AGIP. Consultá la ley vigente o la cuenta de ABL en agip.gob.ar para valores exactos.

Beneficios y exenciones aplicables

Vencimientos y formas de pago

El ABL CABA se factura típicamente en seis cuotas bimestrales (vencimiento aproximado en febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre) o pago anual de contado con descuento. Las formas de pago son: home banking, cajeros automáticos red Link/Banelco, Pago Mis Cuentas, Mercado Pago, bancos habilitados, débito automático y aplicación BA Tributos. Los vencimientos específicos los publica AGIP cada año.

Marco normativo

El ABL se rige por el Código Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (texto ordenado por Decreto 4/2025 o equivalente vigente), la Ley Tarifaria anual aprobada por la Legislatura porteña y resoluciones complementarias de AGIP. El régimen de moratorias para deuda atrasada se actualiza periódicamente, con planes de pago de hasta 60 cuotas según el tipo de deuda y monto.

Penalidades por no pagar

La falta de pago genera intereses resarcitorios (calculados según resolución AGIP vigente, típicamente equivalentes a la tasa BNA), y luego intereses punitorios si pasa al área de cobro judicial. La deuda de ABL es prescriptible a los 5 años desde su exigibilidad. AGIP puede iniciar juicio ejecutivo para cobro forzado y, en casos extremos, embargar el inmueble. El ABL impago figura en el certificado de libre deuda exigido para escrituración: vender un inmueble con deuda implica pagarla en el acto de escritura.

Cuándo conviene impugnar la valuación

Si pensás que tu valuación fiscal es excesivamente alta respecto a inmuebles comparables del mismo barrio, podés iniciar un trámite de revisión de valuación ante AGIP. Para que prospere conviene fundamentar con: tasaciones independientes, valuaciones de inmuebles vecinos comparables y, en casos relevantes, asesoramiento de un contador o agrimensor.

Caso 1: Departamento Palermo VFH $45M con única vivienda

Propietario de 2 ambientes en Palermo, valuación fiscal homogénea $45.000.000, tramita el beneficio de única vivienda permanente y adhiere a débito automático.