Calculadora Rentabilidad Alquiler vs Venta de Propiedad🇦🇷 Actualizado mayo de 2026

El cap rate (capitalization rate) es la rentabilidad neta anual de un inmueble sin apalancamiento, calculada como porcentaje del valor de mercado: Cap Rate = (Alquiler anual − Gastos anuales) / Valor propiedad × 100. Es más útil que la rentabilidad bruta porque descuenta los costos reales de operar el activo: comisión inmobiliaria, ABL, seguros, desgaste, vacancia y, si aplica, impuestos sobre el ingreso. La rentabilidad bruta de un departamento puede ser 5% anual en dólares, pero con gastos reales el cap rate cae a 2,8-3,2%. Esa diferencia de casi 2 puntos equivale a USD 1.800/año sobre un inmueble de USD 90.000. El cap rate es el estándar internacional que usan fondos inmobiliarios, tasadores y analistas para comparar propiedades entre mercados. En Argentina residencial, el rango típico es 2,5-4,5% anual en dólares; en locales comerciales puede llegar a 5-7% dependiendo de la ubicación y el rubro.

La regla es una sola: usá siempre la misma moneda para los tres inputs — valor de la propiedad, alquiler mensual y tasa alternativa. En Argentina lo más realista es calcular en dólares, porque los inmuebles se valúan y se venden en USD. Para convertir un alquiler en pesos al dólar, usá el dólar MEP del día de la consulta (tipo de cambio financiero legal, sin brecha de legitimidad). Si el contrato tiene ajuste trimestral por IPC, proyectá la evolución del alquiler asumiendo una inflación estimada y reconvertila a dólares al tipo de cambio proyectado. El error más frecuente: tomar el valor de la propiedad en dólares y el alquiler en pesos nominales sin convertir — eso infla artificialmente la rentabilidad bruta porque el peso se devalúa más rápido de lo que sube el alquiler nominal. Nunca mezcles monedas sin hacer la conversión al mismo tipo de cambio.

La vacancia es el tiempo que la propiedad está sin inquilino entre contratos. En alquiler tradicional (contrato 2 años post-DNU 70/2023): estimá 1 mes por contrato, o sea 4-6% anual. En alquiler temporario turístico (Airbnb/Booking): según plataforma y zona, entre 25% y 45% de días vacíos por año; en Palermo/Recoleta con buena gestión, 30-35%; en zonas no turísticas, 50%+. En locales comerciales: 10-20% (los locales tardan 2-4 meses en recolocarse). Para aplicar: Alquiler ajustado = Alquiler mensual × 12 × (1 − % vacancia). Un departamento que alquila a USD 400/mes con 8% de vacancia en realidad genera USD 4.416/año, no USD 4.800. Ignorar la vacancia es el error número uno en proyecciones de yield — el cap rate real puede quedar 0,5-1,5 puntos por debajo del calculado sin vacancia.

Gastos del propietario que SÍ tenés que incluir: ABL (si no lo transfiere al inquilino por contrato), seguro del propietario (incendio estructura, consorcio), comisión inmobiliaria mensual o anualizada (7-10% del alquiler/mes en CABA), desgaste amortizado (pintura cada 3 años ≈ $200.000 / 36 meses ≈ $5.500/mes), reparaciones estructurales, Bienes Personales si el inmueble supera el mínimo no imponible, Impuesto a las Ganancias sobre renta si superás el umbral anual. Gastos que NO incluís porque los paga el inquilino: expensas ordinarias (el DNU 70/2023 mantiene esta obligación del inquilino), servicios (luz, gas, agua), AYSA. Tampoco incluyas la amortización contable del inmueble como gasto de caja — es un concepto teórico, no una salida real de plata. Si mezclás gastos del inquilino con los del propietario, el cap rate calculado queda artificialmente bajo y la comparación pierde sentido.

El DNU 70/2023 (Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023) derogó la Ley 27.551 de alquileres y liberalizó el mercado de locaciones urbanas. Los cambios clave para la rentabilidad: (1) Plazo libre: los contratos pueden ser por cualquier duración, antes era mínimo 3 años. (2) Índice de ajuste libre: propietario e inquilino acuerdan el índice (IPC, UVA, ICL, dólares, otro); ya no hay ajuste forzado por ICL cada 6 meses. (3) Expensas extraordinarias: sigue a cargo del propietario, las ordinarias del inquilino. En la práctica, post-DNU los alquileres en dólares o con ajuste mensual por IPC recuperaron rentabilidad real: el mercado registró subas del 30-50% en los primeros meses de contratos nuevos respecto al sistema anterior. Para la calculadora, el impacto es directo: si tu contrato es post-DNU con IPC mensual, el alquiler mantiene mejor el valor real y el cap rate en dólares es más estable.

Los inmuebles en Argentina tributan Bienes Personales si el total de bienes del titular supera el mínimo no imponible. Para el período fiscal 2024 (declaración 2025), el MNI fue actualizado por ARCA (ex-AFIP) y la alícuota general sobre inmuebles oscila entre 0,5% y 1,5% del valor fiscal según la escala patrimonial. El valor fiscal suele ser inferior al valor de mercado, pero el impacto es real: sobre un inmueble de USD 90.000 (valuado fiscalmente en $80.000.000 aproximados a tipo de cambio oficial), el impuesto puede representar entre USD 200 y USD 700 anuales, reduciendo el cap rate entre 0,2 y 0,8 puntos porcentuales. El REIBP (Régimen Especial de Ingreso de Bienes Personales, Ley 27.743/2024) permitió regularizar bienes a tasa fija del 0,45% anual hasta 2027 para quienes ingresaron. Si sos titular de inmuebles y estás cerca del límite del MNI, consultá con un contador antes de calcular el cap rate neto definitivo.

El cap rate mide únicamente el flujo (alquileres netos anuales / valor de mercado). La revalorización o apreciación del inmueble es un componente separado. El rendimiento total de un inmueble se calcula como: Total Return = Cap Rate + Apreciación anual estimada. En Argentina, la apreciación real en dólares ha sido volátil: entre 2003 y 2017 los inmuebles en CABA se apreciaron a ritmo de 5-8% anual en USD; entre 2018 y 2022 cayeron 20-35% en términos reales. Desde 2023 hay recuperación gradual, especialmente en zonas premium. Proyectá conservadoramente 1-2% de apreciación real anual salvo que tengas fundamentos sólidos de ciclo alcista (obras de infraestructura en la zona, cambio de zonificación, demanda turística creciente). Si solo usás el cap rate sin considerar apreciación, estás comparando en desventaja frente a los bonos, que tampoco contemplan la ganancia de capital por suba del precio del bono.

Conviene vender cuando: el cap rate neto es inferior en más de 2 puntos al rendimiento de una alternativa de riesgo similar; no esperás revalorización del inmueble en los próximos 3-5 años; la gestión del alquiler te genera fricción operativa significativa; necesitás liquidez o diversificación. Conviene alquilar cuando: el cap rate + apreciación esperada supera o equipara la alternativa; el inmueble tiene valor estratégico (uso personal futuro, herencia familiar, cobertura ante devaluación); la alternativa de inversión tiene riesgo soberano alto (como bonos argentinos) que no querés asumir; el inmueble es activo dolarizado y funciona como hedge natural contra inflación. Un caso frecuente: cap rate 3,5% + apreciación esperada 2% = total return 5,5% vs. bono AL30 al 8%. La diferencia de 2,5 puntos es el precio de la liquidez y la seguridad del activo real. Si valorás eso, el inmueble sigue teniendo sentido.

En las zonas correctas, sí — y la diferencia puede ser enorme. Un 2 ambientes en Palermo con buena reseñas puede generar USD 60-80/noche. Con 65% de ocupación (237 noches/año) son USD 14.250-18.960 brutos anuales. Menos comisión Airbnb (15%), limpieza (USD 15/reserva × 140 estadías), desgaste adicional y vacancia de temporada baja: ingreso neto ≈ USD 9.000-12.000. Sobre un inmueble de USD 110.000 el cap rate es 8-11% — duplica o triplica el alquiler tradicional. La contrapartida: gestión activa permanente, mayor desgaste del inmueble, regulación creciente (en CABA la Ley 6.255 exige registro de la unidad y el operador, y la actividad tributa Ingresos Brutos con alícuota específica), y riesgo de cambio regulatorio. La regla práctica: si el cap rate temporario proyectado no es al menos 1,8 veces el cap rate tradicional, el esfuerzo adicional de gestión no se justifica.

Los alquileres percibidos por personas físicas residentes en Argentina están alcanzados por el Impuesto a las Ganancias (4a categoría, rentas de la segunda categoría para inmuebles). Si tus ingresos brutos anuales (incluyendo alquileres) superan el mínimo no imponible general, tributás sobre la ganancia neta (alquileres menos gastos deducibles: ABL, comisiones, seguros, amortización del inmueble al 2% anual del valor del edificio). Las alícuotas son progresivas: desde 5% para los primeros tramos hasta 35% para rentas altas. En la práctica, un propietario con un solo departamento y otros ingresos laborales puede tributar entre 15% y 27% sobre la renta inmobiliaria neta. Esto puede reducir el cap rate real entre 0,5 y 1,5 puntos porcentuales según el tramo. Para calcular el cap rate post-impuesto, multiplicá el ingreso neto anual por (1 − alícuota marginal efectiva) y dividí por el valor del inmueble.

La tasa alternativa debe ser en la misma moneda y de riesgo comparable. Opciones ordenadas de menor a mayor riesgo para un inversor argentino: (1) Bonos del Tesoro USA a 2 años: 4,5-5% anual, riesgo prácticamente nulo, referencia para capital en dólares fuera del sistema argentino. (2) Obligaciones Negociables (ON) de empresas argentinas grado inversión (YPF, Pampa, Vista): 6-9% anual en USD, riesgo corporativo local. (3) Bonos soberanos argentinos en USD (AL30, GD35): 7-10% anual, riesgo soberano alto — histórico de defaults. (4) CEDEARs o ETFs de REITs americanos (VNQ, O): 4-7% anual en USD más variación de precio. (5) Plazo fijo UVA: 3% real anual en pesos, comparable si el alquiler también está en pesos. Recomendación: usá la ON corporativa como referencia base (6-8% USD) — es alcanzable, relativamente segura y en la misma moneda que el inmueble. Si el cap rate de tu inmueble no supera esa tasa, el argumento para alquilar tiene que apoyarse en revalorización o beneficios no financieros.

Este es el caso más común en Argentina y requiere una conversión explícita. Paso 1: tomá el alquiler mensual en pesos y dividilo por el dólar MEP del día para obtener el alquiler en USD (ejemplo: $450.000 / $1.280 MEP = USD 351,6/mes). Paso 2: calculá el alquiler anual en USD: USD 351,6 × 12 = USD 4.219. Paso 3: restá los gastos anuales convertidos a USD de la misma forma. Paso 4: dividí el resultado por el valor de la propiedad en USD. El problema es que si la inflación supera la devaluación, el alquiler en dólares cae mes a mes aunque en pesos suba. Con contratos de ajuste trimestral por IPC, el alquiler en USD puede erosionarse 15-25% en un año de atraso cambiario. Para una proyección a 12 meses, usá el dólar forward implícito en futuros del ROFEX para estimar el valor del peso a futuro y obtener un cap rate proyectado más realista.