Rentabilidad alquiler inmueble
💰 Calculá rentabilidad alquiler inmueble según valor inmueble, alquiler y gastos mensuales. Obtené rentabilidad bruta al instante.
- Datos verificados · junio de 2026
- Editado por Martín Rodríguez
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Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).
Cuándo usar esta calculadora
- Una persona que tiene un depto de 2 ambientes en CABA tasado en $100.000.000 y lo alquila a $400.000 quiere saber si le conviene más que un plazo fijo: carga los tres datos y la calc le devuelve ~4,8% bruto y la rentabilidad neta ya descontados ABL y expensas.
- Un inversor que evalúa poner el depto en alquiler temporario tipo Airbnb compara la rentabilidad bruta que le da la calc con el 8-12% orientativo del temporario y decide si le compensa la mayor vacancia y gestión.
- Un propietario que cobra el alquiler pero paga expensas, seguro y administración quiere ver cuánto le queda de verdad: al cargar los gastos mensuales, la calc le muestra cuánto baja la rentabilidad neta respecto de la bruta.
- Alguien que compara dos unidades, una en CABA y otra en un suburbio de PBA, usa la calc con el valor y el alquiler de cada una para ver cuál tiene mejor rentabilidad y menor payback antes de decidir.
Rentabilidad anual vs. años para recuperar la inversión (payback)
Relación exacta: a mayor rentabilidad, menos años para recuperar el capital.
| Rentabilidad anual | Años para recuperar (payback) | Referencia de mercado |
|---|---|---|
| 3% | 33,3 años | Residencial premium / baja renta |
| 4% | 25,0 años | Depto CABA típico |
| 5% | 20,0 años | Depto CABA / PBA |
| 6% | 16,7 años | Tope residencial / inicio comercial |
| 8% | 12,5 años | Local u oficina comercial |
| 10% | 10,0 años | Temporario con alta ocupación |
| 12% | 8,3 años | Temporario tipo Airbnb (gestión activa) |
payback (años) = 100 ÷ rentabilidad anual (%). Cálculo exacto sobre rentabilidad neta. Referencias de mercado orientativas (Argentina 2026).
Cómo funciona
La rentabilidad bruta es la cuenta más simple y la que casi todos los avisos inmobiliarios usan para vender: alquiler anual sobre valor del inmueble. Pero la rentabilidad neta es la que importa al bolsillo. Le resta gastos que el propietario suele asumir y que pueden devorar entre el 25% y el 40% del ingreso bruto: ABL, expensas (cuando se pactan a cargo del locador, lo cual ocurre en algunos contratos comerciales), seguro de incendio, honorarios de administración inmobiliaria (típicamente un mes de comisión inicial más un porcentaje mensual del 4-6%), Impuesto sobre los Bienes Personales prorrateado, vacancia (períodos en los que el inmueble queda sin inquilino) y mantenimiento.
Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el contrato de locación volvió a la libertad de pactos: las partes pueden acordar moneda (pesos, dólares, MEP), plazo, índice de actualización (ICL del BCRA, UVA, IPC INDEC, dólar oficial, dólar MEP, Casa Propia o un mix) y periodicidad de ajuste. Eso cambia profundamente el análisis de rentabilidad: dolarizar el contrato te cubre del riesgo cambiario pero limita el universo de inquilinos.
Esta calculadora toma el valor del inmueble, el alquiler mensual y los gastos típicos a cargo del propietario y devuelve rentabilidad bruta, rentabilidad neta y payback en años.
Cómo se calcula
rent_bruta_% = (alquiler_mensual × 12 / valor_inmueble) × 100
rent_neta_% = ((alquiler_mensual × 12) - gastos_anuales_propietario) / valor_inmueble × 100
payback_anios = valor_inmueble / (alquiler_anual_neto)Los gastos típicos a descontar son ABL, expensas a cargo del propietario, seguro, comisión de administración, Bienes Personales y un colchón de vacancia (1-2 meses al año).
Rangos típicos en Argentina 2026
| Segmento | Rentabilidad bruta orientativa | Comentario |
|---|---|---|
| Departamento 1-2 amb CABA | 4-6% anual en pesos | Muy demandado, baja vacancia |
| Departamento 3-4 amb CABA | 3-5% anual | Mayor capital, alquileres altos |
| Casa en suburbio PBA | 3-5% anual | Mayor mantenimiento |
| Oficina/local comercial | 6-9% anual | Mayor vacancia, contratos largos |
| Alquiler temporario (Airbnb-tipo) | 8-12% anual bruta | Alta vacancia, gestión activa |
En dólares MEP la rentabilidad bruta histórica de residencial CABA suele moverse en el rango 3-5% anual.
Marco normativo
Cuándo NO se aplica este cálculo
Ejemplo de cálculo
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
¿Qué es la rentabilidad neta y por qué es la que importa?
¿Qué rentabilidad es normal en CABA en 2026?
¿Qué es el payback y cómo se calcula?
¿Cuánto conviene descontar por vacancia?
¿Con qué conviene comparar la rentabilidad de un alquiler?
¿Las expensas siempre las paga el propietario?
¿Cómo afecta el DNU 70/2023 a la rentabilidad?
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra AGIP — Código Fiscal CABA: Impuesto Inmobiliario y ABL, según nuestra política editorial y metodología.
Actualizado: junio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Rodríguez, M. (2026). Rentabilidad alquiler inmueble. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-rentabilidad-alquiler-inmueble-caba-neto-bruto
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