Rentabilidad alquiler inmueble🇦🇷
Actualizado mayo de 2026El mercado de alquileres en Argentina tiene normativa específica (DNU 70/2023 vigente), índices de actualización (ICL del BCRA), comisiones inmobiliarias y gastos recurrentes como expensas. Rentabilidad anual del alquiler vs valor del inmueble (bruta y neta). Los valores están actualizados a 2026 y se revisan periódicamente para mantenerte al día.
Cuándo usar esta calculadora
- Resolver rápido una duda sobre rentabilidad alquiler inmueble sin papel y lápiz.
- Comparar escenarios o alternativas con números concretos.
- Usar el resultado como referencia en una conversación o decisión.
- Verificar si un valor que te dieron cuadra con el cálculo estándar.
Ejemplo de cálculo
- $100M, alq $400k
- ~4.8% bruta
Cómo funciona
4 min de lecturaLa rentabilidad de un inmueble en alquiler es la métrica que separa una buena inversión de un activo que apenas empata contra la inflación. En Argentina, donde el ladrillo se elige tanto por su valor de refugio como por el ingreso pasivo, calcular bien la rentabilidad —bruta y neta— es lo que permite comparar de forma honesta una unidad en CABA contra un plazo fijo en pesos, un bono soberano o un departamento en otra ciudad.
La rentabilidad bruta es la cuenta más simple y la que casi todos los avisos inmobiliarios usan para vender: alquiler anual sobre valor del inmueble. Pero la rentabilidad neta es la que importa al bolsillo. Le resta gastos que el propietario suele asumir y que pueden devorar entre el 25% y el 40% del ingreso bruto: ABL, expensas (cuando se pactan a cargo del locador, lo cual ocurre en algunos contratos comerciales), seguro de incendio, honorarios de administración inmobiliaria (típicamente un mes de comisión inicial más un porcentaje mensual del 4-6%), Impuesto sobre los Bienes Personales prorrateado, vacancia (períodos en los que el inmueble queda sin inquilino) y mantenimiento.
Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el contrato de locación volvió a la libertad de pactos: las partes pueden acordar moneda (pesos, dólares, MEP), plazo, índice de actualización (ICL del BCRA, UVA, IPC INDEC, dólar oficial, dólar MEP, Casa Propia o un mix) y periodicidad de ajuste. Eso cambia profundamente el análisis de rentabilidad: dolarizar el contrato te cubre del riesgo cambiario pero limita el universo de inquilinos.
Esta calculadora toma el valor del inmueble, el alquiler mensual y los gastos típicos a cargo del propietario y devuelve rentabilidad bruta, rentabilidad neta y payback en años.
Cómo se calcula
rent_bruta_% = (alquiler_mensual × 12 / valor_inmueble) × 100
rent_neta_% = ((alquiler_mensual × 12) - gastos_anuales_propietario) / valor_inmueble × 100
payback_anios = valor_inmueble / (alquiler_anual_neto)Los gastos típicos a descontar son ABL, expensas a cargo del propietario, seguro, comisión de administración, Bienes Personales y un colchón de vacancia (1-2 meses al año).
Rangos típicos en Argentina 2026
| Segmento | Rentabilidad bruta orientativa | Comentario |
|---|---|---|
| Departamento 1-2 amb CABA | 4-6% anual en pesos | Muy demandado, baja vacancia |
| Departamento 3-4 amb CABA | 3-5% anual | Mayor capital, alquileres altos |
| Casa en suburbio PBA | 3-5% anual | Mayor mantenimiento |
| Oficina/local comercial | 6-9% anual | Mayor vacancia, contratos largos |
| Alquiler temporario (Airbnb-tipo) | 8-12% anual bruta | Alta vacancia, gestión activa |
En dólares MEP la rentabilidad bruta histórica de residencial CABA suele moverse en el rango 3-5% anual.
Marco normativo
Cuándo NO se aplica este cálculo
Revisión editorial
Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. El contenido se contrasta contra fuentes oficiales: Código Civil y Comercial, DNU 70/2023, Comunicaciones del BCRA sobre el ICL y los Códigos Fiscales de CABA y Provincia de Buenos Aires.
Disclaimer: Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero. Para decisiones relevantes (préstamos, inversiones, impuestos), consultá con un contador público matriculado o asesor financiero registrado ante la CNV.
Actualización: los datos se revisan periódicamente. La fecha de última revisión figura en el encabezado de esta página y en el sitemap XML de Hacé Cuentas.
Preguntas frecuentes
¿Bruta?
Alquiler × 12 / valor. Sin descontar gastos.
¿Neta?
Después de ABL, expensas, vacancia, impuestos.
¿Argentina 2026?
Rentabilidad típica bruta 3-6% anual en CABA/PBA.
¿Comparar con?
Plazo fijo, bonos, cedears. Alquiler es seguro pero baja rentabilidad.
¿Vacancia?
Descontar 1-2 meses al año por inquilino nuevo/obras.
¿Qué garantías pide el propietario?
Propietaria (garante con inmueble), seguro de caución (aseguradora cubre), recibo de sueldo 3x el alquiler, o fianza solidaria.
¿Puedo rescindir antes de tiempo?
Sí, pagando indemnización: 1 mes si rescinds en el primer año, 1.5 meses si es después. La ley permite preaviso de 3 meses.
¿Los aumentos tienen tope?
Con DNU 70/2023: libre pacto. Sin DNU: anual por ICL (BCRA). Negociable entre partes al firmar.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 26 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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