Calculadora Cap Rate: rentabilidad de alquiler vs valor de la propiedad
Calculá el cap rate (tasa de capitalización) de tu propiedad: alquiler neto vs precio de compra. Incluye vacancia, gastos y apreciación. Argentina 2026: CABA 3-4%, interior 5-7% en USD.
- Datos verificados · junio de 2026
- Editado por Martín Rodríguez
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Datos actualizados: · Fuente: Investopedia — Capitalization Rate (Cap Rate)
Editado por: Martín Rodríguez (política editorial )
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Cap rate neto 3,87% en USD — dentro del rango típico para CABA 2026. Si agregás una apreciación anual del 2%, el retorno
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Cómo usar esta calculadora
Usá los pasos de esta herramienta y revisá debajo la fórmula, los supuestos y sus límites.
Paso a paso
01
Ingresá el valor de la propiedadCompletá el precio de compra o valor de mercado actual. Podés usar USD o ARS, pero mantené la misma moneda en todos los campos.
02
Completá alquiler mensual y gastosIngresá el alquiler bruto (lo que cobra el inquilino) y los gastos mensuales que paga el propietario (expensas, ABL, seguro).
03
Ajustá vacancia y apreciaciónUsá 5–8% de vacancia como referencia realista para CABA. La apreciación es opcional pero mejora el análisis del retorno total.
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Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).
El cap rate (tasa de capitalización) mide cuánto rinde tu propiedad por alquiler en relación a su valor de mercado. Si tu propiedad vale USD 100.000 y alquila neto USD 4.000/año, el cap rate es 4%. Esta calculadora te permite incluir vacancia real, gastos (expensas, ABL, mantenimiento) y apreciación anual para obtener el retorno total.
Cuándo usar esta calculadora
- Evaluás si conviene comprar una propiedad para alquilar.
- Compáras rentabilidad entre dos propiedades distintas.
- Querés saber en cuántos años recuperás la inversión.
- Comparás inmuebles vs bonos, plazos fijos u otras inversiones.
- Calculás el cap rate neto real incluyendo todos los gastos y vacancia.
Cap rate por zona y perfil de propiedad (USD, Argentina 2026)
5 escenarios tipo calculados con la formula de esta calculadora
| Zona / perfil | Valor propiedad | Alquiler mensual | Gastos / mes | Vacancia | Cap rate bruto | Cap rate neto | Anos para recuperar |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CABA premium (Palermo/Recoleta) | USD 150.000 | USD 500 | USD 100 | 8% | 4,00% | 2,88% | 34,7 |
| CABA barrios medios (Villa Urquiza) | USD 95.000 | USD 420 | USD 80 | 8% | 5,31% | 3,87% | 25,8 |
| GBA zona norte/oeste | USD 75.000 | USD 420 | USD 60 | 10% | 6,72% | 5,09% | 19,7 |
| Interior (Cordoba / Rosario) | USD 60.000 | USD 400 | USD 50 | 10% | 8,00% | 6,20% | 16,1 |
| Local comercial CABA | USD 120.000 | USD 800 | USD 150 | 12% | 8,00% | 5,54% | 18,1 |
Calculado con: cap rate bruto = (alquiler x 12 / valor) x 100; ingreso neto = bruto x (1 - vacancia%) - gastos x 12; cap rate neto = neto / valor x 100; anos = valor / neto. Rangos de zona consistentes con description y faq del JSON (Reporte Inmobiliario / CUCICBA 2026).
Cómo funciona
Cómo se calcula el Cap Rate
La fórmula del cap rate (tasa de capitalización) es:
Cap Rate = (Ingreso neto anual / Valor de la propiedad) × 100Donde el ingreso neto anual = alquiler bruto anual − vacancia − gastos anuales del propietario.
Tabla de cap rate típico en Argentina 2026 (USD)
| Zona / mercado | Cap rate bruto | Cap rate neto | Referencia |
|---|---|---|---|
| CABA premium (Palermo, Recoleta) | 4.5 – 5.5% | 3.0 – 4.0% | Alta demanda, baja vacancia |
| CABA barrios medios | 5.5 – 7.0% | 4.0 – 5.5% | Equilibrio renta-apreciación |
| GBA zona norte/oeste | 6.0 – 8.0% | 4.5 – 6.0% | Más renta, algo más de vacancia |
| Córdoba / Rosario / Mendoza | 6.5 – 9.0% | 5.0 – 7.0% | Mayor renta, menor presión de precio |
| Propiedades comerciales | 8.0 – 12.0% | 6.0 – 9.0% | Más renta, contratos más largos, más riesgo |
| USA (sunbelt, promedio 2026) | 6.0 – 9.0% | 5.0 – 7.5% | Mercado maduro y líquido |
Fuente: Reporte Inmobiliario, CUCICBA, elaboración propia 2026.
Escala de interpretación del cap rate neto
| Cap rate neto | Interpretación |
|---|---|
| < 3% | Bajo. La propiedad rinde menos que un bono de bajo riesgo en USD. |
| 3% – 5% | Rango típico de CABA. Aceptable si apostás a apreciación del activo. |
| 5% – 8% | Bueno. Cubre inflación del dólar y genera flujo positivo real. |
| > 8% | Alto. Verificá que no haya riesgo oculto (vacancia alta, zona en declive). |
Errores frecuentes al calcular la rentabilidad
Ejemplo: depto 2 ambientes en Villa Urquiza, CABA (USD)
Datos de entrada: valor de compra USD 95.000 | alquiler mensual USD 420 | gastos del propietario USD 80/mes | vacancia 8%.
Alquiler bruto anual: 420 × 12 = USD 5.040.
Descuento por vacancia: 5.040 × 8% = USD 403.
Descuento por gastos: 80 × 12 = USD 960.
Ingreso neto anual: 5.040 − 403 − 960 = USD 3.677.
Cap rate bruto: 5.040 / 95.000 × 100 = 5,31%.
Cap rate neto: 3.677 / 95.000 × 100 = 3,87%.
Años para recuperar la inversión: 95.000 / 3.677 = 25,8 años.
Cap rate neto 3,87% en USD — dentro del rango típico para CABA 2026. Si agregás una apreciación anual del 2%, el retorno total sube a 5,87%. Comparado con un bono soberano al 7%, la propiedad tiene menor rendimiento corriente pero ofrece protección física del activo.
Disclaimer: Guía informativa para estimar requisitos, plazos o importes. Confirmá el trámite y la normativa vigente con el organismo oficial; ante efectos jurídicos, consultá a un abogado o escribano.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el cap rate y cómo se calcula?
El cap rate (tasa de capitalización) es la rentabilidad anual de una propiedad por alquiler. Se calcula así: Cap Rate = (alquiler neto anual / precio de compra) × 100. Si la propiedad vale $100.000 y genera $4.500 netos al año, el cap rate es 4,5%.
¿Qué cap rate es bueno en Argentina 2026?
En USD, un cap rate del 3–4% es típico en CABA (Palermo, Recoleta, Belgrano). En barrios medios de CABA ronda el 4–5%. En GBA, Córdoba, Rosario o Mendoza puede llegar al 5–7%. Si el cap rate neto está por debajo del rendimiento de bonos soberanos en USD, conviene evaluar si la propiedad es la mejor opción para ese capital.
¿Cuál es la diferencia entre cap rate bruto y cap rate neto?
El cap rate bruto usa el alquiler anual sin descontar nada. El cap rate neto descuenta vacancia (meses sin inquilino), expensas, ABL, seguros, mantenimiento e impuestos que paga el propietario. El neto siempre es menor y es el número relevante para comparar inversiones.
¿Qué gastos debo incluir para calcular el cap rate neto?
Incluí: expensas del propietario, ABL/impuesto inmobiliario, seguro del edificio, seguro de incendio, mantenimiento (estimá 1–2% del valor de la propiedad por año) y honorarios de administración (si usás un administrador, es 5–8% del alquiler mensual).
¿Cuánto afecta la vacancia al cap rate?
Un mes sin alquilar equivale a 8,3% de vacancia anual. Si el alquiler bruto es USD 5.040/año y tenés 8% de vacancia, perdés USD 403, reduciendo el cap rate neto en casi medio punto porcentual. En zonas con alta rotación de inquilinos, presupuestá entre 5% y 10% de vacancia.
¿Conviene alquilar o vender la propiedad?
Si el cap rate neto es mayor al rendimiento que obtendrías invirtiendo el capital de la venta en instrumentos de bajo riesgo (bonos, ON, plazo fijo en USD), conviene alquilar. Si es menor, la venta puede tener más sentido financiero, salvo que aposteés a una fuerte apreciación del inmueble.
¿El cap rate se calcula en pesos o en dólares?
Podés calcularlo en cualquier moneda, pero los valores deben ser consistentes: todos en ARS o todos en USD. En Argentina, los inmuebles se operan mayoritariamente en USD, por lo que el cap rate se suele calcular en esa moneda para evitar que la inflación distorsione el análisis. Si calculás en pesos, restale la inflación anual al cap rate para obtener el rendimiento real.
¿El cap rate incluye la apreciación del valor del inmueble?
No. El cap rate puro mide solo el rendimiento por alquiler. El 'retorno total' suma cap rate neto + apreciación anual esperada. En Buenos Aires, la apreciación histórica en USD ha sido variable: positiva en períodos de estabilidad cambiaria y negativa durante las crisis. No dependas de la apreciación para que el número cierre; priorizá un cap rate neto sólido.
¿Cómo se compara el cap rate inmobiliario con otras inversiones?
En junio 2026, un bono soberano en USD rinde entre 6% y 9%. Un CEDEAR de empresa sólida puede rendir más, con más volatilidad. Una propiedad con cap rate neto del 4% agrega estabilidad y protección inflacionaria del activo físico, pero inmoviliza capital y tiene costos de entrada/salida altos (escribanía, comisión, impuestos). La comparación debe hacerse en la misma moneda y descontando todos los costos.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Editorial
Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra Reporte Inmobiliario Argentina — Indicadores del Mercado, según nuestra política editorial y metodología.
Actualización
Actualizado: junio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
Privacidad
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Limitaciones
Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
📌 Cómo citar esta calculadora
Rodríguez, M. (2026). Calculadora Cap Rate: rentabilidad de alquiler vs valor de la propiedad. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-cap-rate-rentabilidad-alquiler-inmobiliario
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