Cap Rate Inmobiliario — Rentabilidad de Alquiler🌎 Actualizado mayo de 2026
El cap rate (tasa de capitalización) es el rendimiento anual de una propiedad por alquiler respecto a su valor de mercado. Un cap rate del 5% significa que la propiedad genera el 5% de su valor en alquiler neto anual. Incluye ajuste por vacancia y gastos.
Cuándo usar esta calculadora
- Evaluás comprar una propiedad para alquilar.
- Compáras rentabilidad entre propiedades.
- Querés saber en cuántos años recuperás la inversión.
- Comparás inmuebles vs otras inversiones.
- Calculás el cap rate neto con todos los gastos.
Ejemplo real: depto 2 ambientes en Villa Urquiza (USD)
- Datos: valor USD 95.000, alquiler USD 420/mes, expensas+ABL USD 80/mes, vacancia 8 %.
- Ingreso bruto anual: 420 × 12 = USD 5.040.
- Descuentos: gastos 80 × 12 = USD 960 | vacancia 5.040 × 8 % = USD 403.
- Ingreso neto: 5.040 − 960 − 403 = USD 3.677.
- Cap rate neto: 3.677 / 95.000 × 100 = 3.87 %.
- Años de recuperación: 95.000 / 3.677 ≈ 25.8 años.
Cómo funciona
2 min de lecturaQué es el Cap Rate
El Cap Rate (Capitalization Rate o tasa de capitalización) es el indicador clave para medir la rentabilidad de una propiedad en alquiler. Te dice qué porcentaje del valor de la propiedad recibís como renta neta al año. Es lo que usan fondos, inversores y tasadores para comparar inmuebles a nivel global.
Cap Rate = (Ingreso neto anual / Valor de la propiedad) × 100El ingreso neto es el alquiler anual menos expensas, ABL, seguros, vacancia y mantenimiento. El bruto (sin descontar gastos) siempre sobreestima la rentabilidad real.
Cap Rate típico por mercado
| Mercado | Cap Rate (USD) | Comentario |
|---|---|---|
| CABA (Palermo, Recoleta) | 3.0 – 4.0 % | Ubicación premium, baja vacancia |
| CABA (barrios medios) | 4.0 – 5.0 % | Equilibrio renta-apreciación |
| GBA / interior | 5.0 – 7.0 % | Más renta pero menos apreciación |
| USA (sunbelt) | 5.0 – 8.0 % | Mercado maduro |
| Propiedades comerciales | 7.0 – 10.0 % | Más renta, más riesgo |
Cuándo usar / Errores comunes
Usá el cap rate neto para comparar inversiones reales. Los errores más típicos:
Si estás dudando entre alquilar o vender, compará el cap rate con tu rendimiento alternativo en bonos o acciones. Si un plazo fijo o bono en USD te paga más que tu cap rate neto, la propiedad no justifica el capital inmovilizado.
Revisión editorial
Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. El contenido de esta calculadora se mantiene con criterios editoriales documentados en nuestra política editorial y metodología. Cada valor de referencia se contrasta contra las fuentes oficiales citadas al pie de esta página.
Disclaimer: Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero. Para decisiones relevantes (préstamos, inversiones, impuestos), consultá con un contador público matriculado o asesor financiero registrado ante la CNV.
Actualización: los datos se revisan periódicamente. La fecha de última revisión figura en el encabezado de esta página y en el sitemap XML de Hacé Cuentas.
Preguntas frecuentes
¿Qué cap rate es bueno?
Depende del mercado. Buenos Aires en USD: 3-4%. Interior Argentina: 5-7%. USA: 5-8%. Un cap rate más alto implica más riesgo o peor ubicación.
¿Bruto o neto?
Siempre analizá el neto (descontando gastos, vacancia, impuestos). El bruto puede dar una imagen engañosamente buena.
¿Qué gastos debo incluir?
Expensas, ABL, impuesto inmobiliario, seguro, mantenimiento (1-2% del valor/año), gestión (si tenés administrador).
¿La vacancia importa mucho?
Sí. 1 mes de vacancia al año es ~8% menos de ingreso. En zonas con alta rotación, calculá 5-10% de vacancia.
¿Conviene alquilar o vender?
Si el cap rate es menor al rendimiento que obtendrías invirtiendo el dinero de la venta, conviene vender.
¿El cap rate en Argentina está bajo?
Históricamente sí. Con la Ley de Alquileres y alta inflación, el cap rate real en pesos puede ser negativo. En USD está en mínimos.
¿Incluyo la apreciación?
El cap rate puro es solo por alquiler. El retorno total incluye apreciación. En Argentina, la apreciación en USD ha sido baja o negativa en muchos períodos.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
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Última revisión: 18 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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