Calculadora de Plusvalía / Revalorización de Inmueble Proyectada🌎

Se usa interés compuesto: valor proyectado = valor actual × (1 + tasa de revalorización anual)^años. Por ejemplo, una propiedad de $100.000.000 con 5% de revalorización anual valdría en 10 años 100.000.000 × (1,05)^10 = $162.889.463, con una ganancia de capital de $62.889.463 (+62,9%). La ganancia de capital es la diferencia entre el valor proyectado y el valor actual.

Por el interés compuesto. Cada año el 5% se aplica sobre el valor del año anterior, que ya incluía las subas previas. No es 5% × 10 = 50% (interés simple), sino (1,05)^10 − 1 = 62,9%. Cada año ganás un poco sobre lo que ya habías ganado. Cuantos más años, más se separa el resultado compuesto del simple: a 20 años da +165% en vez de +100%.

Depende del mercado, la zona y de si proyectás en términos reales o en moneda dura. Como referencia histórica, la apreciación inmobiliaria real a largo plazo en mercados maduros suele rondar el 2% a 5% anual. Zonas en desarrollo pueden tener tasas más altas pero más volátiles, y mercados en sobreoferta pueden tener tasas cero o negativas. Lo prudente es calcular varios escenarios cambiando la tasa, no apostar a un solo número.

Depende de la tasa que cargues. Si usás una tasa real (ya descontada la inflación), el valor proyectado está en poder adquisitivo de hoy. Si usás una tasa nominal en una moneda con inflación, el número se infla pero no refleja la mejora de poder adquisitivo. Lo más limpio es proyectar en términos reales o en una moneda dura como el dólar, y ser consistente.

No. La proyección asume una tasa constante, pero la plusvalía real no es lineal ni segura: el mercado inmobiliario es cíclico, con años de fuerte suba, años planos y años de caída. La calculadora muestra un escenario según la tasa que asumís, no una predicción. Una zona puede no apreciarse o incluso desvalorizarse. Por eso conviene calcular escenarios pesimista, base y optimista.

En muchos países y jurisdicciones, la ganancia de capital al vender un inmueble está gravada (impuesto a la transferencia de inmuebles, impuesto a la ganancia de capital o plusvalía municipal según el caso). La ganancia que muestra esta calculadora es bruta, antes de impuestos. Para estimar el impuesto a la venta en provincia de Buenos Aires podés usar nuestra calculadora específica de plusvalía PBA.

Depende del inmueble y el mercado. El retorno total ≈ cap rate (renta) + tasa de revalorización (plusvalía). En zonas prime, la renta suele ser baja (cap rate 2-4%) pero la plusvalía alta; en zonas de mayor riesgo, la renta es alta pero la revalorización incierta. Para inversores de largo plazo, la plusvalía a menudo supera el aporte de la renta acumulada. Lo ideal es evaluar ambas juntas.

Las mejoras de infraestructura y transporte (nuevas estaciones, autopistas), la gentrificación del barrio, la escasez de oferta en zonas consolidadas, el desarrollo comercial de la zona y las reformas del propio inmueble. En sentido contrario, la sobreoferta de unidades nuevas, el deterioro del entorno, las crisis económicas y el envejecimiento sin mantenimiento frenan o bajan el valor.

Sí. La fórmula de interés compuesto es independiente de la moneda: funciona igual con pesos, dólares o cualquier divisa. Lo importante es ser consistente: si el valor actual está en dólares, usá una tasa de revalorización en dólares; si está en pesos reales, usá una tasa real. No mezcles una valuación en una moneda con una tasa de otra.