Calculadora de ITI por venta de inmueble (Ley 23.905) + sellos PBA🇦🇷 Actualizado mayo de 2026
Cuando vendés un inmueble en Argentina como persona física, el tributo más relevante es el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) regulado por la Ley 23.905 Arts. 7 a 15, con Decreto Reglamentario 1.097/85 y Resolución General AFIP 4.190/2018 (hoy ARCA). El ITI es del 1,5% sobre el precio de venta y lo retiene el escribano interviniente en el acto de escrituración. Aplica en toda Argentina porque es un impuesto nacional. A esto se suman los impuestos provinciales de sellos que cada provincia cobra sobre la compraventa. En Provincia de Buenos Aires (PBA) el sello es del 3,6% en total (1,8% lo paga el comprador y 1,8% el vendedor, salvo pacto en contrario, según Ley Impositiva PBA). En CABA es del 3,5%. En interior varía según provincia. La Ley 23.905 prevé una exención del ITI importante: si el vendedor reemplaza su vivienda única dentro de los 12 meses anteriores o posteriores a la venta, no paga ITI sobre la operación (Art. 14 Ley 23.905). Para acceder a la exención hay que presentar la F. 145 ante AFIP/ARCA solicitando el "Certificado de no retención" que el escribano necesita para no retener el 1,5%. Importante: desde la Ley 27.430 (2017) las personas físicas que adquieran un inmueble a partir del 1° de enero de 2018 ya no pagan ITI cuando lo venden — pagan Ganancias cedular del 15% sobre la utilidad (precio venta menos precio de compra ajustado). El ITI sigue vigente solo para inmuebles adquiridos antes del 1° de enero de 2018. Esta calculadora cubre el caso ITI clásico que aún representa la mayoría de las transacciones en 2026. Si sos persona jurídica (sociedad), no pagás ITI sino Ganancias del 35% sobre la utilidad (Art. 73 Ley 20.628), más sellos provinciales correspondientes.
Cuándo usar esta calculadora
- Vas a vender tu departamento en La Plata, lo compraste en 2010 y querés saber cuánto te retiene el escribano.
- Vendés tu casa en Mar del Plata y dentro de 6 meses comprás otra como vivienda única — querés saber si te toca pagar ITI.
- Sos sucesión y vendés un inmueble heredado: querés saber qué tributos hay que pagar antes de cerrar.
- Sos abogado o escribano y necesitás estimar los costos de cierre para mostrarle al cliente.
- Comprás un inmueble en PBA en $200.000.000 y querés saber cuánto sale el sello de la compraventa.
- Tu inmueble lo compraste antes de 2018 y querés comparar contra el régimen actual (Ganancias 15%) por si te conviniera no aplicar el ITI.
Ejemplo real: Venta de departamento en La Plata por $200.000.000
- Precio de venta: $200.000.000.
- Tipo de vendedor: persona física (titular individual desde 2012).
- Reemplazo de vivienda única: NO (es una segunda propiedad para inversión).
- Provincia: PBA → sellos 3,6% repartidos (1,8% comprador + 1,8% vendedor).
- ITI (1,5%):
200.000.000 × 0,015= $3.000.000. - Sellos PBA parte vendedor (1,8%):
200.000.000 × 0,018= $3.600.000. - Total a cargo del vendedor: $3.000.000 + $3.600.000 = $6.600.000.
Cómo funciona
6 min de lecturaQué es el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)
Es un tributo nacional que grava las transferencias onerosas (compraventa, permuta, dación en pago) de inmuebles ubicados en Argentina realizadas por personas físicas y sucesiones indivisas. Está regulado por:
La alícuota es del 1,5% sobre el precio total de venta declarado en la escritura, sin deducciones.
Quién paga el ITI
Cómo se calcula el ITI
ITI = Precio de venta × 1,5%Quién lo retiene y deposita
Exención por reemplazo de vivienda única (Art. 14 Ley 23.905)
Es la exención más usada. Está vigente cuando:
1. El vendedor es persona física (no sociedad).
2. El inmueble vendido es la vivienda única familiar y de ocupación permanente.
3. El vendedor adquiere otra vivienda (también única y de ocupación permanente) dentro de los 12 meses anteriores o posteriores a la venta.
4. Se presenta el F. 145 ante ARCA antes de la escritura para obtener el Certificado de No Retención.
Cómo se tramita la exención (F. 145)
1. Ingresar al servicio "Transferencia de Inmuebles" con CUIT y clave fiscal en ARCA.
2. Completar el Formulario F. 145 declarando: datos del inmueble vendido, precio, datos del inmueble que se reemplaza, fechas.
3. ARCA emite un Certificado de No Retención (electrónico).
4. Entregar el certificado al escribano antes de la escrituración.
5. Conservar la documentación del inmueble reemplazo (escritura, boleto) durante 10 años por si ARCA solicita verificación.
Sellos provinciales
Además del ITI nacional, cada provincia cobra sellos sobre el contrato de compraventa. Los valores 2026 (orientativos):
| Provincia | Sello total | Vendedor | Comprador |
|---|---|---|---|
| Buenos Aires (PBA / ARBA) | 3,6% | 1,8% | 1,8% |
| CABA (AGIP) | 3,5% | 1,75% | 1,75% |
| Córdoba (DGR Córdoba) | 3% | 1,5% | 1,5% |
| Santa Fe (API) | 2,5% | 1,25% | 1,25% |
| Mendoza | 1,5-3% | variable | variable |
El reparto entre comprador y vendedor suele ser por mitades, pero puede pactarse distinto en el boleto (Art. 1011 CCCN). En la práctica, en CABA y PBA se respeta el 50/50.
Otros costos asociados a la venta
Más allá de ITI y sellos, el vendedor debe considerar:
Casos especiales
Venta de inmueble adquirido por herencia
Las sucesiones indivisas pagan ITI igual que las personas físicas (Art. 7 Ley 23.905). La fecha de adquisición es la de la muerte del causante (no la fecha de inscripción del testimonio), por lo tanto se aplica el régimen vigente a esa fecha.
Permuta
La Ley 23.905 (Art. 7) grava también las permutas: cada parte paga ITI sobre el valor del inmueble que entrega. El escribano retiene a ambos.
Venta con boleto sin escritura
Si se vende solo el boleto de compraventa sin llegar a escriturar (cesión de boleto), igual se devenga ITI según el Art. 7 Ley 23.905. El escribano que intervenga en la cesión debe retener.
Inmueble en construcción
La venta de boleto de obra en construcción ("venta de pozo") también está alcanzada por el ITI, salvo que se trate del desarrollador que está sujeto al régimen general de Ganancias.
Cambio de régimen: Ganancias cedular 15% (Ley 27.430)
La Reforma Tributaria 2017 (Ley 27.430) modificó el régimen. Para inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018:
Cuándo conviene cada uno:
Esta calculadora cubre el ITI clásico. Para el régimen post-2018 hay otra calculadora dedicada.
Errores comunes
1. Confundir ITI con Ganancias: son dos regímenes excluyentes según la fecha de adquisición del inmueble.
2. No tramitar el F. 145 a tiempo: si llegás a la escritura sin el Certificado de No Retención, el escribano debe retener. Reclamar la devolución después es lento.
3. Olvidar los sellos provinciales: el ITI 1,5% es lo más visible pero los sellos PBA/CABA suman otro 3,5-3,6%.
4. Pensar que la exención es automática: la exención por reemplazo de vivienda única requiere trámite expreso (F. 145 ARCA) más documentación.
5. Vender sociedad por sociedad: las sociedades no pagan ITI pero pagan Ganancias 35% sobre utilidad. A veces se cree erróneamente que la sociedad evade el impuesto cuando en realidad paga más.
6. No conservar documentación 10 años: ARCA puede pedir verificación de la exención por hasta 10 años (Art. 56 Ley 11.683 — prescripción).
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Revisión editorial
Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. Las referencias normativas corresponden a la Ley 23.905, su Decreto Reglamentario 1.097/85 y la Resolución General ARCA 4.190/2018, además de las Leyes Impositivas Provinciales 2026 para los sellos.
Disclaimer: Los resultados son orientativos. Las exenciones y trámites se gestionan en ARCA con un contador público matriculado o escribano interviniente que valide el caso particular. Esta calculadora no tramita el F. 145 ni reemplaza el dictamen profesional.
Actualización: los sellos provinciales se actualizan anualmente por Ley Impositiva Provincial. El ITI nacional del 1,5% está fijo desde la Ley 23.905.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ITI cuando vendo un inmueble?
El ITI lo paga el vendedor (persona física o sucesión indivisa) cuando vende un inmueble adquirido antes del 1/1/2018. La alícuota es del 1,5% sobre el precio total de venta y lo retiene el escribano interviniente en la escritura (Art. 15 Ley 23.905). El escribano deposita el monto en ARCA dentro de los 15 días corridos.
¿Cuándo estoy exento del ITI?
Estás exento si reemplazás tu vivienda única comprando otra dentro de los 12 meses anteriores o posteriores a la venta (Art. 14 Ley 23.905). Para activar la exención debés tramitar el Formulario F. 145 en ARCA con CUIT y clave fiscal, y entregarle al escribano el Certificado de No Retención antes de la escritura. La exención requiere que ambas viviendas sean únicas y de ocupación permanente.
¿Cuánto son los sellos en PBA por una compraventa?
En Provincia de Buenos Aires (PBA / ARBA) los sellos son del 3,6% del precio de la operación, repartidos en partes iguales entre comprador y vendedor: 1,8% cada parte, salvo pacto en contrario en el boleto (Art. 1011 CCCN). Los sellos se pagan en ARBA antes de la escrituración mediante boleta generada en el portal.
¿Si compré el inmueble después de 2018 pago ITI?
No. Por la Ley 27.430 (Reforma Tributaria 2017), los inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018 quedan fuera del ITI y pasan al régimen de Ganancias cedular del 15% sobre la utilidad (precio venta menos precio compra ajustado por inflación). Si tu utilidad es negativa, no pagás Ganancias. Si la utilidad es alta, podés pagar más que el 1,5% del ITI original.
¿Qué pasa si soy persona jurídica (sociedad)?
Las personas jurídicas no pagan ITI pero pagan Impuesto a las Ganancias del 35% sobre la utilidad de la operación (precio venta - costo computable - gastos), según Art. 73 Ley 20.628 (t.o. 2019). Esto es independiente del año de adquisición del inmueble. Además, las sociedades pagan los mismos sellos provinciales que las personas físicas.
¿El ITI se paga sobre el valor de mercado o sobre el precio escriturado?
Se paga sobre el precio total declarado en la escritura (Art. 8 Ley 23.905). Si ARCA detecta que el precio escriturado está por debajo del valor de mercado (ejemplo: comparando con valuación fiscal o publicaciones), puede observar la operación y exigir el ajuste. Por eso es muy importante declarar el precio real — el ahorro de ITI nunca compensa el riesgo de una determinación de oficio.
¿Cómo se calcula el ITI en una permuta?
En las permutas (intercambio de inmueble por inmueble) la Ley 23.905 (Art. 7) grava a cada parte sobre el valor del inmueble que entrega. Si A da un departamento de $150M y B da uno de $200M más $50M en efectivo, A paga ITI sobre $150M y B sobre $200M. El escribano retiene a ambos. Si el inmueble de B es vivienda única y la reemplaza por el de A, B puede pedir la exención del Art. 14.
¿Qué documentos necesito para tramitar la exención por vivienda única?
Para el F. 145 en ARCA necesitás: (1) escritura del inmueble vendido o título de propiedad, (2) boleto o escritura del inmueble reemplazo (si ya lo compraste), (3) constancia de domicilio acreditando ocupación permanente, (4) servicios pagos a tu nombre del inmueble vendido (luz, gas, ABL), (5) DNI escaneado. El trámite es 100% online con clave fiscal nivel 3.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 25 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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