Impuesto por venta de inmueble 2026: ITI derogado, Cedular 15% y sellos PBA
El ITI 1,5% (Ley 23.905) fue derogado por la Ley 27.743 desde jul-2024. Calculá qué pagás hoy al vender: nada (pre-2018), Cedular 15% (post-2018) y sellos de PBA/CABA.
- Datos Boletín Oficial de la República Argentina · junio de 2026
- Editado por Martín Rodríguez
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Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).
¿Qué pagás entonces hoy al vender un inmueble como persona física no habitualista? Depende de cuándo lo adquiriste:
A eso se suman, en ambos casos, los impuestos provinciales de sellos que cada provincia cobra sobre la compraventa (estos no fueron derogados). En Provincia de Buenos Aires (PBA) el sello es del 3,6% total (1,8% comprador + 1,8% vendedor, salvo pacto en contrario). En CABA es del 3,5%. En el interior varía según provincia.
Si sos persona jurídica (sociedad), no había ITI y tampoco lo hay ahora: pagás Impuesto a las Ganancias (escala 25%-35%, Art. 73 Ley 20.628) sobre la utilidad, más los sellos provinciales.
Cuándo usar esta calculadora
- Vas a vender tu departamento en La Plata que compraste en 2010 y querés confirmar que con el ITI derogado no pagás impuesto nacional, solo sellos.
- Vendés tu casa en Mar del Plata comprada en 2021 y querés estimar el Impuesto Cedular 15% sobre la ganancia.
- Vendés tu vivienda única post-2018 y comprás otra dentro de 12 meses: querés ver si te alcanza la exención por reemplazo.
- Sos abogado o escribano y necesitás estimar los costos de cierre actualizados al régimen post-Ley 27.743.
- Comprás un inmueble en PBA en $200.000.000 y querés saber cuánto sale el sello de la compraventa.
- Tenías información vieja sobre el ITI 1,5% y querés confirmar qué se paga realmente al vender en 2026.
Impuesto de sellos por provincia en compraventa de inmuebles (2026)
| Provincia | Sello total | Parte del vendedor | Parte del comprador | Organismo recaudador |
|---|---|---|---|---|
| Buenos Aires (PBA) | 3,6% | 1,8% | 1,8% | ARBA |
| CABA | 3,5% | 1,75% | 1,75% | AGIP |
| Córdoba | 3% | 1,5% | 1,5% | DGR Córdoba |
| Santa Fe | 2,5% | 1,25% | 1,25% | API Santa Fe |
| Mendoza | 1,5–3% | variable | variable | ATM Mendoza |
Fuente: Leyes Impositivas Provinciales 2026 / ARBA / AGIP. El reparto 50/50 es el habitual, pero puede pactarse distinto en el boleto (Art. 1011 CCCN). Verificar la ley impositiva provincial del año en curso.
Cómo funciona
El ITI fue derogado: qué cambió en 2024
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) —ese 1,5% sobre el precio de venta que regulaba la Ley 23.905 (1991) y que retenía el escribano— dejó de existir. La Ley 27.743 ("Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes"), publicada en el Boletín Oficial, derogó la Ley 23.905 con vigencia a partir de las 0 horas del 8 de julio de 2024.
Desde esa fecha, ningún escribano retiene el 1,5% de ITI. Si encontrás calculadoras o notas que todavía hablan del "ITI vigente del 1,5%", están desactualizadas.
Qué se paga hoy (2026) al vender un inmueble
Tras la derogación, para las transferencias onerosas de inmuebles por personas físicas quedan estos encuadres:
| Situación del vendedor (persona física) | Impuesto nacional a la ganancia |
|---|---|
| Inmueble adquirido antes del 1/1/2018 | No paga nada (ITI derogado, sin retroactividad del Cedular) |
| Inmueble adquirido desde el 1/1/2018 | Impuesto Cedular 15% sobre la ganancia |
| Inmueble post-2018 que es vivienda única y la reemplaza | Exento del Cedular (por reemplazo) |
| Persona jurídica (sociedad) | Ganancias escala 25%-35% sobre la utilidad |
En todos los casos siguen vigentes los sellos provinciales sobre la compraventa.
Por qué los inmuebles pre-2018 no pagan nada
El Impuesto Cedular a la enajenación de inmuebles (introducido por la Ley 27.430, Reforma 2017) solo alcanza a los inmuebles adquiridos a partir del 1/1/2018. Hasta la derogación, los inmuebles anteriores seguían tributando el ITI. Al derogarse el ITI sin establecer retroactividad del Cedular, esos inmuebles pre-2018 quedaron fuera de toda imposición nacional sobre la ganancia de la venta.
Impuesto Cedular 15% (inmuebles desde 1/1/2018)
Para inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018, la venta tributa:
Cedular = (Precio de venta − Costo de adquisición actualizado por IPC) × 15%Exención por reemplazo de vivienda única
Se mantiene la exención cuando el inmueble vendido es vivienda única y de ocupación permanente y el vendedor adquiere otra (también única y de ocupación permanente) dentro de los 12 meses anteriores o posteriores a la venta (Ley 20.628). Aplica al Cedular (inmuebles post-2018); los pre-2018 ya no pagan impuesto nacional, así que la exención les es indiferente.
Sellos provinciales (no fueron derogados)
La derogación del ITI no toca los impuestos provinciales de sellos sobre el contrato de compraventa. Valores 2026 (orientativos):
| Provincia | Sello total | Vendedor | Comprador |
|---|---|---|---|
| Buenos Aires (PBA / ARBA) | 3,6% | 1,8% | 1,8% |
| CABA (AGIP) | 3,5% | 1,75% | 1,75% |
| Córdoba (DGR Córdoba) | 3% | 1,5% | 1,5% |
| Santa Fe (API) | 2,5% | 1,25% | 1,25% |
| Mendoza | 1,5-3% | variable | variable |
El reparto entre comprador y vendedor suele ser por mitades, pero puede pactarse distinto en el boleto (Art. 1011 CCCN). En la práctica, en CABA y PBA se respeta el 50/50. Verificá la Ley Impositiva de tu provincia, que se actualiza cada año.
Otros costos asociados a la venta
Más allá de los impuestos, el vendedor debe considerar:
Casos especiales
Venta de inmueble adquirido por herencia
La fecha de adquisición es la de la muerte del causante (no la de inscripción del testimonio). Si el causante adquirió antes del 1/1/2018, la venta no tributa impuesto nacional; si fue desde esa fecha, va al Cedular 15%.
Residentes en el exterior
Con el ITI derogado, también desapareció el certificado de retención para residentes del exterior que exigía la Ley 23.905. La venta por no residentes se rige por el régimen de Ganancias vigente.
Permuta
Las permutas se rigen por el mismo encuadre: cada parte analiza la fecha de adquisición del inmueble que entrega para determinar si hay Cedular.
Errores comunes
1. Creer que todavía se paga ITI 1,5%: está derogado desde el 8/7/2024 (Ley 27.743). El escribano ya no lo retiene.
2. Aplicar Cedular a un inmueble pre-2018: no corresponde; quedan fuera de imposición nacional.
3. Olvidar los sellos provinciales: siguen vigentes y suman 3,5-3,6% en PBA/CABA.
4. No actualizar el costo por IPC en el Cedular: el ajuste reduce la ganancia gravada; sin él se sobreestima el impuesto.
5. Confundir el Cedular con una retención del escribano: el Cedular lo declara y paga el vendedor en su DDJJ de Ganancias, no lo retiene el escribano (a diferencia del viejo ITI).
6. Pensar que la sociedad evade el impuesto: las personas jurídicas pagan Ganancias (25%-35%) sobre la utilidad, que suele ser más que el viejo ITI.
Ejemplo real: Venta de departamento en La Plata por $200.000.000
200.000.000 × 0,018 = $3.600.000.Preguntas frecuentes
¿Todavía existe el ITI al vender un inmueble?
Si vendo un inmueble que compré antes de 2018, ¿qué pago?
Si compré el inmueble desde 2018, ¿cuánto pago al venderlo?
¿Sigue existiendo la exención por reemplazo de vivienda única?
¿Cuánto son los sellos en PBA por una compraventa?
¿Qué pasa si soy persona jurídica (sociedad)?
¿El Impuesto Cedular se paga sobre el valor de mercado o el escriturado?
¿Por qué algunas calculadoras todavía cobran el ITI 1,5%?
Fuentes y referencias
- Ley 27.743 — Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes (deroga la Ley 23.905 del ITI, vigencia 8/7/2024) — Boletín Oficial de la República Argentina (2024-07-08)
- AFIP/ARCA — Derogación del ITI — AFIP (hoy ARCA), Argentina (2024-07-08)
- Ley 27.430 (introduce el Impuesto Cedular 15% sobre inmuebles adquiridos desde 1/1/2018) — InfoLEG — Ministerio de Justicia, Argentina (2017-12-29)
- Ley 23.905 (texto original del ITI, derogado por la Ley 27.743) — InfoLEG — Ministerio de Justicia, Argentina (1991-02-18)
- ARBA — Impuesto de Sellos sobre compraventa de inmuebles (PBA) — ARBA — Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (2026-06-14)
Metodología y confianza
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Actualizado: junio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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Rodríguez, M. (2026). Impuesto por venta de inmueble 2026: ITI derogado, Cedular 15% y sellos PBA. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-plusvalia-inmueble-pba-venta-impuesto-2026
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