Impuestos

Sellos ARBA PBA

Q: ¿Sobre qué valor se calcula el impuesto: el precio o la valuación fiscal?

La base imponible es el mayor valor entre el precio de la operación informado en la escritura y la valuación fiscal del inmueble fijada por ARBA. Se toma el mayor de los dos justamente para evitar que se declare un precio menor al real con el fin de reducir el impuesto.

Q: ¿La vivienda única está exenta del Impuesto de Sellos?

Existe una exención para vivienda única, familiar y de ocupación permanente , pero se mide sobre la valuación fiscal del inmueble, no sobre el precio de venta. Como el tope de valuación fiscal que fija la ley suele ser bajo, en la práctica casi todas las compraventas terminan tributando el 2%. Verificá tu valuación fiscal con ARBA o con el escribano antes de darla por exenta.

Q: ¿Quién paga el Impuesto de Sellos, el comprador o el vendedor?

Lo pagan ambas partes por mitades (1% cada una) salvo que acuerden algo distinto en la operación. El pacto en contrario es válido: por ejemplo, se puede negociar que una sola parte absorba el total, pero por defecto se divide 1% y 1%.

Q: ¿Cuándo y cómo se paga el sellos?

Se paga al momento de firmar la escritura traslativa de dominio , y lo retiene el escribano interviniente, que es el responsable de ingresar el impuesto a ARBA. Por eso no es un trámite aparte que hacés vos: queda incluido en la liquidación de gastos de la escrituración.

Q: ¿Qué otros costos tiene una compraventa además del sellos?

Además del 2% de sellos hay que sumar: honorarios del escribano (2%–3% + IVA del valor de escrituración), certificados de dominio, inhibiciones y libre deuda (orientativamente 0,5%–1%), un adicional por aportes notariales y, si interviene inmobiliaria, sus honorarios (generalmente 3%–4%). El ITI nacional fue derogado por la Ley 27.743 (2024).

Q: ¿Se puede evitar legalmente el Impuesto de Sellos?

No. Salvo que califiques para la exención de vivienda única (que se mide sobre la valuación fiscal y tiene tope bajo), el sellos es parte inevitable del costo de comprar o vender un inmueble en PBA. Intentar reducirlo declarando un precio menor no funciona, porque la base imponible toma el mayor valor entre precio y valuación fiscal.

Q: ¿Qué pasa si no pago el Impuesto de Sellos?

El incumplimiento genera multas más intereses : resarcitorios sobre la deuda y, si el caso pasa a juicio ejecutivo, también punitorios. Una omisión dolosa puede derivar en sanciones bajo la Ley Penal Tributaria. En la práctica, como el escribano retiene el impuesto al escriturar, la operación no se completa sin el sellos pago.

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Datos ARBA · junio de 2026
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Datos actualizados: 14 jun 2026 · Fuente: ARBA — Ley Impositiva PBA 15.558 (2026)

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El Impuesto de Sellos de la Provincia de Buenos Aires grava las compraventas de inmuebles con una alícuota general del 2% sobre el mayor valor entre operación y valuación fiscal (dividida por mitades entre comprador y vendedor, 1% cada uno, salvo pacto en contrario), según la Ley Impositiva PBA 15.558 vigente en 2026. Para vivienda única, familiar y de ocupación permanente existe una exención que rige sobre la valuación fiscal del inmueble (no sobre el precio de venta): si la valuación fiscal no supera el tope que fija cada año la ley impositiva, la operación queda exenta. Como el tope se mide en valuación fiscal y suele ser bajo, en la práctica casi todas las compraventas tributan el 2%. Esta calculadora toma el valor de la operación y la condición de vivienda única para devolverte el monto estimado de sellos en pesos, lo que aporta cada parte y si podés calificar para la exención, junto con un detalle de los otros costos notariales asociados.

Cuándo usar esta calculadora

Una pareja que compra su primera casa en La Plata por $80.000.000 quiere saber cuánto le toca de sellos: la calc le muestra que, salvo que la valuación fiscal esté bajo el tope de exención, paga el 1% ($800.000) como parte compradora.
Un vendedor en Mar del Plata calcula por adelantado su 1% de sellos sobre el valor de escritura para descontarlo del neto que va a recibir de la operación.
Un inversor que compra un departamento para alquilar (no es vivienda única) mete el valor de la operación y ve el 2% total y cuánto aporta cada parte, para negociar quién absorbe qué.
Alguien que compara comprar en PBA o en CABA usa la calc para dimensionar el sellos del 2% bonaerense sobre el valor de escritura antes de decidir la jurisdicción.

Sellos ARBA PBA por valor de escritura (alícuota 2%, 2026)

Montos calculados con la alícuota general del 2% sobre el valor de la operación. Cada parte abona el 1% salvo pacto en contrario.

Valor escritura	Sellos total (2%)	Paga comprador (1%)	Paga vendedor (1%)
$5.000.000	$100.000	$50.000	$50.000
$10.000.000	$200.000	$100.000	$100.000
$20.000.000	$400.000	$200.000	$200.000
$30.000.000	$600.000	$300.000	$300.000
$50.000.000	$1.000.000	$500.000	$500.000
$80.000.000	$1.600.000	$800.000	$800.000
$100.000.000	$2.000.000	$1.000.000	$1.000.000
$150.000.000	$3.000.000	$1.500.000	$1.500.000
$200.000.000	$4.000.000	$2.000.000	$2.000.000

Fuente: Ley Impositiva PBA 15.558 (2026), alícuota general 2% (art. de Sellos, transmisión de dominio de inmuebles). Fórmula: sellos = valorEscritura × 0,02; por_parte = sellos / 2. Exención por vivienda única, familiar y de ocupación permanente se evalúa sobre la valuación fiscal ARBA (no sobre el precio de venta); casi todas las operaciones tributan el 2% por el bajo tope de exención.

Cómo funciona

El Impuesto de Sellos es uno de los costos más relevantes —y subestimados— al comprar o vender un inmueble en la Provincia de Buenos Aires. Es un tributo provincial que grava los actos y contratos onerosos formalizados por escritura pública, lo cual incluye casi todas las compraventas de inmuebles. Lo administra y recauda ARBA (Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires) y se paga al momento de firmar la escritura traslativa de dominio, retenido por el escribano interviniente.

A diferencia de otros impuestos que se calculan sobre la valuación fiscal, el sellos toma como base imponible el mayor valor entre el precio de la operación informado en la escritura y la valuación fiscal del inmueble fijada por ARBA. Esto evita que las partes simulen un precio menor al real para reducir la carga impositiva.

La alícuota general es del 2 % (Ley Impositiva PBA 15.558, vigente 2026) y se reparte por mitades entre comprador y vendedor (1 % cada uno), salvo pacto en contrario. Existe una exención para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, que se mide sobre la valuación fiscal del inmueble (no sobre el precio de venta).

Cómo se calcula

base_imponible = max(precio_escritura, valuación_fiscal_ARBA)
sellos_total = base_imponible × 2 %
sellos_por_parte = sellos_total / 2  // salvo pacto en contrario (1 % c/u)

// Exención por vivienda única (se evalúa sobre la valuación fiscal):
si (vivienda única, familiar y permanente) y valuación_fiscal ≤ tope_ley → sellos = 0
en caso contrario → alícuota general 2 %

Régimen de exención (vivienda única)

La exención por vivienda única, familiar y de ocupación permanente rige cuando la valuación fiscal del inmueble no supera el tope que fija la Ley Impositiva PBA del año. Importante: el tope se mide en valuación fiscal (un valor que suele ser muy inferior al precio de mercado), por lo que en la práctica la mayoría de las compraventas tributan el 2 %.

Situación	Tratamiento
Vivienda única, familiar y permanente con valuación fiscal bajo el tope de la ley	Exenta (0 %)
Resto de operaciones	General 2 % (1 % comprador + 1 % vendedor)
Boletos de compraventa (sin escritura)	Anticipo que luego se imputa a la escritura

Los topes exactos para cada año se publican en la Ley Impositiva PBA (Ley 15.558 para 2026). Para confirmar si tu inmueble califica para la exención, necesitás la valuación fiscal que figura en la boleta del Inmobiliario o que informa ARBA; consultá el simulador oficial de ARBA o el escribano interviniente.

Marco legal

Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires (Ley 10.397 t.o. 2011) — Libro Segundo, Título IV regula el Impuesto de Sellos.

Ley Impositiva PBA 15.558 (2026) — fija las alícuotas vigentes (2 % general en compraventa de inmuebles), los topes de exención por vivienda única y los regímenes especiales.

Disposiciones Normativas Serie "B" de ARBA — reglamentan la mecánica de pago y exenciones.

Costos asociados (no incluidos en sellos)

Además del sellado, una compraventa inmobiliaria en PBA tiene otros costos que conviene tener presentes:

Honorarios del escribano: 2 %–3 % + IVA del valor de escrituración (los regula el Colegio de Escribanos PBA).

Certificados de dominio, inhibiciones y libre deuda: orientativamente 0,5 %–1 %.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) nacional: fue derogado por la Ley 27.743 (2024). Para inmuebles adquiridos a partir del 1/1/2018, la venta tributa por el régimen cedular del Impuesto a las Ganancias (15 % sobre la ganancia) salvo que califique como vivienda única exenta; los adquiridos antes de 2018 ya no pagan ITI.

Adicional Obra Pública / Aportes notariales: 1,2 % adicional según jurisdicción.

Honorarios inmobiliarios: generalmente 3 %–4 % a cargo del comprador y el vendedor (varía según jurisdicción y reforma reciente).

Cuándo NO se aplica este cálculo

Operaciones de inmuebles ubicados en CABA: el sellos lo administra AGIP con su propia escala (desde 2026 la alícuota general bajó a 2,7 %, con exención del 100 % para vivienda única hasta el tope de la Ley Tarifaria CABA).

Operaciones gratuitas (donaciones, herencias): no se paga Sellos, pero sí el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (vigente en PBA, no en CABA).

Permutas: tributan por el valor mayor de los inmuebles intercambiados.

Compraventas con financiación hipotecaria de banco oficial: pueden tener regímenes diferenciados.

Ejemplo de cálculo

$80M, no es vivienda única exenta

$80M × 2% = $1.6M total

Cada parte $800.000 (1%)

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la alícuota del Impuesto de Sellos en la Provincia de Buenos Aires?

La alícuota general para la compraventa de inmuebles en PBA es del 2%, según la Ley Impositiva 15.558 vigente en 2026, y se reparte por mitades entre las partes: 1% el comprador y 1% el vendedor, salvo pacto en contrario. Para dimensionar: en CABA el sellos lo administra AGIP con su propia escala (desde 2026, alícuota general del 2,7%).

¿Sobre qué valor se calcula el impuesto: el precio o la valuación fiscal?

La base imponible es el mayor valor entre el precio de la operación informado en la escritura y la valuación fiscal del inmueble fijada por ARBA. Se toma el mayor de los dos justamente para evitar que se declare un precio menor al real con el fin de reducir el impuesto.

¿La vivienda única está exenta del Impuesto de Sellos?

Existe una exención para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, pero se mide sobre la valuación fiscal del inmueble, no sobre el precio de venta. Como el tope de valuación fiscal que fija la ley suele ser bajo, en la práctica casi todas las compraventas terminan tributando el 2%. Verificá tu valuación fiscal con ARBA o con el escribano antes de darla por exenta.

¿Quién paga el Impuesto de Sellos, el comprador o el vendedor?

Lo pagan ambas partes por mitades (1% cada una) salvo que acuerden algo distinto en la operación. El pacto en contrario es válido: por ejemplo, se puede negociar que una sola parte absorba el total, pero por defecto se divide 1% y 1%.

¿Cuándo y cómo se paga el sellos?

Se paga al momento de firmar la escritura traslativa de dominio, y lo retiene el escribano interviniente, que es el responsable de ingresar el impuesto a ARBA. Por eso no es un trámite aparte que hacés vos: queda incluido en la liquidación de gastos de la escrituración.

¿Qué otros costos tiene una compraventa además del sellos?

Además del 2% de sellos hay que sumar: honorarios del escribano (2%–3% + IVA del valor de escrituración), certificados de dominio, inhibiciones y libre deuda (orientativamente 0,5%–1%), un adicional por aportes notariales y, si interviene inmobiliaria, sus honorarios (generalmente 3%–4%). El ITI nacional fue derogado por la Ley 27.743 (2024).

¿Se puede evitar legalmente el Impuesto de Sellos?

No. Salvo que califiques para la exención de vivienda única (que se mide sobre la valuación fiscal y tiene tope bajo), el sellos es parte inevitable del costo de comprar o vender un inmueble en PBA. Intentar reducirlo declarando un precio menor no funciona, porque la base imponible toma el mayor valor entre precio y valuación fiscal.

¿Qué pasa si no pago el Impuesto de Sellos?

El incumplimiento genera multas más intereses: resarcitorios sobre la deuda y, si el caso pasa a juicio ejecutivo, también punitorios. Una omisión dolosa puede derivar en sanciones bajo la Ley Penal Tributaria. En la práctica, como el escribano retiene el impuesto al escriturar, la operación no se completa sin el sellos pago.

Fuentes y referencias

ARBA — Impuesto de Sellos (transmisión de dominio de inmuebles: alícuota general 2% sobre el mayor entre precio y valuación fiscal) — ARBA — Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (2026-01-01)
Ley Impositiva PBA 15.558 (2026) — alícuotas del Impuesto de Sellos vigentes desde el 01-01-2026 (2% en compraventa de inmuebles) — ARBA — Provincia de Buenos Aires (2026-01-01)
Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires (Ley 10.397, t.o.) — Impuesto de Sellos (base imponible: mayor entre precio y valuación fiscal) — Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires (2026-01-01)

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Editorial

Calculadora de impuestos con fórmula verificada automáticamente contra ARBA — Impuesto de Sellos (transmisión de dominio de inmuebles: alícuota general 2% sobre el mayor entre precio y valuación fiscal), según nuestra política editorial y metodología.

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Actualizado: junio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.

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Rodríguez, M. (2026). Sellos ARBA PBA. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-arba-sellos-inmobiliarios-pba-compraventa

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