Sellos ARBA PBA🇦🇷
Actualizado mayo de 2026El Impuesto de Sellos de la Provincia de Buenos Aires grava las compraventas de inmuebles con una alícuota general del 3,6% sobre el mayor valor entre operación y valuación fiscal (dividida por mitades entre comprador y vendedor, salvo pacto en contrario). Para vivienda única, familiar y de ocupación permanente existen exenciones y reducciones que bajan la alícuota —o la eximen— según el valor del inmueble y la condición del comprador. Cada año ARBA actualiza los topes y valuaciones: para 2026 la exención plena rige hasta cierto tope en UVT (unidades de valor tributario) y la reducción parcial hasta un tope superior. Esta calculadora toma el valor escritura, la valuación fiscal, la condición de vivienda única y el rol (comprador o vendedor) para devolverte el monto exacto de sellos en pesos, el porcentaje efectivo y la obra pública (1,2%), junto con un detalle de los otros costos notariales asociados.
Cuándo usar esta calculadora
- Resolver rápido una duda sobre sellos ARBA PBA sin papel y lápiz.
- Comparar escenarios o alternativas con números concretos.
- Usar el resultado como referencia en una conversación o decisión.
- Verificar si un valor que te dieron cuadra con el cálculo estándar.
Ejemplo de cálculo
- $80M, no única
- $2.88M total
Cómo funciona
4 min de lecturaEl Impuesto de Sellos es uno de los costos más relevantes —y subestimados— al comprar o vender un inmueble en la Provincia de Buenos Aires. Es un tributo provincial que grava los actos y contratos onerosos formalizados por escritura pública, lo cual incluye casi todas las compraventas de inmuebles. Lo administra y recauda ARBA (Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires) y se paga al momento de firmar la escritura traslativa de dominio, retenido por el escribano interviniente.
A diferencia de otros impuestos que se calculan sobre la valuación fiscal, el sellos toma como base imponible el mayor valor entre el precio de la operación informado en la escritura y la valuación fiscal del inmueble fijada por ARBA. Esto evita que las partes simulen un precio menor al real para reducir la carga impositiva.
La alícuota general es del 3,6 % y se reparte por mitades entre comprador y vendedor (1,8 % cada uno), salvo pacto en contrario. Sin embargo, existe un régimen de exenciones y reducciones para vivienda única, familiar y de ocupación permanente que puede reducir el monto significativamente o eximirlo.
Cómo se calcula
base_imponible = max(precio_escritura, valuación_fiscal_ARBA)
sellos_total = base_imponible × 3,6 %
sellos_por_parte = sellos_total / 2 // salvo pacto en contrario
// Si aplica exención por vivienda única:
si valor < tope_exención → sellos = 0
si tope_exención ≤ valor ≤ tope_reducción → alícuota reducida (ej. 1,8 %)
si valor > tope_reducción → alícuota general 3,6 %Régimen de exenciones (vivienda única)
ARBA actualiza anualmente los topes en función de la Unidad de Valor Tributario (UVT) definida en la Ley Impositiva provincial. El régimen orientativo:
| Situación | Alícuota aplicable |
|---|---|
| Vivienda única, familiar y permanente bajo tope mínimo | Exenta (0 %) |
| Vivienda única dentro del tramo de reducción | Reducida (orientativa 1,8 %) |
| Resto de operaciones | General 3,6 % |
| Boletos de compraventa (sin escritura) | 1,2 %–1,5 % anticipo, se imputa al final |
Los topes exactos para cada año se publican en la Ley Impositiva PBA y se actualizan por inflación. Para confirmar el valor aplicable en una operación específica, consultá el simulador oficial de ARBA o el escribano interviniente.
Marco legal
Costos asociados (no incluidos en sellos)
Además del sellado, una compraventa inmobiliaria en PBA tiene otros costos que conviene tener presentes:
Cuándo NO se aplica este cálculo
Revisión editorial
Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. El contenido se contrasta contra el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, la Ley Impositiva del ejercicio en curso y las Disposiciones Normativas Serie "B" de ARBA.
Disclaimer: Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero. Para decisiones relevantes (préstamos, inversiones, impuestos), consultá con un contador público matriculado o asesor financiero registrado ante la CNV.
Actualización: los datos se revisan periódicamente. La fecha de última revisión figura en el encabezado de esta página y en el sitemap XML de Hacé Cuentas.
Preguntas frecuentes
¿Alícuota?
3.6% en PBA (1.8% comprador + 1.8% vendedor). CABA también 3.6%.
¿Única vivienda?
Descuento o exención hasta cierto monto. Impuesto de sellos sobre compraventa inmobiliaria en PBA.
¿Quién paga?
Ambas partes por mitades salvo pacto distinto.
¿Cuándo?
Al firmar la escritura. El escribano retiene.
¿Honorarios?
Adicional 2-3% + IVA del escribano, no incluido acá.
¿Otros costos?
Certificados (~0.5-1%), impuestos transferencia.
¿Se evita?
No legalmente. Parte del costo de operar propiedades.
¿Qué pasa si no declaro?
Multas + intereses (6% mensual resarcitorios + 8% si hay juicio ejecutivo). Si es omisión dolosa, puede haber sanciones penales (Ley Penal Tributaria).
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 26 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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