ITI Impuesto Transferencia Inmueble🇦🇷

El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) es un tributo nacional, regulado por la Ley 23.905 (Título VII). Lo paga el vendedor cuando transfiere a título oneroso un inmueble situado en Argentina y la operación no está alcanzada por el Impuesto a las Ganancias. La alícuota es del 1,5% sobre el valor de escritura (o sobre el valor de plaza si fuera superior y ARCA lo objeta). El escribano interviniente actúa como agente de retención: descuenta el ITI y lo deposita en ARCA al momento de la escrituración.

Esta calculadora estima el ITI a pagar según el valor de la escritura y el régimen de vivienda única: hay una opción de exención para el vendedor que reinvierte el producido en otra vivienda única en el plazo de un año, conocida como "opción por reemplazo". También responde el caso típico de quien vende su única vivienda sin reinvertir y queda alcanzado por el tributo. Importante: a partir de la reforma de la Ley 27.430, los inmuebles adquiridos a partir del 1/1/2018 dejaron de tributar ITI y empezaron a tributar Impuesto Cedular sobre Ganancias del 15% sobre la utilidad real (precio menos costo actualizado). El ITI sigue vigente sólo para inmuebles adquiridos antes de esa fecha.

Cómo se calcula

iti = valor_escritura × 1,5%

si (vivienda_unica == "si")            → exento si reinvierte en otra vivienda
si (vivienda_unica == "reemplazo")     → exento, requiere opción por reemplazo en F. 145
si (vivienda_unica == "no")            → paga ITI completo

El pago se efectiviza en la escritura: el escribano retiene el 1,5%, emite el comprobante y lo deposita en ARCA. El vendedor no necesita tramitar nada por su cuenta.

Cuándo aplica ITI vs Ganancias Cedular

La fecha de adquisición es la del título de propiedad. En caso de inmuebles heredados, se toma la fecha del fallecimiento del causante.

Exención por vivienda única con reemplazo

Es el supuesto más relevante en la práctica:

1. El inmueble vendido debe ser la única vivienda del vendedor.
2. El vendedor debe destinar el producido a la compra o construcción de otra vivienda única dentro del plazo de un año desde la venta (también vale si compró la nueva un año antes de vender).
3. Hay que ejercer la opción de reemplazo mediante el Formulario F. 145 web en ARCA, antes de la escrituración. Si no se ejerce la opción a tiempo, el ITI se paga aunque después se reinvierta.
4. El escribano debe contar con la constancia de la opción ejercida para no retener.

Si se incumple el destino (no se compra la nueva vivienda en el año), el ITI se vuelve exigible con intereses resarcitorios y, eventualmente, multa.

Marco normativo

El ITI nacional es distinto de los impuestos provinciales de Sellos (impuestan el acto de escrituración, alícuotas alrededor del 1% a 4% según provincia y rol del firmante) y de los impuestos municipales asociados a la transferencia. La calculadora solo cuantifica el ITI nacional.

Cuándo NO se aplica

Revisión editorial

Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. El contenido se contrasta contra el texto de la Ley 23.905, la Ley 27.430 y las resoluciones generales de ARCA referidas a la opción de reemplazo de vivienda única (F. 145 web).

Disclaimer: Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero. Para decisiones relevantes (préstamos, inversiones, impuestos), consultá con un contador público matriculado o asesor financiero registrado ante la CNV.

Actualización: los datos se revisan periódicamente. La fecha de última revisión figura en el encabezado de esta página y en el sitemap XML de Hacé Cuentas.