Calculadora de comisión inmobiliaria por venta de inmueble🇦🇷 Actualizado mayo de 2026
La comisión inmobiliaria por la operación de compraventa de un inmueble en Argentina está regulada por leyes provinciales y municipales, no por una norma nacional única. En Ciudad Autónoma de Buenos Aires rige la Ley 2.340 (CABA) modificada por la Ley 5.859/2017, que fija topes y reglas para los corredores matriculados en CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios). En Provincia de Buenos Aires rige el Decreto-Ley 10.973/89 y la regulación del COCIBA (Colegio de Corredores Inmobiliarios PBA). Cada jurisdicción del interior tiene sus propias normas provinciales. En CABA, la práctica de mercado y los topes actuales fijan la comisión en aproximadamente 4% al comprador + 4% al vendedor sobre el precio de compraventa, más IVA (21%) sobre la comisión por ser servicio profesional gravado. En PBA, la práctica histórica suele ser 3% al comprador + 3% al vendedor o 4% + 4% según zona, con la misma carga de IVA. La Ley 27.737 de 2023 estableció que en alquileres el costo lo asume el locador (no aplicable a compraventas). La comisión es negociable entre las partes y la inmobiliaria, pero el corredor matriculado no puede cobrar menos del mínimo establecido por su Colegio sin riesgo de sanción ética. La base imponible de la comisión es el precio total de la compraventa que figura en la escritura traslativa de dominio (no la tasación, no el precio publicado). Si la operación se cierra en dólares, la inmobiliaria suele facturar en pesos al tipo de cambio del día del boleto o de la escritura, según se haya pactado en el contrato de corretaje. Adicionalmente al porcentaje, algunas inmobiliarias cobran gastos administrativos (informes de dominio, certificados, gestoría) y la matrícula del Colegio (alta inscripción transaccional en CUCICBA o COCIBA). Es importante distinguir la comisión por venta de la comisión por alquiler: la comisión de alquiler está topeada por la Ley 27.737/2023 (modificó Ley 27.551) en 1 mes para el locador en contratos de vivienda permanente, mientras que la de venta no tiene tope legal nacional. Tampoco confundir con los gastos de escrituración (sellos de IVA, impuesto de sellos provinciales, honorarios del escribano, ITI o Impuesto a la Renta Inmobiliaria), que se calculan aparte y representan entre el 3% y el 6% adicional del precio.
Cuándo usar esta calculadora
- Estás por vender tu departamento en CABA y querés saber cuánto te va a descontar la inmobiliaria del precio de venta.
- Sos comprador y la inmobiliaria te dice que tenés que pagar 4% + IVA: querés verificar el monto exacto antes de firmar la reserva.
- Vendés en PBA y dos inmobiliarias te ofrecen 3% y 4% de comisión respectivamente: querés comparar el ahorro.
- Sos corredor inmobiliario y necesitás emitir un presupuesto para un cliente con todos los rubros desglosados.
- Estás evaluando vender por cuenta propia para ahorrarte la comisión y querés ver el monto exacto del ahorro vs riesgo.
- Comprás una casa con financiación bancaria y el banco te pide el detalle del costo de comisión inmobiliaria para el cálculo de relación cuota-ingreso.
Ejemplo real: Venta de departamento en CABA por $100.000.000
- Precio de venta (escritura): $100.000.000.
- Jurisdicción: CABA (Ley 2.340 + CUCICBA).
- Comisión vendedor (4%): 4% × 100.000.000 = $4.000.000.
- IVA 21% sobre comisión vendedor: 0,21 × 4.000.000 = $840.000.
- Total que paga el vendedor: 4.000.000 + 840.000 = $4.840.000.
- Comisión comprador (4%): 4% × 100.000.000 = $4.000.000.
- IVA 21% sobre comisión comprador: 0,21 × 4.000.000 = $840.000.
- Total que paga el comprador: 4.000.000 + 840.000 = $4.840.000.
- Inmobiliaria cobra en total: 4.840.000 + 4.840.000 = $9.680.000 (9,68% del precio).
Casos resueltos
Ejemplos numéricos completos con datos reales para que valides cómo funciona la calculadora.
Caso 1: Venta de casa en PBA por $80.000.000 con 3% por parte
Casa en Vicente López (PBA), precio escritura $80.000.000. Inmobiliaria matriculada en COCIBA pacta 3% vendedor + 3% comprador, IVA 21%.
- Comisión vendedor (3%): 3% × 80.000.000 = $2.400.000
- IVA sobre comisión vendedor (21%): 0,21 × 2.400.000 = $504.000
- Total que paga el vendedor: 2.400.000 + 504.000 = $2.904.000
- Comisión comprador (3%): 3% × 80.000.000 = $2.400.000
- IVA sobre comisión comprador (21%): 0,21 × 2.400.000 = $504.000
- Total que paga el comprador: 2.400.000 + 504.000 = $2.904.000
- Inmobiliaria cobra en total: 2.904.000 + 2.904.000 = $5.808.000 (7,26% del precio)
- Neto que recibe el vendedor: 80.000.000 - 2.904.000 = $77.096.000
Cómo funciona
5 min de lecturaQué es la comisión inmobiliaria por venta
La comisión inmobiliaria es la retribución que percibe el corredor matriculado por intermediar en la operación de compraventa, conforme el contrato de corretaje firmado entre las partes. En Argentina no existe una ley nacional uniforme: la regulación es provincial y, en el caso de Buenos Aires, municipal en parte. Los Colegios profesionales (CUCICBA en CABA, COCIBA en PBA) publican aranceles mínimos orientativos que sus matriculados deben respetar como piso ético.
Cómo se calcula la comisión inmobiliaria por venta
En CABA (Ley 2.340 + CUCICBA)
La Ley 2.340 (modificada por Ley 5.859/2017) establece el marco normativo para el ejercicio del corretaje inmobiliario en Ciudad. Históricamente CUCICBA fijó como tope orientativo el 4% comprador + 4% vendedor sobre el precio de escritura, más IVA 21% sobre cada comisión cuando el corredor es responsable inscripto.
| Concepto | Alícuota típica |
|---|---|
| Comisión al vendedor | 4% del precio |
| Comisión al comprador | 4% del precio |
| IVA sobre cada comisión | 21% |
| Matrícula CUCICBA por transacción | Monto fijo bajo |
En PBA (Decreto-Ley 10.973/89 + COCIBA)
La práctica de mercado oscila entre 3% y 4% por parte, dependiendo de la zona, el monto de la operación y la negociación con el corredor. Los corredores deben estar matriculados en COCIBA y la operación debe registrarse para la validez del corretaje.
En el interior del país
Cada provincia tiene su propia ley de colegios profesionales (Córdoba: Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios CPI; Mendoza: Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios CMCPI; Santa Fe: Colegio de Corredores Inmobiliarios CCIS, etc.). Los porcentajes habituales rondan 3% – 6% según zona y modalidad.
IVA sobre la comisión inmobiliaria
El servicio del corredor inmobiliario está gravado con IVA al 21% (Ley 23.349 - Ley de IVA, Art. 3). Si el corredor es:
En el cálculo de esta calculadora, por defecto se aplica IVA 21% al pago final, ya que la mayoría de las inmobiliarias operan como responsables inscriptos.
Gastos asociados que NO son comisión
Además de la comisión, hay gastos de escrituración que se pagan al escribano, NO a la inmobiliaria:
| Concepto | Quién paga | Aproximado |
|---|---|---|
| Honorarios escribano | Comprador (típico) | 1,5% – 2% |
| Impuesto de sellos CABA o PBA | A pactar (50/50) | 3,5% – 4% |
| Aporte Colegio Escribanos | Comprador | 0,2% – 0,3% |
| Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) | Vendedor (si no es vivienda única) | 1,5% del precio |
| Informes de dominio e inhibiciones | Comprador | Monto fijo bajo |
| Comisión inmobiliaria | Comprador + Vendedor | 3% – 4% c/u + IVA |
Usá la calculadora de costo total de compra de propiedad para sumar todos los rubros.
La comisión es negociable
La Ley 2.340 (CABA) y normas equivalentes en otras jurisdicciones establecen topes orientativos y mínimos éticos, pero la comisión real es negociable entre las partes. Algunas inmobiliarias ofrecen:
Comisión por venta vs comisión por alquiler
Importante: no confundir.
Errores comunes
1. Calcular sobre el precio publicado: la comisión se calcula sobre el precio de escritura, no sobre la publicación o la tasación.
2. Olvidar el IVA: el 4% que te dice la inmobiliaria es sin IVA; sumá 21% adicional sobre ese monto.
3. Pagar antes de la escritura: no hay obligación de pagar la comisión al firmar el boleto. La comisión se devenga con la operación cerrada (escritura efectiva). Si la operación se cae, la comisión no se debe (salvo pacto en contrario).
4. No verificar matrícula: el corredor debe estar matriculado en CUCICBA o COCIBA. Verificá su matrícula en la página del Colegio antes de firmar.
5. Pagar a un intermediario "informal": si la persona no está matriculada, lo que cobra no es "comisión" sino una intermediación irregular, sin respaldo legal. Si hay problemas, no podés reclamar al Colegio.
Calculadoras relacionadas
Revisión editorial
Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. El contenido se mantiene con criterios documentados en nuestra política editorial y metodología. Los porcentajes se contrastan con aranceles orientativos de CUCICBA, COCIBA y leyes provinciales citadas al pie.
Disclaimer: Los porcentajes son orientativos. Los honorarios reales son negociables entre las partes y la inmobiliaria. Para operaciones concretas, consultá con un corredor matriculado y un escribano.
Actualización: los aranceles se revisan en cada actualización del Colegio. La fecha de última revisión figura en el encabezado y en el sitemap XML de Hacé Cuentas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un departamento en CABA?
En CABA la práctica habitual y los aranceles orientativos de CUCICBA fijan la comisión en 4% al vendedor + 4% al comprador sobre el precio de escritura, más IVA 21% sobre cada comisión cuando el corredor es responsable inscripto. Para un departamento que se vende en $100.000.000, el vendedor paga $4.840.000 (4% + IVA) y el comprador paga otro $4.840.000. La comisión es negociable: por exclusividad o monto alto algunas inmobiliarias bajan al 3% por parte.
¿Sobre qué precio se calcula la comisión inmobiliaria: el publicado o el de escritura?
Sobre el precio que figura en la escritura traslativa de dominio, no sobre el precio de publicación ni la tasación inicial. Si la operación se cierra con un descuento (típico 5-10% sobre el publicado), la comisión se recalcula sobre el monto efectivo. Si se opera en dólares, la inmobiliaria suele facturar en pesos al tipo de cambio del día del boleto o de la escritura, según se pacte en el contrato de corretaje firmado al inicio de la gestión.
¿La comisión inmobiliaria paga IVA?
Sí, 21%. El servicio de corretaje inmobiliario es una prestación de servicios gravada por IVA según la Ley 23.349. Si el corredor es responsable inscripto factura una Factura A con IVA 21% discriminado que el comprador o vendedor también responsable inscripto puede tomar como crédito fiscal. Si es monotributista factura una Factura C sin IVA y el costo total es el monto facturado. La mayoría de las inmobiliarias grandes de CABA y PBA son responsables inscriptas.
¿Cuándo se paga la comisión inmobiliaria: al firmar el boleto o en la escritura?
Por norma general en la escritura, ya que la comisión se devenga con la operación efectivamente concluida (Art. 1.351 del Código Civil y Comercial, contrato de corretaje). Algunas inmobiliarias piden un adelanto al firmar el boleto (típico 50%) como garantía, pero el saldo se cancela en la escritura. Si la operación se cae antes de la escritura (por ej. el comprador no paga el saldo), la comisión generalmente no se debe, salvo que el contrato de corretaje establezca expresamente lo contrario o que la frustración sea por causa imputable a la parte que rescinde.
¿Puedo vender mi propiedad sin inmobiliaria para ahorrarme la comisión?
Sí, es legal vender particular a particular sin corredor. Te ahorrás el 4% de comisión vendedor + IVA, lo que en una propiedad de $100M significan $4.840.000. Sin embargo, perdés: (1) publicidad masiva en portales premium; (2) screening de compradores (calificación crediticia, capacidad de pago); (3) gestión del boleto y la reserva; (4) experiencia negociando contraofertas; (5) acceso a la red de compradores cualificados que tiene la inmobiliaria. Si vendés a un comprador conocido o experimentado, el ahorro es real. Si vendés a un comprador externo sin filtros, podés perder más tiempo y operaciones que se caen.
¿La comisión inmobiliaria es deducible del Impuesto a las Ganancias?
Para el vendedor: si la propiedad es vivienda única y está exenta de ITI (Ley 23.905 Art. 9), la comisión no es deducible porque la operación no genera ganancia gravada. Si la propiedad NO es vivienda única y aplica Impuesto a la Renta Inmobiliaria (Ley 27.430 - cedular 15%), la comisión inmobiliaria es gasto deducible del costo de venta junto con sellos y escribanía. Para el comprador: si es persona física la comisión NO es deducible de Ganancias; si es empresa que destina el inmueble a actividad gravada, sí integra el costo del activo amortizable.
¿Hay diferencia de comisión entre vender en pesos o en dólares?
El porcentaje es el mismo (4% + IVA en CABA). La diferencia está en la moneda de pago de la comisión. Si la operación es en USD, la inmobiliaria suele facturar en pesos al tipo de cambio del día del boleto o de la escritura, según pacte en el contrato de corretaje. Si la facturación es en pesos contra un precio en USD, podés tener una pérdida cambiaria entre el momento de pacto y el de pago, por lo que conviene cerrar la moneda y tipo de cambio en el contrato de corretaje al inicio. Algunas inmobiliarias aceptan cobrar en USD si emiten factura E (exportación de servicios) — consultá con tu contador.
¿Qué pasa si la inmobiliaria me cobra más del 4% en CABA?
El 4% es orientativo, no es un tope legal absoluto. La Ley 2.340 establece topes éticos y CUCICBA publica aranceles orientativos, pero la comisión es libremente pactada entre las partes y la inmobiliaria al firmar el contrato de corretaje. Si la inmobiliaria pide más (ej: 5%) tenés derecho a negociar o cambiar de inmobiliaria. Si ya firmaste el contrato de corretaje con un porcentaje mayor, ese es el monto exigible. Si considerás que el cobro es abusivo, podés denunciar al corredor ante el Tribunal de Ética de CUCICBA o ante Defensa del Consumidor (Ley 24.240) si la información no fue clara al firmar.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 25 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
Los cálculos corren 100% en tu navegador. No guardamos ni transmitimos tus datos. Leé nuestra política de privacidad.
Resultados orientativos. Para decisiones financieras, médicas o legales críticas, consultá con un profesional.