Impuesto de Sellos compra inmueble CABA/PBA🇦🇷
Actualizado junio de 2026El impuesto de sellos es uno de los costos más relevantes al escriturar una propiedad en Argentina. Esta calculadora estima el monto a pagar según el valor de escrituración, la jurisdicción (CABA o Provincia de Buenos Aires) y si la compra califica como vivienda única, familiar y de ocupación permanente. El cálculo aplica la alícuota del 3,5% sobre el valor escriturado (o sobre el excedente del tope en vivienda única). El resultado es una estimación de referencia: los topes y alícuotas exactos vigentes en el momento de escriturar deben verificarse con el escribano actuante o directamente con AGIP (CABA) y ARBA (PBA).
Cuándo usar esta calculadora
- Presupuestar el costo total de escrituración antes de hacer una oferta de compra.
- Comparar el costo de sellos con y sin la exención de vivienda única para decidir cómo estructurar la operación.
- Verificar si el monto que te informó el escribano es razonable para el valor de tu propiedad.
- Estimar el impacto fiscal al comprar una segunda propiedad o una unidad de inversión en CABA o PBA.
Departamento en CABA, no vivienda única — $150.000.000
- Valor de escrituración: $150.000.000
- Jurisdicción: CABA
- ¿Vivienda única? No
- Base imponible: $150.000.000 (sin exención)
- Alícuota: 3,5%
- Impuesto total: $150.000.000 × 0,035 = $5.250.000
- Porción comprador (1,75%): $2.625.000
- Porción vendedor (1,75%): $2.625.000
Cómo funciona
3 min de lecturaEl impuesto de sellos es un tributo provincial/local que grava los contratos y actos jurídicos, incluyendo las compraventas de inmuebles. En Argentina, es uno de los gastos de escrituración más significativos junto con los honorarios del escribano y el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) o impuesto a las ganancias.
Cómo se calcula
Esta calculadora aplica la siguiente lógica:
1. Base imponible: el valor de escrituración (el que figure en la escritura pública). Si la escritura no refleja el valor de mercado, las administraciones tributarias (AGIP/ARBA) pueden aplicar como base el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) o la valuación fiscal si resultan mayores.
2. Vivienda única y exención:
- Si la compra califica como vivienda única, familiar y permanente y el valor no supera el tope configurado ($350.000.000 en CABA / $300.000.000 en PBA), el impuesto es $0.
- Si supera el tope, se paga el 3,5% solo sobre el excedente (ej: valor $400M en CABA con tope $350M → base = $50M → sellos = $1.750.000).
3. Sin exención: se aplica el 3,5% sobre el valor total de escrituración.
4. Distribución: por costumbre y normativa, el impuesto se divide en partes iguales: 1,75% comprador y 1,75% vendedor, aunque nada impide acordar otra distribución contractualmente.
Tabla de referencia (estimaciones con esta fórmula)
| Valor escritura | No única | Única (CABA tope $350M) | Única (PBA tope $300M) |
|---|---|---|---|
| $100.000.000 | $3.500.000 | Exento | Exento |
| $200.000.000 | $7.000.000 | Exento | Exento |
| $300.000.000 | $10.500.000 | Exento | Exento |
| $400.000.000 | $14.000.000 | $1.750.000 (excedente $50M) | $3.500.000 (excedente $100M) |
| $500.000.000 | $17.500.000 | $5.250.000 (excedente $150M) | $7.000.000 (excedente $200M) |
Diferencia CABA vs PBA
Cuándo consultar al escribano o contador
Revisión editorial
Disclaimer: Esta calculadora es una estimación de referencia basada en la alícuota general del 3,5% y topes configurados. Los valores exactos vigentes (topes de exención, alícuotas actualizadas para 2026) deben verificarse con AGIP, ARBA o el escribano actuante antes de escriturar. Los resultados no constituyen asesoramiento fiscal ni legal.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el impuesto de sellos en una compraventa inmobiliaria?
Es un tributo provincial/local que grava el acto jurídico de la compraventa. Se calcula sobre el valor escriturado (o el VIR/valuación fiscal si resulta mayor) y lo recauda el escribano en el momento del acto. En CABA lo administra AGIP; en PBA lo administra ARBA.
¿Cuánto es la alícuota del impuesto de sellos en CABA?
Históricamente 3,5% sobre el valor escriturado. A partir de 2026 la Ciudad introdujo cambios: redujo la alícuota para segundas viviendas y modificó el monto de exención para vivienda única. Esta calculadora usa 3,5% como referencia; confirmá la alícuota vigente con AGIP o tu escribano al momento de escriturar.
¿Qué pasa si califico como vivienda única?
Si la propiedad será tu residencia única, familiar y permanente, y el valor de escrituración no supera el tope vigente, quedás exento del impuesto. Si el valor supera el tope, pagás solo sobre el excedente (no sobre el total). Debés presentar una declaración jurada ante el escribano y un certificado del Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Quién paga el impuesto de sellos, el comprador o el vendedor?
Ambas partes. Por norma y costumbre de mercado, el impuesto se divide al 50%: 1,75% a cargo del comprador y 1,75% a cargo del vendedor. Sin embargo, en la negociación es posible acordar que una parte lo absorba completo; lo importante es dejarlo estipulado en la boleto de compraventa.
¿El valor para calcular sellos es el precio de venta o la valuación fiscal?
Se aplica sobre el mayor entre: el precio escriturado, el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) y la valuación fiscal. Escriturar por debajo del valor de mercado no necesariamente reduce el impuesto si AGIP o ARBA tienen un VIR o valuación fiscal más alta.
¿Se paga sellos también sobre el boleto de compraventa?
Depende de la jurisdicción y del monto. En general, el boleto privado puede estar alcanzado, pero la mayor parte del impuesto se materializa y paga al momento de la escritura pública. Consultá con el escribano cómo se estructura el pago en tu operación específica.
¿Cuándo se paga el impuesto de sellos?
Se paga en el acto de escrituración. El escribano actúa como agente de retención: retiene el monto de las partes y lo deposita en AGIP o ARBA según corresponda. No existe un vencimiento posterior; es condición para que la escritura se otorgue.
¿El impuesto de sellos se puede deducir del Impuesto a las Ganancias?
Para personas humanas, el impuesto de sellos pagado en la compra de un inmueble destinado a casa-habitación puede considerarse como un costo de adquisición a los efectos del impuesto a la transferencia (ITI) o ganancias si en el futuro vendés la propiedad. No es una deducción directa en el año de compra. Consultá a tu contador para la situación específica.
¿La calculadora sirve también para el boleto de compraventa (seña)?
Esta calculadora estima el impuesto sobre la escritura. Si el boleto también tributa sellos (en algunas jurisdicciones sí y en proporciones menores), ese cálculo es aparte. El grueso del impuesto se liquida en la escritura.
¿Hay diferencias importantes entre CABA y PBA más allá de la alícuota?
Sí. En PBA (ARBA) la alícuota general y las condiciones de exención para vivienda única difieren de las de CABA (AGIP). La condición de exención en PBA puede requerir que el valor no supere la valuación fiscal umbral definida por ley impositiva provincial. Además, los coeficientes correctores de valuación se actualizan periódicamente. Para PBA, siempre verificá con ARBA o el escribano actuante.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 03 de junio de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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