Sellos inmueble🇦🇷

En CABA la alícuota general de sellos para transferencias inmobiliarias es del 3,6% sobre el valor de escritura (o valuación fiscal, el mayor). Se divide en 1,8% a cargo del comprador y 1,8% a cargo del vendedor, conforme al Código Fiscal de la Ciudad y la Ley Tarifaria anual. Para inmuebles de vivienda única y permanente puede aplicar una exención parcial o total según el valor fiscal.

En la Provincia de Buenos Aires (PBA) la alícuota es del 4% total sobre el valor de la escritura o la valuación ARBA, el mayor. Corresponde 2% al comprador y 2% al vendedor. Esto representa 0,4 puntos porcentuales más que en CABA, lo que en un inmueble de $80M implica $320.000 adicionales en total ($160.000 por parte).

Ambos por partes iguales, salvo pacto en contrario. Tanto en CABA como en PBA la ley establece que la carga del impuesto de sellos se divide en mitades entre las partes del contrato. Es común que en negociaciones el comprador absorba toda la carga a cambio de una rebaja en el precio, pero eso no modifica las alícuotas legales.

Son dos tributos distintos. El impuesto de sellos es un tributo local (CABA o provincial) que pagan ambas partes sobre el acto jurídico de la escritura. El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) es un impuesto nacional del 1,5% recaudado por AFIP, que paga únicamente el vendedor sobre el valor de transferencia, salvo que sea su única vivienda y reinvierta el producido en otra propiedad.

Sí, y es más común de lo que parece, especialmente en zonas con valuaciones actualizadas recientemente por el Gobierno de CABA o por ARBA. Si la valuación fiscal supera el precio pactado, el impuesto de sellos se calcula sobre la valuación fiscal, no sobre el precio de venta. Por eso conviene consultar la valuación antes de cerrar la operación para no subestimar el costo.

En CABA, el Código Fiscal prevé exenciones para inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, sujeto a que el valor fiscal no supere el mínimo no imponible establecido en la Ley Tarifaria vigente. En PBA existe una exención para vivienda única hasta un determinado valor de valuación ARBA. En ambos casos, el escribano interviene en la acreditación de la exención ante el organismo recaudador.

Sí. Si la operación se instrumenta con escritura de hipoteca, esa escritura también tributa sellos de forma independiente a la escritura de compraventa. En CABA la tasa sobre escrituras de hipoteca es del 1% sobre el monto del crédito. En PBA aplican alícuotas similares según el Código Fiscal provincial. Esto debe sumarse al presupuesto total de escrituración.

En CABA podés consultar la valuación fiscal online a través del sitio del Gobierno de la Ciudad (agip.gob.ar) ingresando la partida inmobiliaria. En PBA, la valuación fiscal la publica ARBA (arba.gob.ar) con la partida o nomenclatura catastral. Ambas valuaciones son las que los escribanos usan como base mínima al liquidar el impuesto de sellos.

Como referencia general, el total de gastos de escrituración en CABA suele rondar entre el 5% y el 7% del valor de la propiedad para el comprador, incluyendo: sellos (1,8%), honorarios del escribano (~2% + IVA 21%), certificados e inscripciones (~0,5%), y otros sellados menores. Para el vendedor se suman sus propios sellos (1,8%) y el ITI (1,5%) si corresponde.

En CABA y PBA por costumbre se reparte 50% comprador y 50% vendedor, pero es negociable y depende de lo pactado en el boleto. En operaciones de mucha urgencia o en inmuebles muy demandados, el vendedor a veces traslada el 100% al comprador. Quedá claro en el boleto antes de firmar para evitar discusiones en la escritura.

En CABA: 3,5% sobre el valor de la operación (valor de venta o valuación fiscal, el mayor). En PBA: 3,6% para inmuebles urbanos, con exenciones parciales para vivienda única familiar (reducción del 50% si cumplís requisitos). Verificá la ley vigente del año en que escriturás, las alícuotas cambian en cada presupuesto anual.

En PBA: reducción del 50% si es vivienda única, familiar, ocupación permanente y valor de avalúo dentro del tope (~$80 millones a mayo 2026, ajustable). En CABA: exención total para vivienda única hasta cierto valor de avalúo. Hay que firmar declaración jurada y presentar documentación. Si después se descubre que no era vivienda única, hay multa por defraudación.

Se paga sobre el valor mayor entre el precio de venta declarado y la valuación fiscal del inmueble actualizada. En PBA usás la valuación fiscal vigente al año de escrituración. Si el valor real es muy superior al fiscal (típico en barrios caros), siempre se calcula sobre el real. Subdeclarar es delito y bloquea futuras operaciones.