Calculadora del Costo de Mantener una Propiedad Vacía🌎
Actualizado junio de 2026Ver cálculo paso a paso
Un inmueble vacío no es gratis: aunque no viva nadie, las expensas, los impuestos (ABL/inmobiliario), el mantenimiento y el seguro siguen corriendo todos los meses. Y a eso se suma lo más caro y menos visible: el alquiler que dejás de cobrar, es decir, el costo de oportunidad de tenerla desocupada. Esta calculadora suma todos los gastos fijos prorrateados a mensual y, si lo cargás, el alquiler perdido, para mostrarte cuánto te cuesta de verdad tener la propiedad vacía por mes y por el total de meses que estimás que va a estar desocupada. Es la herramienta para decidir con números si conviene bajar el alquiler para llenarla antes, si vale la pena una reforma para alquilarla mejor, o cuánto te está saliendo dejarla cerrada "hasta que aparezca un buen inquilino". Cada mes vacío es plata que no vuelve.
Cuándo usar esta calculadora
- Tenés un departamento vacío y dudás entre bajar el alquiler o esperar a un inquilino que pague más.
- Querés saber cuánto te está costando dejar una propiedad cerrada mientras decidís qué hacer con ella.
- Heredaste o compraste un inmueble y todavía no lo alquilaste: querés cuantificar lo que te sale tenerlo parado.
- Estás evaluando una reforma y necesitás saber cuánto cuesta el tiempo que estará desocupada durante la obra.
- Querés convencerte (o convencer a un socio) de que la vacancia tiene un costo concreto, no solo "gastos menores".
Ejemplo: departamento vacío 3 meses con $400.000 de alquiler perdido
- Expensas mensuales: $50.000.
- Impuestos anuales $600.000 → por mes:
600.000 / 12= $50.000. - Mantenimiento anual $300.000 → por mes:
300.000 / 12= $25.000. - Seguro anual $120.000 → por mes:
120.000 / 12= $10.000. - Costo mensual de tenencia:
50.000 + 50.000 + 25.000 + 10.000= $135.000/mes. - Gastos fijos por 3 meses:
135.000 × 3= $405.000. - Alquiler perdido por 3 meses:
400.000 × 3= $1.200.000. - Costo de oportunidad total:
405.000 + 1.200.000= $1.605.000.
Cómo funciona
5 min de lecturaEl costo invisible de un inmueble vacío
Mucha gente cree que una propiedad vacía "no cuesta nada" o cuesta solo unos pocos gastos menores. La realidad es que la vacancia tiene un costo concreto y a menudo alto, formado por dos componentes que conviene separar.
1. Los gastos fijos de tenencia
Aunque no viva nadie, estos gastos siguen corriendo:
Prorrateados a mensual:
costo mensual de tenencia = expensas + impuestos/12 + mantenimiento/12 + seguro/122. El costo de oportunidad (lo más caro)
Este es el componente que más se subestima: el alquiler que dejás de cobrar cada mes que la propiedad está vacía. No es un gasto que sale de tu bolsillo, pero es plata que no entra — y suele ser mucho más grande que los gastos fijos.
costo de oportunidad total = (costo mensual de tenencia × meses) + (alquiler perdido × meses)Por qué el alquiler perdido suele pesar más
Veamos el ejemplo: $135.000/mes de gastos fijos vs $400.000/mes de alquiler perdido. El alquiler no percibido es casi 3 veces los gastos fijos. Esto tiene una consecuencia práctica muy importante:
> Esperar meses al "inquilino ideal" que pague un poco más suele costar más que bajar el precio y llenarla rápido.
Si dudás entre alquilar ya a $400.000 o esperar 2 meses para conseguir $450.000, hacé la cuenta: esperar 2 meses te cuesta $800.000 de alquiler perdido + $270.000 de gastos = $1.070.000, para ganar $50.000/mes extra. Tardarías más de 21 meses solo en recuperar lo que perdiste esperando.
Tabla de impacto de la vacancia
Con un costo mensual de tenencia de $135.000 y alquiler perdido de $400.000/mes:
| Meses vacía | Gastos fijos | Alquiler perdido | Costo de oportunidad total |
|---|---|---|---|
| 1 | $135.000 | $400.000 | $535.000 |
| 2 | $270.000 | $800.000 | $1.070.000 |
| 3 | $405.000 | $1.200.000 | $1.605.000 |
| 6 | $810.000 | $2.400.000 | $3.210.000 |
| 12 | $1.620.000 | $4.800.000 | $6.420.000 |
En un año, la vacancia de este departamento cuesta $6.420.000: el equivalente a 16 meses de alquiler. La vacancia es uno de los grandes enemigos de la rentabilidad inmobiliaria.
Cómo reducir el costo de la vacancia
1. Ajustar el precio al mercado: el alquiler perdido casi siempre supera lo que ganás esperando un precio más alto. Un precio competitivo llena la unidad rápido.
2. Reducir el tiempo de rotación: tener el inmueble en condiciones de mostrar y mudar de inmediato (limpio, pintado, sin arreglos pendientes).
3. Buenas fotos y publicación amplia: la mayoría de los interesados filtra por portales; una publicación pobre alarga la vacancia.
4. Considerar el alquiler temporario en los períodos de vacancia, si la zona lo permite.
5. Mantener buenos inquilinos: la mejor vacancia es la que no existe. Retener a un buen inquilino evita meses de rotación.
La vacancia y el cap rate
La vacancia es uno de los gastos que hay que descontar al calcular la rentabilidad neta de un alquiler. Un cap rate calculado sin contemplar la vacancia es optimista. Si esperás, por ejemplo, 1 mes de vacancia al año, eso equivale a perder ~8% del alquiler anual, lo que baja el cap rate neto. Para calcular la rentabilidad descontando gastos, usá la calculadora de rentabilidad de alquiler (cap rate).
El costo oculto del deterioro
Más allá de los gastos y el alquiler perdido, hay un tercer costo que esta calculadora no cuantifica pero conviene tener presente: un inmueble vacío se deteriora más rápido de lo que parece. Sin alguien que detecte una filtración a tiempo, una gotera menor puede convertirse en un problema de humedad estructural; las instalaciones (cañerías, gas, electricidad) se resienten con la falta de uso; y un inmueble visiblemente desocupado es más vulnerable a robos y ocupaciones. Por eso muchas pólizas de seguro suben el costo o exigen aviso cuando la propiedad está desocupada por períodos largos. Sumá a la cuenta una visita periódica de control (o el costo de alguien que la haga), porque la vacancia no solo cuesta plata que no entra: también puede generar gastos de reparación que no existirían si la unidad estuviera habitada.
Cuándo la vacancia puede justificarse
No siempre conviene llenar a cualquier precio. La vacancia puede tener sentido si:
En esos casos, el costo de la vacancia es el "precio" de mantener la flexibilidad — y esta calculadora te dice exactamente cuánto es ese precio.
Calculadoras relacionadas
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta tener una propiedad vacía por mes?
El costo mensual tiene dos partes: los gastos fijos (expensas + impuestos/12 + mantenimiento/12 + seguro/12), que pagás aunque no viva nadie, y el alquiler que dejás de cobrar (costo de oportunidad). En el ejemplo típico, $135.000/mes de gastos fijos + $400.000/mes de alquiler perdido = $535.000 por cada mes de vacancia. El alquiler no percibido suele ser el componente más grande.
¿Qué es el costo de oportunidad de una propiedad vacía?
Es el alquiler que dejás de cobrar mientras la propiedad está desocupada. No es plata que sale de tu bolsillo, pero es ingreso que no entra, y por eso cuenta como un costo real. Sumado a los gastos fijos que seguís pagando, da el costo total de la vacancia. En muchos casos el alquiler perdido pesa más que todos los gastos fijos juntos.
¿Conviene bajar el alquiler para llenar la propiedad rápido?
Casi siempre sí, dentro de un rango razonable. El alquiler perdido por esperar suele superar lo que ganarías con un precio más alto. Ejemplo: esperar 2 meses para cobrar $50.000 más por mes te cuesta ~$800.000 de alquiler perdido; recuperar esa diferencia con los $50.000 extra mensuales tardaría más de 16 meses. Hacé la cuenta con tus números: la vacancia es cara.
¿Las expensas de un departamento vacío las paga el propietario?
Sí. Cuando el departamento está desocupado, el propietario paga las expensas completas, ya que no hay inquilino que las cubra. Lo mismo aplica a impuestos (ABL/inmobiliario), seguro y mantenimiento. Por eso un inmueble vacío genera gastos fijos todos los meses aunque no produzca ningún ingreso.
¿Tengo que mantener el seguro si la propiedad está vacía?
Es muy recomendable. Un inmueble vacío puede tener más riesgo de daños no detectados (filtraciones, robo, vandalismo), y muchas pólizas requieren aviso de desocupación. Algunas aseguradoras suben el costo o limitan la cobertura para inmuebles vacíos. Por eso el seguro figura como campo (opcional) en la calculadora: si lo mantenés, cargá su valor anual.
¿Cómo afecta la vacancia a la rentabilidad del alquiler?
La reduce directamente. La vacancia es uno de los gastos que hay que descontar al calcular el cap rate neto. Si una unidad está vacía 1 mes al año, perdés ~8% del alquiler anual, lo que baja la rentabilidad. Un cap rate calculado sin contemplar vacancia es optimista. Para calcular la rentabilidad real descontando gastos, usá nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler (cap rate).
¿Cuándo tiene sentido dejar una propiedad vacía a propósito?
Cuando el costo de la vacancia compra algo de valor: si vas a vender pronto y querés mostrarla desocupada, si estás reformando para subir mucho el alquiler, si esperás una recuperación cercana del mercado, o si necesitás la unidad disponible para uso propio en poco tiempo. En esos casos, la calculadora te dice cuánto te está costando esa flexibilidad.
¿Cómo reduzco el tiempo que una propiedad está vacía?
Ajustá el precio al mercado (lo más efectivo), tené el inmueble listo para mostrar y mudar de inmediato (limpio, pintado, sin arreglos pendientes), publicá con buenas fotos en los portales principales, considerá el alquiler temporario en el ínterin si la zona lo permite, y sobre todo retené a los buenos inquilinos: la mejor vacancia es la que no ocurre porque el inquilino se queda.
Fuentes y referencias
- Investopedia - Opportunity Cost — Investopedia (2026-01-05)
- Investopedia - Vacancy Rate — Investopedia (2025-12-15)
También te puede interesar
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 13 de junio de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
Los cálculos corren 100% en tu navegador. No guardamos ni transmitimos tus datos. Leé nuestra política de privacidad.
Resultados orientativos. Para decisiones financieras, médicas o legales críticas, consultá con un profesional.