Alquiler con opción a compra
💰 Calculá alquiler con opción a compra según alquiler, meses a pagar, valor inmueble y % descontable mensual. Obtené total alquilado al instante.
- Datos verificados · junio de 2026
- Editado por Martín Rodríguez
- Fórmula verificada con pruebas automatizadas
- Cálculo privado en tu dispositivo
Calculadora Gratis · Privada
Tus últimos cálculos
Datos actualizados: · Fuente: Código Civil y Comercial — locación
Editado por: Martín Rodríguez (política editorial )
Proponer mejora Resultado
Total alquilado
$2.16M
Acumulado a cuenta
Falta para compra
Interpretación
Ver cálculo paso a paso
Ver el paso a paso de esta cuenta
Ver detalle período a período
Guía informativa para estimar requisitos, plazos o importes. Confirmá el trámite y la normativa vigente con el organismo oficial; ante efectos jurídicos, consultá a un abogado o escribano.
¿Te sirvió este cálculo?
¡Gracias! Tu feedback nos ayuda a mejorar.
Tu resultado
—
¿Querés cambiar algo?Editá cualquier dato y volvé a calcular.
Resultado al instanteSe recalcula en tu navegador, sin recargar la página.
Rápida y transparente
Cómo usar esta calculadora
Usá los pasos de esta herramienta y revisá debajo la fórmula, los supuestos y sus límites.
Paso a paso
01
Ingresá los datos
02
Tocá el botón Calcular
03
Revisá el resultado
Avisame cuando cambie este dato
Te mandamos un solo mail cuando Código Civil y Comercial — locación publique el dato nuevo que usa esta calculadora. Nada más.
Gratis · Sin spam · Salís con un click
Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).
El alquiler con opción a compra —o leasing inmobiliario— mezcla la locación tradicional con un derecho a comprar: pagás un alquiler mensual y una porción definida de cada cuota se va acumulando a cuenta del precio del inmueble, que al final del contrato podés terminar de pagar para escriturar o dejar pasar. Es una vía habitual para quien hoy no califica al crédito hipotecario. Esta calculadora estima cuánto acumulás a cuenta de la compra según el alquiler, los meses y el porcentaje descontable que pactes, cuánto se va en alquiler puro y cuánto te faltaría para ejercer la opción.
Cuándo usar esta calculadora
- Evaluar una propuesta de alquiler con opción a compra recibida de un propietario o inmobiliaria, calculando cuánto realmente acumulás a cuenta del precio durante el plazo.
- Comparar si conviene un leasing inmobiliario vs un alquiler tradicional + ahorro paralelo en USD para comprar después.
- Proyectar cuánto te falta para ejercer la opción al final del contrato y negociar el porcentaje descontable con el propietario.
- Estimar el premium del alquiler bajo leasing (típicamente 10-30% sobre el alquiler de mercado) y ver si la opción justifica ese sobre-costo.
Acumulado a cuenta según plazo y % descontable
Alquiler mensual de referencia: $800.000. Valor del inmueble: $80.000.000. Todos los valores calculados con la fórmula: acum = alquiler × meses × (% / 100).
| Plazo | 30% descontable | % del inmueble | 40% descontable | % del inmueble | 50% descontable | % del inmueble | 60% descontable | % del inmueble |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 meses | $2.880.000 | 3,6% | $3.840.000 | 4,8% | $4.800.000 | 6,0% | $5.760.000 | 7,2% |
| 24 meses | $5.760.000 | 7,2% | $7.680.000 | 9,6% | $9.600.000 | 12,0% | $11.520.000 | 14,4% |
| 36 meses | $8.640.000 | 10,8% | $11.520.000 | 14,4% | $14.400.000 | 18,0% | $17.280.000 | 21,6% |
Fórmula: acumulado = alquiler_mensual × meses × (pct_descontable / 100). Inputs fijos de referencia: alquiler $800.000 ARS, inmueble $80.000.000 ARS. Ningún porcentaje descontable cancela el precio completo en estos plazos típicos; siempre resta financiar el saldo (faltante = $80.000.000 − acumulado). Porcentajes descontables típicos del mercado: 30–60% según Código Civil y Comercial arts. 1227–1250.
Cómo funciona
El alquiler con opción a compra —también llamado leasing inmobiliario o lease-option— es un contrato híbrido que combina la mecánica de la locación tradicional con un derecho de adquisición a favor del inquilino. Funciona así: durante el período del contrato el inquilino paga un alquiler mensual; una porción definida de ese alquiler (típicamente entre 30 % y 60 %) se acumula como anticipo del precio de compra. Al final del plazo, el inquilino tiene la opción —no la obligación— de ejercer la compra descontando lo acumulado, o devolver el inmueble.
Código Civil y Comercial (Ley 26.994) — el contrato se rige por las normas de locación (arts. 1187-1226) combinadas con las del leasing (arts. 1227-1250). El leasing financiero está regulado expresamente; el leasing inmobiliario tradicional para vivienda suele encuadrarse como locación con cláusula de opción de compra.
DNU 70/2023 y Ley 27.737 (Ley Bases) — flexibilizan plazos, moneda y ajuste, lo que facilita esta estructura.
Ley 25.248 de Leasing — aplica si la operación se estructura formalmente como leasing financiero a través de un banco o entidad habilitada.
Impuesto de Sellos — varía por jurisdicción; el contrato suele tributarlo como locación. Si se ejerce la opción y se escritura, se devenga el sellado de la compraventa según ARBA, AGIP, ATM, etc. Si NO se ejerce la opción: el inquilino pierde lo acumulado. Lo pagado se considera retroactivamente alquiler ordinario.
Cláusulas de actualización: si el contrato es largo, definir bien cómo se ajusta el precio del inmueble (en USD, por ICL, por inflación, fijo).
Cobertura del riesgo del propietario: el propietario asume que durante el plazo no puede vender el inmueble a un tercero (queda comprometido). Por eso suele cobrar un premium en el alquiler.
Escrituración: al ejercer la opción se formaliza con escritura pública ante escribano y se paga el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) o el cedular sobre ganancia, según el caso.
Garantías: el contrato debe tener garantías adecuadas (propietaria, seguro de caución, fianza) tanto por la parte de alquiler como por el compromiso de compra. Operaciones de leasing financiero puro con entidades bancarias (la mecánica es distinta: hay financiación con tasa de interés explícita).
Compraventas con boletos de compraventa por escritura (sin componente locativo de por medio).
Cesiones de derechos posesorios o boletos sin titularidad clara: requiere análisis legal específico.
Este formato resuelve un problema concreto del mercado inmobiliario argentino: la dificultad para acceder al crédito hipotecario tradicional. Permite al comprador acumular un fondo significativo mientras vive en el inmueble, prueba el barrio, ajusta su capacidad de pago y eventualmente formaliza la compra cuando consiga financiación o tenga el resto del precio.
Esta calculadora estima cuánto se acumula a cuenta de la compra a lo largo del contrato, cuánto se paga en concepto de alquiler puro y cuánto faltaría para completar el precio en caso de ejercer la opción.
Cómo se calcula
total_alquilado = alquiler_mensual × meses
acumulado_a_cuenta = total_alquilado × (% descontable / 100)
faltante_para_compra = valor_inmueble - acumulado_a_cuentaEl porcentaje descontable es el corazón de la negociación: cuanto mayor sea, más rápido se cancela el precio pero el alquiler nominal suele subir para compensar al propietario por el descuento.
Estructura típica de un leasing inmobiliario
| Variable | Rango habitual | Comentario |
|---|---|---|
| Plazo del contrato | 1 a 3 años | Renovable por acuerdo |
| Alquiler mensual | 10 %–30 % superior al alquiler de mercado | Premium por el derecho de opción |
| Porcentaje a cuenta | 30 %–60 % | Negociable: mayor % = alquiler nominal más alto |
| Seña inicial | 5 %–20 % del valor del inmueble | Se imputa también al precio si se ejerce |
| Precio fijado en contrato | Sí, en USD o en pesos con cláusula de ajuste | Crítico definir bien la moneda |
Marco legal
Riesgos y consideraciones
Cuándo NO se aplica esta calculadora
Ejemplo de cálculo
$300k × 24 meses al 30%
~$2.16M acumulado
$2.16M
Casos resueltos
Caso 1: Leasing departamento 2 ambientes en Belgrano CABA, 24 meses, 50% descontable
Pareja joven encuentra leasing inmobiliario para 2 ambientes en Belgrano. Valor del inmueble pactado en contrato: USD 110.000 (al MEP del día). Alquiler mensual: $850.000 ARS (15% premium sobre alquiler tradicional similar de $740.000). Plazo: 24 meses. Porcentaje descontable a cuenta del precio: 50%. Seña inicial al firmar: USD 11.000 (10% del valor).
Total alquiler 24 meses: 850.000 × 24 = $20.400.000 ARS
Acumulado a cuenta del precio (50%): 20.400.000 × 0,50 = $10.200.000 ARS
A USD MEP final del contrato (asumiendo MEP $1.500): 10.200.000 / 1.500 = USD 6.800
Seña inicial: USD 11.000
Total a cuenta al ejercer opción: 11.000 + 6.800 = USD 17.800
Faltante para comprar: 110.000 − 17.800 = USD 92.200
Comparación: si NO ejercen la opción, perdieron $10,2M ARS + USD 11k de seña = ~USD 19.000 'extras' pagados como alquiler 15% sobre mercado
Comparación con alquiler tradicional 24 meses ($740k × 24 = $17,76M): gastaron $2,64M más por el derecho de opción
Decisión a tomar al mes 24: si tienen USD 92.200 ahorrados → ejercen y son dueños. Si no → perdieron la diferencia, pero también vivieron 24 meses en ese departamento
El leasing acumula USD 17.800 a cuenta en 24 meses, dejando un faltante de USD 92.200 para escriturar. Conviene si: (a) la pareja proyecta tener ese capital en 2 años (herencia, ahorro intensivo, crédito personal), (b) el barrio les gusta y quieren la opción asegurada, (c) no califican para hipoteca UVA hoy pero sí en 24 meses. NO conviene si: solo querían vivir ahí sin pensar en comprar (el premium del 15% se pierde). Tip crítico: cláusula contractual de precio en USD MEP es indispensable; si fuera en pesos ajustables, con inflación 30% interanual el faltante en USD podría ser mucho mayor de lo proyectado.
Disclaimer: Guía informativa para estimar requisitos, plazos o importes. Confirmá el trámite y la normativa vigente con el organismo oficial; ante efectos jurídicos, consultá a un abogado o escribano.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
Es un contrato híbrido que combina la locación tradicional con un derecho de adquisición a favor del inquilino: pagás un alquiler mensual y una porción definida de cada cuota (típicamente entre 30% y 60%) se acumula como anticipo del precio. Al final del plazo tenés la opción —no la obligación— de comprar descontando lo acumulado, o de devolver el inmueble.
¿Qué es el porcentaje descontable y cómo influye?
Es la parte de cada cuota de alquiler que se imputa a cuenta del precio de compra, habitualmente entre 30% y 60%. Es el corazón de la negociación: cuanto mayor sea, más rápido se cancela el precio, pero el alquiler nominal suele subir para compensar al propietario por ese descuento.
¿Qué ley regula el alquiler con opción a compra?
Se rige por el Código Civil y Comercial (Ley 26.994), que combina las normas de locación con las del leasing (arts. 1227-1250). El DNU 70/2023 y la Ley 27.737 (Ley Bases) flexibilizaron plazos, moneda y ajuste. Si la operación se estructura formalmente como leasing financiero a través de un banco o entidad habilitada, aplica la Ley 25.248 de Leasing.
¿Qué pasa si al final no ejerzo la opción de compra?
Perdés todo lo acumulado a cuenta: lo pagado se considera retroactivamente alquiler ordinario. Por eso el leasing conviene sobre todo si tenés una expectativa realista de reunir el saldo faltante y escriturar al final del plazo.
¿Cuánto suele durar un contrato de leasing inmobiliario?
El plazo típico es de 1 a 3 años, renovable por acuerdo entre las partes. Con el DNU 70/2023 hay libertad de pacto para definir el plazo, la moneda y el índice de actualización del contrato.
¿Qué garantías pide el propietario?
Propietaria (garante con inmueble), seguro de caución (aseguradora cubre), recibo de sueldo 3x el alquiler, o fianza solidaria.
¿Puedo rescindir antes de tiempo?
Sí, pagando indemnización: 1 mes si rescinds en el primer año, 1.5 meses si es después. La ley permite preaviso de 3 meses.
¿Los aumentos tienen tope?
Con DNU 70/2023: libre pacto. Sin DNU: anual por ICL (BCRA). Negociable entre partes al firmar.
¿Cómo se ajusta el precio del inmueble si el contrato dura 2-3 años?
Tres opciones más usadas: (1) Precio fijo en USD (cláusula 'compraventa al precio de USD X pesificable al MEP del día'): el comprador asume riesgo dolarización, propietario obtiene certeza. (2) Precio en pesos ajustado por ICL/IPC/UVA: alinea con inflación, evita desajustes brutos. (3) Precio con tope+piso (collar): variación máxima ±20% del precio inicial, da previsibilidad a ambas partes. Si no se especifica el ajuste y la inflación supera el 50% en el plazo, el contrato puede caer en litigio. Recomendación: USD MEP del día con cláusula de revisión semestral si tipo de cambio se mueve >30%.
¿Quién paga las expensas y los impuestos durante el contrato?
Expensas comunes (ABL, mantenimiento edificio, seguridad): siempre el inquilino (es uso, no propiedad). Expensas extraordinarias (refacción de fachada, ascensor nuevo, derrama por sentencia judicial): siempre el propietario salvo pacto distinto. Impuesto inmobiliario provincial (ARBA, AGIP-ABL): el propietario (es titular dominial), pero hay leasings donde se traslada al inquilino. Impuesto a las Ganancias: propietario tributa por las cuotas como renta. Seguro de incendio: dueño obligatorio. Definí TODO en el contrato firmado para evitar disputas.
¿Conviene leasing inmobiliario o crédito hipotecario UVA tradicional?
Crédito UVA: tasa real 4-7% anual, plazo 20-30 años, requiere capacidad de pago demostrada (recibo de sueldo, monotributo categoría alta). Ventaja: precio fijo y pagás con la opción intacta el primer día. Desventaja: requisitos estrictos y riesgo inflación si UVA escala. Leasing inmobiliario: requisitos más flexibles, mientras vivís acumulás a cuenta, salís cuando querés sin penalidad de banco. Desventaja: si no podés ejercer la opción, perdés todo lo acumulado. Veredicto: si calificás para UVA y tenés trabajo estable, UVA suele ser mejor. Si tu situación es inestable o falta antigüedad bancaria, leasing es el camino al techo propio.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Editorial
Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra Código Civil y Comercial — locación, según nuestra política editorial y metodología.
Actualización
Actualizado: junio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
Privacidad
Los cálculos corren 100% en tu navegador. No guardamos ni transmitimos tus datos.
Limitaciones
Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
📌 Cómo citar esta calculadora
Rodríguez, M. (2026). Alquiler con opción a compra. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-alquiler-con-opcion-a-compra-leasing-inmueble
Contenido bajo licencia CC-BY 4.0 — reutilizable citando la fuente con enlace a Hacé Cuentas.