Alquiler con opción a compra🇦🇷
Actualizado mayo de 2026El mercado de alquileres en Argentina tiene normativa específica (DNU 70/2023 vigente), índices de actualización (ICL del BCRA), comisiones inmobiliarias y gastos recurrentes como expensas. Alquiler con opción a compra: cómo calcular la porción que cuenta como pago. Los valores están actualizados a 2026 y se revisan periódicamente para mantenerte al día.
Cuándo usar esta calculadora
- Evaluar una propuesta de alquiler con opción a compra recibida de un propietario o inmobiliaria, calculando cuánto realmente acumulás a cuenta del precio durante el plazo.
- Comparar si conviene un leasing inmobiliario vs un alquiler tradicional + ahorro paralelo en USD para comprar después.
- Proyectar cuánto te falta para ejercer la opción al final del contrato y negociar el porcentaje descontable con el propietario.
- Estimar el premium del alquiler bajo leasing (típicamente 10-30% sobre el alquiler de mercado) y ver si la opción justifica ese sobre-costo.
Ejemplo de cálculo
- $300k × 24 meses al 30%
- ~$2.16M acumulado
Casos resueltos
Ejemplos numéricos completos con datos reales para que valides cómo funciona la calculadora.
Caso 1: Leasing departamento 2 ambientes en Belgrano CABA, 24 meses, 50% descontable
Pareja joven encuentra leasing inmobiliario para 2 ambientes en Belgrano. Valor del inmueble pactado en contrato: USD 110.000 (al MEP del día). Alquiler mensual: $850.000 ARS (15% premium sobre alquiler tradicional similar de $740.000). Plazo: 24 meses. Porcentaje descontable a cuenta del precio: 50%. Seña inicial al firmar: USD 11.000 (10% del valor).
- Total alquiler 24 meses: 850.000 × 24 = $20.400.000 ARS
- Acumulado a cuenta del precio (50%): 20.400.000 × 0,50 = $10.200.000 ARS
- A USD MEP final del contrato (asumiendo MEP $1.500): 10.200.000 / 1.500 = USD 6.800
- Seña inicial: USD 11.000
- Total a cuenta al ejercer opción: 11.000 + 6.800 = USD 17.800
- Faltante para comprar: 110.000 − 17.800 = USD 92.200
- Comparación: si NO ejercen la opción, perdieron $10,2M ARS + USD 11k de seña = ~USD 19.000 'extras' pagados como alquiler 15% sobre mercado
- Comparación con alquiler tradicional 24 meses ($740k × 24 = $17,76M): gastaron $2,64M más por el derecho de opción
- Decisión a tomar al mes 24: si tienen USD 92.200 ahorrados → ejercen y son dueños. Si no → perdieron la diferencia, pero también vivieron 24 meses en ese departamento
Cómo funciona
4 min de lecturaEl alquiler con opción a compra —también llamado leasing inmobiliario o lease-option— es un contrato híbrido que combina la mecánica de la locación tradicional con un derecho de adquisición a favor del inquilino. Funciona así: durante el período del contrato el inquilino paga un alquiler mensual; una porción definida de ese alquiler (típicamente entre 30 % y 60 %) se acumula como anticipo del precio de compra. Al final del plazo, el inquilino tiene la opción —no la obligación— de ejercer la compra descontando lo acumulado, o devolver el inmueble.
Este formato resuelve un problema concreto del mercado inmobiliario argentino: la dificultad para acceder al crédito hipotecario tradicional. Permite al comprador acumular un fondo significativo mientras vive en el inmueble, prueba el barrio, ajusta su capacidad de pago y eventualmente formaliza la compra cuando consiga financiación o tenga el resto del precio.
Esta calculadora estima cuánto se acumula a cuenta de la compra a lo largo del contrato, cuánto se paga en concepto de alquiler puro y cuánto faltaría para completar el precio en caso de ejercer la opción.
Cómo se calcula
total_alquilado = alquiler_mensual × meses
acumulado_a_cuenta = total_alquilado × (% descontable / 100)
faltante_para_compra = valor_inmueble - acumulado_a_cuentaEl porcentaje descontable es el corazón de la negociación: cuanto mayor sea, más rápido se cancela el precio pero el alquiler nominal suele subir para compensar al propietario por el descuento.
Estructura típica de un leasing inmobiliario
| Variable | Rango habitual | Comentario |
|---|---|---|
| Plazo del contrato | 1 a 3 años | Renovable por acuerdo |
| Alquiler mensual | 10 %–30 % superior al alquiler de mercado | Premium por el derecho de opción |
| Porcentaje a cuenta | 30 %–60 % | Negociable: mayor % = alquiler nominal más alto |
| Seña inicial | 5 %–20 % del valor del inmueble | Se imputa también al precio si se ejerce |
| Precio fijado en contrato | Sí, en USD o en pesos con cláusula de ajuste | Crítico definir bien la moneda |
Marco legal
Riesgos y consideraciones
Cuándo NO se aplica esta calculadora
Revisión editorial
Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. El contenido se contrasta contra el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 1187-1250), la Ley 25.248 de Leasing y la Ley 27.737 (Ley Bases) que regula actualmente el mercado locativo.
Disclaimer: Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero. Para decisiones relevantes (préstamos, inversiones, impuestos), consultá con un contador público matriculado o asesor financiero registrado ante la CNV.
Actualización: los datos se revisan periódicamente. La fecha de última revisión figura en el encabezado de esta página y en el sitemap XML de Hacé Cuentas.
Preguntas frecuentes
¿Lease option?
Alquiler tradicional + derecho preferencial + parte del alquiler cuenta como seña.
¿Porcentaje descontable?
Típicamente 30-60% del alquiler cuenta como seña.
¿Registro?
Contrato se registra en AFIP como cualquier otro + aparte compromiso compra.
¿Si no ejerce opción?
Pierde lo 'acumulado' — solo fue alquiler común. Alquiler con opción a compra: cómo calcular la porción que cuenta como pago.
¿Plazo?
1-3 años típico. Hay libertad de pacto para moneda, plazo e índice de actualización.
¿Qué garantías pide el propietario?
Propietaria (garante con inmueble), seguro de caución (aseguradora cubre), recibo de sueldo 3x el alquiler, o fianza solidaria.
¿Puedo rescindir antes de tiempo?
Sí, pagando indemnización: 1 mes si rescinds en el primer año, 1.5 meses si es después. La ley permite preaviso de 3 meses.
¿Los aumentos tienen tope?
Con DNU 70/2023: libre pacto. Sin DNU: anual por ICL (BCRA). Negociable entre partes al firmar.
¿Cómo se ajusta el precio del inmueble si el contrato dura 2-3 años?
Tres opciones más usadas: (1) Precio fijo en USD (cláusula 'compraventa al precio de USD X pesificable al MEP del día'): el comprador asume riesgo dolarización, propietario obtiene certeza. (2) Precio en pesos ajustado por ICL/IPC/UVA: alinea con inflación, evita desajustes brutos. (3) Precio con tope+piso (collar): variación máxima ±20% del precio inicial, da previsibilidad a ambas partes. Si no se especifica el ajuste y la inflación supera el 50% en el plazo, el contrato puede caer en litigio. Recomendación: USD MEP del día con cláusula de revisión semestral si tipo de cambio se mueve >30%.
¿Quién paga las expensas y los impuestos durante el contrato?
Expensas comunes (ABL, mantenimiento edificio, seguridad): siempre el inquilino (es uso, no propiedad). Expensas extraordinarias (refacción de fachada, ascensor nuevo, derrama por sentencia judicial): siempre el propietario salvo pacto distinto. Impuesto inmobiliario provincial (ARBA, AGIP-ABL): el propietario (es titular dominial), pero hay leasings donde se traslada al inquilino. Impuesto a las Ganancias: propietario tributa por las cuotas como renta. Seguro de incendio: dueño obligatorio. Definí TODO en el contrato firmado para evitar disputas.
¿Conviene leasing inmobiliario o crédito hipotecario UVA tradicional?
Crédito UVA: tasa real 4-7% anual, plazo 20-30 años, requiere capacidad de pago demostrada (recibo de sueldo, monotributo categoría alta). Ventaja: precio fijo y pagás con la opción intacta el primer día. Desventaja: requisitos estrictos y riesgo inflación si UVA escala. Leasing inmobiliario: requisitos más flexibles, mientras vivís acumulás a cuenta, salís cuando querés sin penalidad de banco. Desventaja: si no podés ejercer la opción, perdés todo lo acumulado. Veredicto: si calificás para UVA y tenés trabajo estable, UVA suele ser mejor. Si tu situación es inestable o falta antigüedad bancaria, leasing es el camino al techo propio.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Contenido revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas, con apego a nuestra política editorial y metodología de cálculo.
Última revisión: 27 de mayo de 2026. Los parámetros fiscales, legales y datos se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
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