Precio del Metro Cuadrado por Zona
Consultá el precio promedio del m2 por zona en Argentina 2026: CABA, GBA, Córdoba, Rosario y más. Estimá el valor de tu propiedad gratis.
- Datos verificados · julio de 2026
- Editado por Martín Rodríguez
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Datos actualizados: · Fuente: Colegio de Escribanos CABA — Aranceles y valores vigentes
Editado por: Martín Rodríguez (política editorial )
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Un departamento de 50m2 en buen estado en Palermo vale aproximadamente US$137.500 (rango: US$125.000 - US$150.000).
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Calculadora específica para Argentina. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Argentina (ARCA, BCRA, ANSES).
El mercado inmobiliario argentino es uno de los más volátiles del mundo: en menos de una década, el precio del metro cuadrado en CABA pasó de US$2.800 en su pico de 2019 a caer casi un 30% durante la pandemia, y hoy está en plena recuperación impulsada por el crédito hipotecario UVA, que volvió a tomar fuerza a partir de 2024. Para quien quiere comprar, vender o simplemente saber cuánto vale lo que tiene, entender el precio por metro cuadrado no es un lujo: es la diferencia entre cerrar un buen negocio o perder dinero. En Hacé Cuentas te dejamos la calculadora con la fórmula oficial y un ejemplo paso a paso.
Pero acá está el problema real: los valores no son uniformes ni dentro de una misma ciudad. En Buenos Aires, cruzar unas pocas cuadras puede implicar una diferencia de US$800 por metro cuadrado. Villa Crespo y Palermo comparten límites, pero no precios. Lo mismo pasa entre el norte y el sur del Gran Buenos Aires, o entre un departamento a estrenar con amenities y uno usado en planta baja de un edificio antiguo. Sin una referencia clara por zona y tipología, cualquier estimación es un tiro al aire.
Esta calculadora resuelve exactamente ese problema. Ingresás la zona o barrio, la superficie en metros cuadrados y el estado del inmueble, y obtenés una estimación del valor de mercado basada en rangos reales de precios actualizados para 2026. No reemplaza una tasación profesional —eso lo hacen martilleros matriculados según los parámetros del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de cada provincia—, pero te da un punto de partida sólido para negociar, comparar ofertas o entender si lo que te están pidiendo tiene sentido.
A diferencia de portales que solo muestran precios de oferta (que pueden estar inflados un 10% o 15% respecto al valor real de cierre), esta herramienta trabaja con rangos que contemplan tanto el precio de publicación como el precio efectivo de escrituración, que según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires suele ser inferior. También diferencia entre inmuebles usados en buen estado, usados a refaccionar y a estrenar, porque esa variable impacta directamente en el valor por m2.
Si estás evaluando una compra con crédito hipotecario, recordá que los bancos públicos y privados tasan el inmueble de forma independiente: el valor que arroje esta calculadora te permite anticipar si el banco va a financiar lo que necesitás o si el precio de venta está por encima del valor de tasación. En el contexto actual de reactivación del crédito, esa diferencia puede definir si la operación se hace o no.
Cuándo usar esta calculadora
- Propietario que quiere vender en Caballito — Tenés un departamento de 65 m2 en buen estado en Caballito y querés publicarlo a precio de mercado. La calculadora indica un rango de US$1.700 a US$2.000/m2 para esa zona en 2026. Eso te da un valor estimado de entre US$110.500 y US$130.000. Si el inmueble tiene amenities o piso alto con vista, podés apuntar al techo del rango. Si es planta baja o necesita refacciones, al piso. Publicar fuera de ese rango alarga los tiempos de venta.
- Comprador comparando barrios en CABA — Tenés un presupuesto de US$120.000 y dudás entre Villa Urquiza y Belgrano. En Villa Urquiza el m2 promedio ronda US$1.900-2.200, lo que te permite acceder a unos 54-63 m2. En Belgrano los valores están entre US$2.400 y US$2.900/m2, lo que te deja en 41-50 m2. La calculadora te permite hacer esa comparación en segundos y tomar una decisión más informada antes de salir a ver propiedades.
- Verificar si una oferta está dentro del mercado en Palermo — Te ofrecen un departamento de 48 m2 a estrenar en Palermo Hollywood a US$168.000, lo que implica US$3.500/m2. La calculadora muestra que en 2026 el techo para departamentos a estrenar en esa zona está en torno a US$3.400-3.600/m2. El precio es justo para ese segmento, no hay margen de baja significativo y la oferta tiene sentido si las terminaciones lo justifican.
- Heredar una propiedad y estimar su valor en Rosario — Heredaste un departamento de 80 m2 en el centro de Rosario que no visitás hace años y necesitás tener una idea de valor antes de ir al escribano. La calculadora estima entre US$1.000 y US$1.300/m2 para inmuebles usados en buen estado en Rosario centro 2026, lo que da un rango de US$80.000 a US$104.000. Con ese número podés tomar decisiones preliminares sobre vender, alquilar o reformar antes de contratar una tasación formal.
- Evaluar si un crédito UVA alcanza para la propiedad elegida — Estás preaprobado por el banco por un crédito UVA equivalente a US$90.000 y tenés ahorros por US$30.000, total US$120.000. Encontraste un departamento de 58 m2 en San Telmo a US$140.000. La calculadora muestra que el m2 promedio en San Telmo para usados en buen estado está en US$1.800-2.100/m2, lo que implica que el banco tasaría el inmueble en torno a US$104.400 a US$121.800. Si la tasación del banco cae en el extremo bajo, el crédito puede no alcanzar y necesitás más capital propio.
- Comparar el GBA norte con el GBA sur — Tenés presupuesto para mudarte al conurbano y comparás Vicente López con Lomas de Zamora. El m2 en Vicente López ronda US$1.500-2.000 según el barrio; en Lomas de Zamora baja a US$700-1.000/m2. Un departamento de 70 m2 en Vicente López cuesta entre US$105.000 y US$140.000; el mismo metraje en Lomas de Zamora, entre US$49.000 y US$70.000. La diferencia de precio permite evaluar si la ubicación justifica casi el doble de inversión.
- Propietario de local comercial en Córdoba capital — Tenés un local de 40 m2 en Nueva Córdoba y querés saber si conviene venderlo o seguir alquilándolo. La calculadora estima el m2 comercial en esa zona en torno a US$1.200-1.600, lo que da un valor de venta de US$48.000 a US$64.000. Con esos números podés calcular el retorno del alquiler actual y compararlo con lo que rendirían los fondos de la venta, tomando una decisión financiera fundamentada.
- Inversión en pozo en Microcentro porteño — Un desarrollador te ofrece unidades en pozo de 35 m2 en el Microcentro porteño a US$1.800/m2, aprovechando el plan de reconversión de oficinas en viviendas. La calculadora muestra que el m2 de entrega proyectado para esa zona en 2026-2027 se estima entre US$2.000 y US$2.500/m2 para unidades a estrenar. La diferencia de US$200 a US$700/m2 representa entre US$7.000 y US$24.500 de potencial ganancia en 35 m2, antes de impuestos y comisiones.
Precio del m2 por zona y estado del inmueble (Argentina 2026)
Rango de referencia de mercado en USD/m2 según zona y condición del inmueble. Base = buen estado. A estrenar aplica +18%; a reciclar aplica −25%.
| Zona | USD/m2 base (mín–máx) | A estrenar (+18%) | A reciclar (−25%) |
|---|---|---|---|
| Puerto Madero | US$3,000–4,500 | US$3,540–5,310 | US$2,250–3,375 |
| Palermo / Belgrano | US$2,300–3,000 | US$2,714–3,540 | US$1,725–2,250 |
| Recoleta / Barrio Norte | US$2,000–2,800 | US$2,360–3,304 | US$1,500–2,100 |
| Villa Crespo / Colegiales | US$1,800–2,500 | US$2,124–2,950 | US$1,350–1,875 |
| Caballito / Almagro | US$1,600–2,200 | US$1,888–2,596 | US$1,200–1,650 |
| Flores / Floresta | US$1,300–1,800 | US$1,534–2,124 | US$975–1,350 |
| CABA Sur (La Boca / Barracas) | US$1,000–1,600 | US$1,180–1,888 | US$750–1,200 |
| GBA Norte (Olivos / San Isidro) | US$1,800–2,500 | US$2,124–2,950 | US$1,350–1,875 |
| GBA Oeste (Morón / Ituzaingó) | US$1,200–1,600 | US$1,416–1,888 | US$900–1,200 |
| Córdoba Capital | US$1,000–1,500 | US$1,180–1,770 | US$750–1,125 |
| Rosario | US$1,000–1,400 | US$1,180–1,652 | US$750–1,050 |
| Mendoza | US$900–1,300 | US$1,062–1,534 | US$675–975 |
Rangos base por zona y multiplicadores por estado (a estrenar 1,18; a reciclar 0,75) usados por la calculadora. No son tasaciones oficiales; para transacciones reales consultar un martillero matriculado.
Cómo funciona
Precio del m2 por zona en Argentina 2026
CABA — Barrios principales
| Barrio | USD/m2 (usado) | USD/m2 (nuevo) |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $3.000-4.000 | $4.000-6.000 |
| Palermo | $2.300-2.800 | $2.800-3.500 |
| Belgrano | $2.200-2.700 | $2.700-3.300 |
| Recoleta | $2.000-2.600 | $2.500-3.200 |
| Núñez | $2.000-2.500 | $2.500-3.000 |
| Colegiales | $2.000-2.400 | $2.400-3.000 |
| Villa Crespo | $1.800-2.300 | $2.200-2.800 |
| Caballito | $1.600-2.000 | $2.000-2.500 |
| Almagro | $1.500-1.900 | $1.900-2.400 |
| Flores | $1.300-1.700 | $1.600-2.000 |
| Barracas | $1.200-1.600 | $1.500-1.900 |
| La Boca | $1.000-1.400 | $1.400-1.800 |
Interior
| Ciudad | USD/m2 promedio |
|---|---|
| Córdoba Capital | $1.000-1.500 |
| Rosario | $1.000-1.400 |
| Mendoza | $900-1.300 |
| Mar del Plata | $1.200-1.800 |
| Bariloche | $1.500-2.500 |
| Salta | $800-1.200 |
| Tucumán | $700-1.100 |
Factores que afectan el precio
1. Ubicación: el barrio es el factor #1.
2. Estado: a estrenar vale 15-25% más que usado en buen estado.
3. Piso: pisos altos valen 5-15% más.
4. Luminosidad: frente vale más que contrafrente.
5. Amenities: pileta y gym suman 5-10%.
6. Cochera: suma US$15.000-30.000 al valor.
7. Antigüedad: edificios de los 70s valen menos que los de los 2000s.
Evolución del m2 en CABA
Históricamente, el precio del m2 en CABA ha oscilado entre US$1.800 y US$2.800 promedio. Después de caer en 2019-2023, empezó a recuperarse en 2024-2026 con los créditos hipotecarios UVA.
Ejemplo: departamento 50m2 en Palermo, buen estado
Zona: Palermo (US$2.500-3.000/m2).
Superficie: 50 m2.
Estado: Bueno (valor referencia).
Precio m2 promedio: US$2.750.
Valor estimado: 50 × US$2.750 = US$137.500.
Un departamento de 50m2 en buen estado en Palermo vale aproximadamente US$137.500 (rango: US$125.000 - US$150.000).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el m2 en Palermo en 2026?
En 2026, Palermo es uno de los barrios más cotizados de CABA y mantiene una diferencia de precios interna según el sub-barrio. En Palermo Soho y Hollywood, los departamentos usados en buen estado rondan entre US$2.300 y US$2.800 por metro cuadrado. Los inmuebles a estrenar o con amenities premium suben a US$2.900-3.500/m2. En la zona de Palermo Viejo, los valores son levemente menores, con pisos de entre US$2.100 y US$2.600/m2 según la antigüedad y el estado del edificio. La reactivación del crédito hipotecario UVA sostuvo la demanda en la zona, evitando las bajas que se registraron en zonas de menor liquidez durante 2022-2023. Para una tasación precisa, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Ciudad de Buenos Aires tiene registros actualizados de operaciones reales, que suelen ser entre 8% y 12% menores al precio de publicación.
¿Cómo sé si el precio que me están pidiendo está dentro del mercado?
La forma más directa es dividir el precio total por la superficie en metros cuadrados y compararlo con el rango promedio de la zona según el estado del inmueble. Si te piden US$200.000 por un departamento de 70 m2 usado en Caballito, eso implica US$2.857/m2. Para esa zona en 2026, el promedio de usados en buen estado está en torno a US$1.700-2.000/m2, lo que indica que el precio está un 40% por encima del mercado. En ese caso, hay margen para negociar o el inmueble tiene alguna característica diferencial no contabilizada. También podés consultar escrituras recientes en el Registro de la Propiedad Inmueble o pedir un informe de tasación a un martillero matriculado, que tiene acceso a operaciones cerradas y no solo a precios de oferta. Los portales inmobiliarios muestran precios de publicación, que históricamente están inflados respecto al precio real de cierre.
¿El m2 de un inmueble a estrenar vale mucho más que uno usado?
Sí, la diferencia es significativa y consistente en todos los mercados argentinos. En términos generales, un departamento a estrenar vale entre un 15% y un 30% más que uno usado en buen estado en la misma zona, y entre un 40% y un 60% más que uno que requiere refacciones importantes. En el caso de desarrollos en pozo, el precio de preventa suele ser un 10%-20% menor al valor de entrega, lo que representa el descuento por riesgo y tiempo de espera que asume el comprador. Esa diferencia también refleja los costos actualizados de construcción: según la Cámara Argentina de la Construcción, el costo del m2 de construcción en CABA superó los $600.000 pesos corrientes en 2025 para vivienda multifamiliar, lo que presiona al alza los precios de los productos nuevos. La calidad de terminaciones, marca del desarrollador y amenities pueden ampliar aún más esa brecha.
¿El precio del m2 incluye cochera y baulera?
No, cuando hablamos de precio por metro cuadrado nos referimos exclusivamente a la superficie cubierta propia del departamento o unidad. La cochera y la baulera se valúan y se comercializan por separado. En CABA en 2026, una cochera en zona media cuesta entre US$15.000 y US$25.000 dependiendo del barrio; en Palermo o Belgrano puede llegar a US$30.000-40.000. Una baulera oscila entre US$3.000 y US$8.000 según el tamaño y la zona. Cuando compares precios entre propiedades, asegurate de que las cocheras y bauleras estén o no incluidas en ambos casos, porque el error de comparar precio total de una con cochera versus precio sin cochera de otra puede hacerte tomar una decisión equivocada. En los boletos de compraventa y escrituras, estos conceptos se escrituran por separado con valores diferenciados.
¿Cuánto vale el m2 en el interior del país en 2026?
Los precios en el interior son significativamente menores que en CABA, aunque algunas ciudades muestran una brecha que se viene cerrando. Córdoba capital, especialmente barrios como Nueva Córdoba, General Paz y Cerro de las Rosas, registra valores de entre US$1.100 y US$1.600/m2 para departamentos usados en buen estado. Rosario, con fuerte actividad inmobiliaria en el macrocentro y barrios como Fisherton, oscila entre US$900 y US$1.400/m2. Mendoza capital se ubica en rangos similares a Rosario. Ciudades más chicas como San Luis, Paraná o Resistencia pueden estar en US$500-900/m2. Bariloche y ciudades turísticas patagónicas rompen el esquema: el m2 en zonas premium de Bariloche puede superar los US$2.000/m2, similar a barrios medios de CABA, por el factor turístico y de segunda residencia.
¿Los precios del m2 van a subir o bajar en 2026?
Las proyecciones para 2026 apuntan a una tendencia alcista moderada, impulsada principalmente por tres factores: la reactivación del crédito hipotecario UVA que amplió la demanda solvente, la estabilización cambiaria relativa que redujo la incertidumbre para operaciones en dólares, y el aumento en los costos de construcción que presiona los precios de los inmuebles nuevos. Sin embargo, hay variables que pueden moderar o revertir esa tendencia: una aceleración inflacionaria que erosione ingresos, cambios en la política cambiaria del BCRA que afecten el poder adquisitivo en dólares, o un freno en el otorgamiento de créditos. El mercado inmobiliario argentino históricamente sigue ciclos de 3-5 años, y el actual parece estar en fase de recuperación tras el mínimo de 2022-2023. Esto no es una recomendación de inversión: consultá con un profesional antes de tomar decisiones importantes.
¿Esta calculadora reemplaza una tasación profesional?
No, y es importante que quede claro. Esta calculadora provee un rango de referencia de mercado útil para orientarse, comparar opciones y tener un punto de partida en una negociación. Pero una tasación profesional realizada por un martillero o corredor inmobiliario matriculado considera factores que ninguna calculadora puede contemplar automáticamente: el estado real del inmueble, la orientación, el piso, la vista, las expensas, la antigüedad del edificio, reformas realizadas, problemas de humedad, la demanda específica de la cuadra, y el historial de operaciones comparables recientes. Para una compraventa, gestión de sucesión o valuación bancaria, siempre se requiere una tasación formal. Los colegios de martilleros de cada provincia regulan estas tasaciones y establecen aranceles mínimos según la Ley 25.028 de Martilleros y Corredores Públicos.
¿Cómo afecta el crédito hipotecario UVA al precio del m2?
El crédito hipotecario actúa como un amplificador de demanda: cuando hay más compradores con acceso a financiamiento, los precios suben. La reactivación de los préstamos UVA en 2024 —suspendidos o prácticamente inactivos durante varios años— incorporó al mercado a compradores que antes quedaban fuera por no tener el capital total. Esto presionó los precios hacia arriba en segmentos de entre 40 y 80 m2 en zonas medias de CABA y GBA norte, que son los más demandados por la franja de compradores que accede a crédito. Los créditos UVA están regulados por el BCRA y actualizados por el índice UVA que publica el BCRA diariamente, vinculado al CER. El riesgo de estos créditos es que la cuota sube con la inflación, lo que puede afectar la capacidad de pago si los salarios no acompañan.
¿Cuál es la diferencia entre precio de oferta y precio de escrituración?
Es una diferencia clave que mucha gente ignora. El precio de oferta es lo que figura en los portales inmobiliarios: es el precio al que el vendedor quiere vender, y suele tener un margen de negociación incorporado. El precio de escrituración es el valor real al que se cierra la operación y queda registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble. Históricamente en Argentina, la brecha entre ambos es de entre el 5% y el 15%. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que publica estadísticas mensuales de escrituraciones, el precio promedio de cierre de escrituras suele ser consistentemente menor al precio promedio de publicación. Esta calculadora trabaja con rangos que intentan reflejar precios de mercado real, no solo de oferta, pero siempre es útil consultar los informes del Colegio de Escribanos para tener la referencia más precisa.
¿El m2 de un PH vale más o menos que el de un departamento?
Depende de la zona y las características del inmueble, pero en general los PH presentan una valuación diferente a los departamentos en un mismo edificio. Los PH con patio o terraza propia, especialmente en barrios residenciales de CABA como Villa del Parque, Colegiales o Chacarita, suelen valuarse entre un 10% y un 20% por encima del m2 de un departamento estándar en el mismo edificio, por el valor que el mercado asigna a los espacios descubiertos. Sin embargo, los PH en planta baja sin terraza o con poca iluminación pueden estar por debajo del precio promedio. También influye que los PH suelen tener expensas menores que los departamentos en edificios con amenities, lo que los hace atractivos para compradores sensibles a los costos fijos mensuales. La diferencia de valuación siempre debe considerarse en el contexto de cada propiedad específica.
¿Qué impuestos y gastos hay que sumar al precio del m2 al momento de comprar?
El precio por m2 es solo el comienzo. Al comprar una propiedad en Argentina, hay que sumar varios costos adicionales que pueden representar entre el 6% y el 10% del valor de la operación. Los principales son: el impuesto de sellos, que en CABA es del 3,6% del valor escriturado y está regulado por el Código Fiscal de la Ciudad; los honorarios del escribano, que rondan el 1,5% al 2% del valor de escrituración; la comisión inmobiliaria, habitualmente del 3% al 4% a cargo del comprador (más IVA en algunos casos); los gastos de gestión de hipoteca si hay crédito. Si el inmueble genera ganancia para el vendedor, este debe pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o el Impuesto a las Ganancias según la normativa de ARCA (ex-AFIP), dependiendo de la fecha de adquisición del bien. Estos costos no están incluidos en el precio por m2 y deben presupuestarse aparte.
¿Por qué los precios del m2 en Argentina están en dólares y no en pesos?
El mercado inmobiliario argentino históricamente opera en dólares como mecanismo de cobertura ante la inflación crónica y la depreciación del peso. Dado que los inmuebles son activos de largo plazo, compradores y vendedores prefieren fijar el valor en una moneda que conserve el poder adquisitivo a lo largo del tiempo. Esta práctica está arraigada desde hace décadas y se profundizó durante los períodos de mayor inestabilidad macroeconómica. Las escrituras en Argentina pueden formalizarse en pesos o en dólares: cuando se escritura en pesos, el valor se convierte al tipo de cambio vigente al momento de la operación, según las normas del BCRA. Esta dolarización del mercado inmobiliario tiene implicancias importantes: el poder de compra de los argentinos en términos de metros cuadrados varía enormemente según la evolución del tipo de cambio y los salarios reales, lo que explica por qué la demanda de propiedades fluctúa tanto según el contexto cambiario.
Fuentes y referencias
Metodología y confianza
Editorial
Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra Ley 25.028 — Martilleros y Corredores Públicos (aranceles de tasación), según nuestra política editorial y metodología.
Actualización
Actualizado: julio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.
Privacidad
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Limitaciones
Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.
📌 Cómo citar esta calculadora
Rodríguez, M. (2026). Precio del Metro Cuadrado por Zona. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/calculadora-precio-m2-zona
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