Precio del Metro Cuadrado por Zona🇦🇷 Actualizado mayo de 2026

En 2026, Palermo es uno de los barrios más cotizados de CABA y mantiene una diferencia de precios interna según el sub-barrio. En Palermo Soho y Hollywood, los departamentos usados en buen estado rondan entre US$2.300 y US$2.800 por metro cuadrado. Los inmuebles a estrenar o con amenities premium suben a US$2.900-3.500/m2. En la zona de Palermo Viejo, los valores son levemente menores, con pisos de entre US$2.100 y US$2.600/m2 según la antigüedad y el estado del edificio. La reactivación del crédito hipotecario UVA sostuvo la demanda en la zona, evitando las bajas que se registraron en zonas de menor liquidez durante 2022-2023. Para una tasación precisa, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Ciudad de Buenos Aires tiene registros actualizados de operaciones reales, que suelen ser entre 8% y 12% menores al precio de publicación.

La forma más directa es dividir el precio total por la superficie en metros cuadrados y compararlo con el rango promedio de la zona según el estado del inmueble. Si te piden US$200.000 por un departamento de 70 m2 usado en Caballito, eso implica US$2.857/m2. Para esa zona en 2026, el promedio de usados en buen estado está en torno a US$1.700-2.000/m2, lo que indica que el precio está un 40% por encima del mercado. En ese caso, hay margen para negociar o el inmueble tiene alguna característica diferencial no contabilizada. También podés consultar escrituras recientes en el Registro de la Propiedad Inmueble o pedir un informe de tasación a un martillero matriculado, que tiene acceso a operaciones cerradas y no solo a precios de oferta. Los portales inmobiliarios muestran precios de publicación, que históricamente están inflados respecto al precio real de cierre.

Sí, la diferencia es significativa y consistente en todos los mercados argentinos. En términos generales, un departamento a estrenar vale entre un 15% y un 30% más que uno usado en buen estado en la misma zona, y entre un 40% y un 60% más que uno que requiere refacciones importantes. En el caso de desarrollos en pozo, el precio de preventa suele ser un 10%-20% menor al valor de entrega, lo que representa el descuento por riesgo y tiempo de espera que asume el comprador. Esa diferencia también refleja los costos actualizados de construcción: según la Cámara Argentina de la Construcción, el costo del m2 de construcción en CABA superó los $600.000 pesos corrientes en 2025 para vivienda multifamiliar, lo que presiona al alza los precios de los productos nuevos. La calidad de terminaciones, marca del desarrollador y amenities pueden ampliar aún más esa brecha.

No, cuando hablamos de precio por metro cuadrado nos referimos exclusivamente a la superficie cubierta propia del departamento o unidad. La cochera y la baulera se valúan y se comercializan por separado. En CABA en 2026, una cochera en zona media cuesta entre US$15.000 y US$25.000 dependiendo del barrio; en Palermo o Belgrano puede llegar a US$30.000-40.000. Una baulera oscila entre US$3.000 y US$8.000 según el tamaño y la zona. Cuando compares precios entre propiedades, asegurate de que las cocheras y bauleras estén o no incluidas en ambos casos, porque el error de comparar precio total de una con cochera versus precio sin cochera de otra puede hacerte tomar una decisión equivocada. En los boletos de compraventa y escrituras, estos conceptos se escrituran por separado con valores diferenciados.

Los precios en el interior son significativamente menores que en CABA, aunque algunas ciudades muestran una brecha que se viene cerrando. Córdoba capital, especialmente barrios como Nueva Córdoba, General Paz y Cerro de las Rosas, registra valores de entre US$1.100 y US$1.600/m2 para departamentos usados en buen estado. Rosario, con fuerte actividad inmobiliaria en el macrocentro y barrios como Fisherton, oscila entre US$900 y US$1.400/m2. Mendoza capital se ubica en rangos similares a Rosario. Ciudades más chicas como San Luis, Paraná o Resistencia pueden estar en US$500-900/m2. Bariloche y ciudades turísticas patagónicas rompen el esquema: el m2 en zonas premium de Bariloche puede superar los US$2.000/m2, similar a barrios medios de CABA, por el factor turístico y de segunda residencia.

Las proyecciones para 2026 apuntan a una tendencia alcista moderada, impulsada principalmente por tres factores: la reactivación del crédito hipotecario UVA que amplió la demanda solvente, la estabilización cambiaria relativa que redujo la incertidumbre para operaciones en dólares, y el aumento en los costos de construcción que presiona los precios de los inmuebles nuevos. Sin embargo, hay variables que pueden moderar o revertir esa tendencia: una aceleración inflacionaria que erosione ingresos, cambios en la política cambiaria del BCRA que afecten el poder adquisitivo en dólares, o un freno en el otorgamiento de créditos. El mercado inmobiliario argentino históricamente sigue ciclos de 3-5 años, y el actual parece estar en fase de recuperación tras el mínimo de 2022-2023. Esto no es una recomendación de inversión: consultá con un profesional antes de tomar decisiones importantes.

No, y es importante que quede claro. Esta calculadora provee un rango de referencia de mercado útil para orientarse, comparar opciones y tener un punto de partida en una negociación. Pero una tasación profesional realizada por un martillero o corredor inmobiliario matriculado considera factores que ninguna calculadora puede contemplar automáticamente: el estado real del inmueble, la orientación, el piso, la vista, las expensas, la antigüedad del edificio, reformas realizadas, problemas de humedad, la demanda específica de la cuadra, y el historial de operaciones comparables recientes. Para una compraventa, gestión de sucesión o valuación bancaria, siempre se requiere una tasación formal. Los colegios de martilleros de cada provincia regulan estas tasaciones y establecen aranceles mínimos según la Ley 25.028 de Martilleros y Corredores Públicos.

El crédito hipotecario actúa como un amplificador de demanda: cuando hay más compradores con acceso a financiamiento, los precios suben. La reactivación de los préstamos UVA en 2024 —suspendidos o prácticamente inactivos durante varios años— incorporó al mercado a compradores que antes quedaban fuera por no tener el capital total. Esto presionó los precios hacia arriba en segmentos de entre 40 y 80 m2 en zonas medias de CABA y GBA norte, que son los más demandados por la franja de compradores que accede a crédito. Los créditos UVA están regulados por el BCRA y actualizados por el índice UVA que publica el BCRA diariamente, vinculado al CER. El riesgo de estos créditos es que la cuota sube con la inflación, lo que puede afectar la capacidad de pago si los salarios no acompañan.

Es una diferencia clave que mucha gente ignora. El precio de oferta es lo que figura en los portales inmobiliarios: es el precio al que el vendedor quiere vender, y suele tener un margen de negociación incorporado. El precio de escrituración es el valor real al que se cierra la operación y queda registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble. Históricamente en Argentina, la brecha entre ambos es de entre el 5% y el 15%. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que publica estadísticas mensuales de escrituraciones, el precio promedio de cierre de escrituras suele ser consistentemente menor al precio promedio de publicación. Esta calculadora trabaja con rangos que intentan reflejar precios de mercado real, no solo de oferta, pero siempre es útil consultar los informes del Colegio de Escribanos para tener la referencia más precisa.

Depende de la zona y las características del inmueble, pero en general los PH presentan una valuación diferente a los departamentos en un mismo edificio. Los PH con patio o terraza propia, especialmente en barrios residenciales de CABA como Villa del Parque, Colegiales o Chacarita, suelen valuarse entre un 10% y un 20% por encima del m2 de un departamento estándar en el mismo edificio, por el valor que el mercado asigna a los espacios descubiertos. Sin embargo, los PH en planta baja sin terraza o con poca iluminación pueden estar por debajo del precio promedio. También influye que los PH suelen tener expensas menores que los departamentos en edificios con amenities, lo que los hace atractivos para compradores sensibles a los costos fijos mensuales. La diferencia de valuación siempre debe considerarse en el contexto de cada propiedad específica.

El precio por m2 es solo el comienzo. Al comprar una propiedad en Argentina, hay que sumar varios costos adicionales que pueden representar entre el 6% y el 10% del valor de la operación. Los principales son: el impuesto de sellos, que en CABA es del 3,6% del valor escriturado y está regulado por el Código Fiscal de la Ciudad; los honorarios del escribano, que rondan el 1,5% al 2% del valor de escrituración; la comisión inmobiliaria, habitualmente del 3% al 4% a cargo del comprador (más IVA en algunos casos); los gastos de gestión de hipoteca si hay crédito. Si el inmueble genera ganancia para el vendedor, este debe pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o el Impuesto a las Ganancias según la normativa de ARCA (ex-AFIP), dependiendo de la fecha de adquisición del bien. Estos costos no están incluidos en el precio por m2 y deben presupuestarse aparte.

El mercado inmobiliario argentino históricamente opera en dólares como mecanismo de cobertura ante la inflación crónica y la depreciación del peso. Dado que los inmuebles son activos de largo plazo, compradores y vendedores prefieren fijar el valor en una moneda que conserve el poder adquisitivo a lo largo del tiempo. Esta práctica está arraigada desde hace décadas y se profundizó durante los períodos de mayor inestabilidad macroeconómica. Las escrituras en Argentina pueden formalizarse en pesos o en dólares: cuando se escritura en pesos, el valor se convierte al tipo de cambio vigente al momento de la operación, según las normas del BCRA. Esta dolarización del mercado inmobiliario tiene implicancias importantes: el poder de compra de los argentinos en términos de metros cuadrados varía enormemente según la evolución del tipo de cambio y los salarios reales, lo que explica por qué la demanda de propiedades fluctúa tanto según el contexto cambiario.