Desalojo: plazos y costos juicio🇦🇷

El juicio de desalojo es la herramienta judicial que tiene el propietario para recuperar su inmueble cuando el inquilino incumple el contrato (impago, vencimiento sin restitución, uso indebido) o cualquier ocupante carece de título suficiente para permanecer en la propiedad. Es uno de los procesos más costosos en términos de tiempo y dinero para el locador: durante todo el período del juicio el inmueble está ocupado y, salvo medida cautelar excepcional, no se cobra alquiler.

Desde el DNU 70/2023 que reformó el régimen general de locaciones, los tiempos del juicio de desalojo se redujeron en la práctica, especialmente cuando la causa es falta de pago (causal contemplada en el artículo 1219 del Código Civil y Comercial). Aún así, en jurisdicciones congestionadas como CABA o La Plata, un desalojo puede llevar entre 6 y 18 meses desde el inicio del juicio hasta el lanzamiento efectivo, dependiendo del fuero (Civil, Justicia de Paz), la causal invocada y la estrategia del demandado.

Esta calculadora estima el plazo total y los honorarios del abogado según la causal (falta de pago, vencimiento contractual, incumplimiento de otras obligaciones), tomando como referencia las leyes arancelarias provinciales (CABA: Ley 5134; PBA: Decreto-Ley 8904). Útil para propietarios que están por iniciar el juicio, para evaluar si conviene insistir con una negociación directa o ir a tribunales, y para inquilinos que necesitan entender los plazos reales del proceso.

Cómo se calcula

plazoEstimado     = plazoBase(causa) + ajusteJurisdiccion + factorCongestion
honorariosAbogado = baseRegulada(provincia) * valorLocativo + plus por etapas
baseRegulada      = entre 15% y 25% del valor de la condena o valor locativo según provincia

Tiempos típicos por causa

Los plazos pueden duplicarse en jurisdicciones con tribunales saturados o si el demandado opone defensas dilatorias (recusaciones, planteos de inconstitucionalidad, recursos extraordinarios).

Marco legal

Pasos típicos del proceso

1. Carta documento de intimación al inquilino moroso por falta de pago, otorgándole 10 días corridos para regularizar (CCyC art. 1219).
2. Mediación previa obligatoria en CABA y PBA (con excepciones para algunos desalojos).
3. Demanda judicial de desalojo ante el juzgado civil con competencia territorial.
4. Notificación al demandado con plazo para contestar (típicamente 15 días hábiles).
5. Etapa probatoria si hay contestación con defensas.
6. Sentencia y eventual apelación.
7. Lanzamiento ordenado por el juez, con auxilio del oficial de justicia y, si fuera necesario, fuerza pública.

Cuándo NO se aplica

Limitaciones

Esta calculadora ofrece una aproximación general a tiempos y costos. La duración real depende de la jurisdicción (tribunales saturados se mueven más lento), la estrategia procesal del demandado (defensas, planteos de inconstitucionalidad, beneficio de litigar sin gastos), la complejidad probatoria y el volumen de trabajo del juzgado. Los honorarios estimados son sobre la base del valor locativo discutido y pueden ajustarse según las pautas del artículo 16 de la Ley 21.839 (regulación judicial de honorarios) y sus equivalentes provinciales.

Revisión editorial

Revisado por el equipo editorial de Hacé Cuentas. El contenido se contrasta contra el Código Civil y Comercial, los Códigos Procesales aplicables, las leyes arancelarias provinciales y la jurisprudencia reciente sobre desalojos.

Disclaimer: Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero. Para decisiones relevantes (préstamos, inversiones, impuestos), consultá con un contador público matriculado o asesor financiero registrado ante la CNV.

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