Calculadora de honorarios de escribano CABA (compraventa)🇦🇷

Sobre el valor de escritura, que es el mayor entre tres bases: (1) el precio pactado en el boleto de compraventa, (2) la valuación fiscal actualizada del inmueble según el Gobierno de la Ciudad, y (3) el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) establecido por el artículo 63 de la Ley Nacional 23.905. Esta regla existe para evitar que las partes declaren un precio inferior al real para pagar menos impuestos. Si comprás un departamento en $80.000.000 pero el VIR es $95.000.000, los honorarios —y también el Impuesto de Sellos y el ITI— se calculan sobre $95.000.000. Chequeá la valuación fiscal actualizada en el portal de AGIP antes de hacer cualquier estimación.

La escala es decreciente por tramos: los primeros pesos del valor de escritura tributan una alícuota más alta, y cada tramo adicional una alícuota menor. Esto significa que no se aplica un único porcentaje sobre el total sino que se calcula el honorario de cada tramo y se suman. El primer tramo (hasta aproximadamente $30.000.000) aplica 1,25%; el siguiente tramo aplica 1,00%; luego 0,85%; y los importes más altos, 0,70%. Los valores exactos de cada tramo los fija el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires según la Ley Orgánica Notarial 404 de CABA y se actualizan periódicamente. Esta calculadora aplica los tramos vigentes en 2026.

Al honorario calculado por escala se le suman tres conceptos: IVA 21% (el escribano está inscripto como responsable inscripto ante ARCA y debe facturar con IVA), aportes a la Caja de Seguridad Social para Escribanos de CABA (aproximadamente 10% de los honorarios netos, fijados por la normativa del propio Colegio), y gastos fijos que incluyen certificados de dominio e inhibición en el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA, sellados notariales, y gastos de estudio y gestión. Estos gastos fijos suelen rondar entre $80.000 y $200.000 según la complejidad del inmueble. El total final típicamente representa entre el 2% y el 2,5% del valor de escritura.

Por costumbre consolidada en el mercado porteño, los honorarios del escribano los paga el comprador, que además es quien elige al escribano interviniente. Sin embargo, esto no está impuesto por ninguna ley: es una práctica que puede negociarse entre las partes y debe quedar expresamente pactada en la reserva o en el boleto de compraventa. En operaciones con hipoteca bancaria, el banco suele imponer su propia escribanía o red de escribanos habilitados, y los honorarios de la escritura hipotecaria pueden estar incluidos en los gastos del crédito o deducirse del monto a desembolsar.

La escala del Colegio de Escribanos de CABA es orientativa, no arancelaria obligatoria. Los escribanos pueden cobrar por debajo de ella (y muchos lo hacen en CABA dado el nivel de competencia), pero difícilmente cobren por encima. Es habitual que en operaciones de alto valor o entre escribanos con relación comercial fluida se apliquen descuentos del 15% al 30% sobre la escala. Lo importante es pedir el presupuesto itemizado: honorarios netos + IVA + aportes + gastos fijos por separado. Así podés comparar propuestas de diferentes escribanías de forma genuina. Verificá siempre que el escribano tenga matrícula activa en el Colegio de Escribanos de CABA.

El costo total de una escritura en CABA incluye varios conceptos adicionales: Impuesto de Sellos (regulado por la Ley Tarifaria anual de CABA, actualmente 3% del valor de escritura dividido en partes iguales entre comprador y vendedor, es decir 1,5% cada uno), ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) del 1,5% a cargo del vendedor si el inmueble no es su vivienda única y familiar según lo establece la Ley 23.905 —reemplazado por Ganancias si corresponde—, inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (~0,2% del valor), y comisión inmobiliaria (usualmente 3% + IVA por parte) si intervino una inmobiliaria. Todo esto puede sumar entre el 6% y el 9% del valor de escritura para el comprador.

Cuando la operación incluye hipoteca, se generan dos escrituras separadas: la escritura de compraventa (que transmite el dominio) y la escritura de hipoteca (que constituye la garantía a favor del banco). Cada una tiene sus propios honorarios. La escritura hipotecaria suele representar entre el 40% y el 60% de los honorarios de la escritura de compraventa. En muchos casos el banco descuenta estos honorarios directamente del capital a acreditar. Por ejemplo, en una operación de $100.000.000 con hipoteca, los honorarios de compraventa podrían ser ~$1.800.000 y los de hipoteca ~$900.000 adicionales, totalizando ~$2.700.000 antes de IVA y aportes.

Si la valuación fiscal o el VIR superan el precio pactado, se usa el mayor de los tres valores como base imponible para honorarios, Impuesto de Sellos e ITI. Esto puede incrementar significativamente el costo de la operación. Por ejemplo, si comprás una propiedad en $70.000.000 pero el VIR es $100.000.000, pagarás honorarios e impuestos como si la operación fuera de $100M. Es conveniente chequear la valuación fiscal en AGIP y el VIR antes de firmar la reserva para no llevarte sorpresas el día de la escritura. Si el valor declarado es inferior al VIR, el escribano está obligado a usar el VIR como base.

El Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) fue creado por el artículo 63 de la Ley Nacional 23.905 para establecer un piso mínimo de valuación en escrituras de inmuebles y evitar subdeclaraciones de precio. Es un valor de referencia que fija el organismo recaudador (históricamente AFIP, hoy ARCA) en función de tablas de valuación de zonas y características edilicias. Si el precio de escritura es inferior al VIR, la escritura debe consignar el VIR como base imponible. Esto impacta directamente en honorarios del escribano, Impuesto de Sellos y en el cálculo del ITI del vendedor. Consultá el VIR actualizado con el escribano antes de la firma.

Los aportes a la Caja de Seguridad Social para Escribanos de CABA son contribuciones obligatorias que el escribano debe ingresar sobre sus honorarios. Técnicamente es un costo del escribano, pero en la práctica se trasladan al cliente en la factura como un ítem separado, generalmente equivalente al ~10% de los honorarios netos. Además hay aportes al Colegio de Escribanos propiamente dicho. Estos conceptos deben figurar discriminados en el presupuesto. Si el presupuesto que recibís no los menciona, preguntá explícitamente si están incluidos o si se cobran aparte, para evitar sorpresas al momento del pago final.

Sí, con una aclaración importante. En operaciones en dólares, el valor de escritura debe expresarse en pesos al tipo de cambio oficial vigente al momento de la escritura (según la normativa de ARCA/BCRA), salvo que exista norma específica que habilite otro criterio. En permutas, el valor de escritura es el del inmueble de mayor valor entre los permutados. En ambos casos, la escala de honorarios del Colegio aplica exactamente igual: se determina el valor de escritura en pesos, se aplica la escala escalonada y se suman IVA y aportes. Convertí el precio en dólares a pesos al tipo de cambio oficial antes de ingresar el valor en la calculadora para obtener una estimación válida.

Lo ideal es usarla antes de firmar la reserva, cuando todavía podés negociar quién paga qué y por cuánto. Conocer el número de honorarios con antelación te permite: (1) incluir la cláusula correcta en la reserva sobre quién asume los gastos, (2) verificar que el presupuesto del escribano sea razonable, (3) armar el flujo de fondos completo para el día de la firma. Los honorarios se pagan generalmente el día de la escritura junto con el precio. No los confundas con los honorarios de la inmobiliaria, que se pagan antes o en simultáneo pero son un concepto completamente separado.