Finanzas

Calculadora de cuota inicial de vivienda — Colombia (VIS / No VIS)

Sabé si tu vivienda es VIS, VIP o No VIS según su valor en 2026 y cuánta cuota inicial mínima te exige el crédito hipotecario (20% en VIS/VIP, 30% en No VIS). Ingresá el valor y el porcentaje que planeás aportar y mirá cuánto financiás.

  • Datos Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio · julio de 2026
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Datos actualizados: · Fuente: Minvivienda — Mi Casa Ya (vivienda VIS)
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Cómo usar esta calculadora

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Calculadora específica para Colombia. Las leyes, escalas y valores son los vigentes en Colombia.

Antes de firmar la promesa de compraventa, la pregunta que define si podés comprar es una: ¿cuánta cuota inicial necesito? En Colombia la respuesta depende de si la vivienda es de interés social (VIS), de interés prioritario (VIP) o No VIS, porque de esa clasificación depende cuánto te presta el banco. El crédito hipotecario financia como máximo el 80% del valor en VIS/VIP y el 70% en No VIS, así que la cuota inicial mínima es del 20% o del 30% según el caso.

Esta calculadora clasifica tu vivienda por su valor contra los topes en salarios mínimos (SMLMV), calcula la cuota inicial mínima que te exigiría el crédito y te muestra cuánto aportás y cuánto financiás con el porcentaje que planeás poner. Los topes usan el SMLMV 2026 ($1.750.905): VIP hasta 90 SMLMV y VIS hasta 150 SMLMV en las grandes ciudades.

El error más común es apuntarle a una cuota inicial por debajo del mínimo: si ponés menos del 20% (VIS) o del 30% (No VIS), el banco no te financia la diferencia y la operación no cierra. Ingresá el valor de la vivienda y el porcentaje que tenés ahorrado, y la herramienta te dice si alcanza y cuánto crédito necesitarías.

Cuándo usar esta calculadora

  • Saber si una vivienda de $200.000.000 es VIS o No VIS y cuánta cuota inicial mínima exige.
  • Calcular la cuota inicial del 20% de un apartamento VIS de $250.000.000 en Bogotá.
  • Ver cuánto crédito hipotecario necesitás si aportás el 30% de una vivienda No VIS de $400.000.000.
  • Chequear si tus ahorros del 15% alcanzan para la cuota inicial mínima de una vivienda de $180.000.000.
  • Comparar la cuota inicial de una VIP ($150.000.000) contra una No VIS ($300.000.000).
  • Estimar el monto a financiar de una casa de $220.000.000 poniendo una cuota inicial del 25%.
  • Planificar cuánto ahorrar para llegar al 20% de cuota inicial de una VIS antes de aplicar a Mi Casa Ya.
  • Confirmar en qué categoría cae una vivienda de $262.000.000, justo en el límite de los 150 SMLMV.
  • Evaluar cuánto sube la cuota inicial exigida si el inmueble pasa de VIS a No VIS por su valor.
  • Decidir entre dos inmuebles (uno VIS y uno No VIS) según la cuota inicial que podés reunir hoy.

Topes VIS/VIP y cuota inicial mínima — Colombia 2026 (SMLMV $1.750.905)

CategoríaTope de valorFinancia el bancoCuota inicial mínima
VIP90 SMLMV — $157.581.450Hasta 80%20%
VIS general (municipios)135 SMLMV — $236.372.175Hasta 80%20%
VIS grandes ciudades150 SMLMV — $262.635.750Hasta 80%20%
VIS renovación urbana175 SMLMV — $306.408.375Hasta 80%20%
No VISSupera el tope VISHasta 70%30%

Topes calculados con el SMLMV 2026 ($1.750.905). Esta calculadora usa 150 SMLMV como tope VIS (grandes ciudades). Los límites de financiación (80%/70%) son los estándar del crédito hipotecario; cada banco puede exigir más. Fuente: Ministerio de Vivienda. Para 2026 se discutió fijar los topes en pesos (desindexación del salario mínimo).

Cómo funciona

Cómo se clasifica la vivienda y qué cuota inicial exige

En Colombia el valor de la vivienda determina su categoría y, con ella, cuánto te financia el banco:

  • VIP (Vivienda de Interés Prioritario): hasta 90 SMLMV.

  • VIS (Vivienda de Interés Social): hasta 150 SMLMV en las grandes ciudades (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta, Pereira). El tope general municipal es 135 SMLMV, y con planes de renovación urbana por POT puede llegar a 175 SMLMV.

  • No VIS: todo lo que supera el tope VIS.

    • El crédito hipotecario tiene un límite de financiación (relación préstamo-valor o LTV):

    VIS / VIP  → el banco financia hasta el 80%  → cuota inicial mínima 20%
No VIS     → el banco financia hasta el 70%  → cuota inicial mínima 30%

Cuota inicial mínima = valor × (VIS/VIP ? 20% : 30%)
Monto a financiar     = valor − cuota inicial aportada

    Esta calculadora usa el tope VIS de 150 SMLMV (grandes ciudades). Los topes se calculan con el SMLMV 2026 = $1.750.905 importado de la tabla oficial, no con un valor fijo escrito a mano.

    Topes 2026 en pesos (SMLMV $1.750.905)

    CategoríaTope en SMLMVTope en pesos 2026
    VIP90 SMLMV$157.581.450
    VIS general (municipios)135 SMLMV$236.372.175
    VIS grandes ciudades150 SMLMV$262.635.750
    VIS con renovación urbana175 SMLMV$306.408.375

    Cuota inicial mínima por categoría

    CategoríaFinancia el bancoCuota inicial mínima
    VIPHasta 80%20%
    VISHasta 80%20%
    No VISHasta 70%30%

    Ejemplo resuelto 1 — vivienda VIS de $200.000.000

    1. Clasificación: $200.000.000 está entre el tope VIP ($157.581.450) y el VIS ($262.635.750) → VIS.
    2. Cuota inicial mínima: 20% de $200.000.000 = $40.000.000.
    3. Con 20% de cuota inicial: aportás $40.000.000 y financiás $160.000.000 (80%).
    4. Tu aporte coincide con el mínimo: la operación cierra.

    Ejemplo resuelto 2 — vivienda No VIS de $400.000.000

    1. Clasificación: $400.000.000 supera el tope VIS ($262.635.750) → No VIS.
    2. Cuota inicial mínima: 30% de $400.000.000 = $120.000.000 (el banco financia como máximo el 70% = $280.000.000).
    3. Si solo tenés el 20% ($80.000.000): te faltan $40.000.000 para llegar al mínimo, y el crédito no cubre la diferencia. La operación no cierra hasta que reúnas el 30%.
    4. Con 30% ($120.000.000): financiás $280.000.000 y la compra procede.

    Por qué importa la cuota inicial mínima

    El límite de LTV protege al banco y al comprador de un sobreendeudamiento. Si apuntás por debajo del mínimo, no es que pagues más interés: sencillamente el crédito no alcanza a cubrir el saldo y la compra no se puede cerrar. Por eso conviene calcular la cuota inicial mínima antes de comprometerte con una promesa de compraventa o de agotar tus ahorros en otra cosa.

    Si tu vivienda es VIS o VIP, además podés ser elegible para subsidios como Mi Casa Ya, que aportan a la cuota inicial y/o a la tasa de interés; eso reduce la plata que tenés que poner. Revisá los requisitos vigentes con el Ministerio de Vivienda.

    Errores comunes

  • Suponer que el banco financia el 100%: no lo hace; siempre necesitás cuota inicial.

  • Apuntar a menos del mínimo (menos de 20% en VIS o 30% en No VIS): la operación no cierra.

  • Olvidar los gastos de cierre: escrituración, registro, notariado y estudio de títulos van aparte de la cuota inicial.

  • Confundir el tope general (135 SMLMV) con el de grandes ciudades (150 SMLMV): esta calculadora usa 150 SMLMV; si tu municipio no es de los grandes, el tope VIS puede ser menor.

    • Disclaimer

    Herramienta orientativa. Los topes VIS/VIP están indexados al SMLMV y pueden reglamentarse por decreto (para 2026 se discutió fijarlos en pesos, desindexándolos del salario mínimo): verificá los topes y el valor exacto de tu municipio con el Ministerio de Vivienda. Los límites de financiación (80%/70%) son los estándar del crédito hipotecario, pero cada banco fija sus propias políticas y puede exigir cuota inicial mayor según tu perfil. Esta calculadora no aprueba créditos ni reemplaza el estudio del banco.

    Ejemplo: vivienda de $200.000.000 con cuota inicial del 20%

    Valor de la vivienda: $200.000.000. Topes 2026 (SMLMV $1.750.905): VIP hasta 90 SMLMV = $157.581.450; VIS hasta 150 SMLMV = $262.635.750.
    $200.000.000 supera el tope VIP ($157.581.450) pero no el VIS ($262.635.750): la vivienda es VIS.
    Para VIS el crédito financia hasta el 80%, así que la cuota inicial mínima es del 20% = $40.000.000.
    Con una cuota inicial del 20% aportás $40.000.000 y solicitás crédito por $160.000.000 (el 80% del valor).
    Tu 20% coincide con el mínimo exigido: la operación cierra.
    Vivienda VIS. Cuota inicial mínima $40.000.000 (20%). Aportando el 20% ($40.000.000) financiás $160.000.000. Topes calculados con el SMLMV 2026; 150 SMLMV aplica a grandes ciudades.

    Preguntas frecuentes

    ¿Cuánta cuota inicial necesito para comprar vivienda en Colombia?
    Como mínimo el 20% del valor si la vivienda es VIS o VIP (el banco financia hasta el 80%), o el 30% si es No VIS (financia hasta el 70%). Sobre esos mínimos, cada banco puede pedir más según tu perfil de riesgo y capacidad de pago.
    ¿Qué diferencia hay entre VIS, VIP y No VIS?
    Es una clasificación por valor. La VIP (Vivienda de Interés Prioritario) es la más económica, hasta 90 SMLMV. La VIS (Vivienda de Interés Social) llega hasta 150 SMLMV en grandes ciudades (135 SMLMV en el resto). Todo lo que supera el tope VIS es No VIS. La categoría define topes de precio, subsidios y la cuota inicial mínima.
    ¿Cuál es el tope de una vivienda VIS en 2026?
    Con el SMLMV 2026 en $1.750.905, la VIS llega hasta 150 SMLMV = $262.635.750 en las grandes ciudades y hasta 135 SMLMV = $236.372.175 en el resto de municipios. Con planes de renovación urbana el tope puede llegar a 175 SMLMV. La VIP tiene un tope de 90 SMLMV = $157.581.450.
    ¿El banco financia el 100% de la vivienda?
    No. El crédito hipotecario financia como máximo el 80% del valor en VIS/VIP y el 70% en No VIS. Siempre necesitás aportar una cuota inicial (20% o 30% como mínimo). Ese límite se conoce como relación préstamo-valor o LTV.
    ¿Qué pasa si tengo menos cuota inicial que el mínimo?
    La operación no se puede cerrar con el crédito solo, porque el banco no financia por encima del tope (80% o 70%). Tendrías que reunir más ahorro, conseguir un subsidio que aporte a la cuota inicial (como Mi Casa Ya en VIS/VIP), o buscar una vivienda de menor valor.
    ¿La cuota inicial incluye los gastos de escrituración y registro?
    No. La cuota inicial es solo la parte del precio de la vivienda que no financia el banco. Los gastos de cierre —escritura, derechos de registro, notariado, estudio de títulos— van aparte y suelen sumar entre el 2% y el 4% del valor. Presupuestalos por separado.
    ¿Sirve esta calculadora para vivienda usada y nueva?
    Sí. La clasificación VIS/VIP/No VIS y los límites de financiación aplican tanto a vivienda nueva como usada. Lo que cambia es la elegibilidad para algunos subsidios (varios aplican solo a vivienda nueva). Para la cuota inicial mínima, el cálculo es el mismo.
    ¿Puedo usar mis cesantías para la cuota inicial?
    Sí. En Colombia las cesantías pueden retirarse para compra de vivienda, mejoras o pago de crédito hipotecario. Muchos compradores las usan para completar la cuota inicial. Consultá el trámite con tu fondo de cesantías; esta calculadora solo estima cuánto necesitás reunir.

    Fuentes y referencias

    Metodología y confianza

    Editorial

    Calculadora de finanzas con fórmula verificada automáticamente contra Minvivienda — Mi Casa Ya (vivienda VIS), según nuestra política editorial y metodología.

    Actualización

    Actualizado: julio de 2026. Los parámetros se verifican periódicamente con las fuentes citadas.

    Privacidad

    Los cálculos corren 100% en tu navegador. No guardamos ni transmitimos tus datos.

    Limitaciones

    Resultados orientativos. Para decisiones críticas, consultá con un profesional.

    📌 Cómo citar esta calculadora

    Rodríguez, M. (2026). Calculadora de cuota inicial de vivienda — Colombia (VIS / No VIS). Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/co/calculadora-cuota-inicial-vivienda-colombia-vis-no-vis

    Contenido bajo licencia CC-BY 4.0 — reutilizable citando la fuente con enlace a Hacé Cuentas.

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