Finanças

Calculadora de Amortização Antecipada do Crédito Habitação — Portugal 2026

Q: É melhor reduzir o prazo ou a prestação?

**Reduzir o prazo** (mantendo a prestação) poupa **mais juros**, porque elimina prestações inteiras do fim do crédito. **Reduzir a prestação** alivia o orçamento mensal, mas poupa menos no total. Se o objetivo é poupar o máximo de juros, escolha reduzir o prazo.

Q: Quanto é a comissão de reembolso antecipado?

Por lei, é de **0,5%** do valor amortizado nos créditos a **taxa fixa** e **0,25%** nos créditos a **taxa variável**. É um custo pequeno: numa amortização de 10.000 € a taxa variável, são apenas 25 €.

Q: Posso amortizar quando quiser?

Sim. Pode fazer **amortizações parciais** ao longo do crédito ou uma **amortização total** para fechar o crédito. Deve comunicar ao banco com a antecedência prevista no contrato (em regra, 7 dias úteis para taxa variável).

Q: Amortizar reduz os juros ou o capital?

Reduz o **capital em dívida** de imediato. Como os juros se calculam sobre esse capital, a redução do capital faz baixar os **juros futuros** — é daí que vem a poupança. O valor amortizado abate diretamente à dívida.

Q: Devo usar todas as poupanças para amortizar?

Não. Mantenha sempre um **fundo de emergência** (3 a 6 meses de despesas) antes de amortizar. Ficar sem reserva para poupar juros é arriscado: se surgir um imprevisto, pode ter de recorrer a crédito mais caro.

Q: Porque é que amortizar cedo poupa mais?

Porque no início do crédito a maior parte da prestação é **juro** (o capital ainda é alto). Amortizar cedo elimina muitos juros futuros; amortizar perto do fim, quando já quase só paga capital, poupa pouco. Quanto mais cedo, maior o efeito.

Simule se vale a pena amortizar o crédito habitação em Portugal 2026: juros que poupa ao reduzir o prazo ou a prestação.

Datos verificados · julho de 2026 · Martín Rodríguez

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Calculadora Grátis · Privado

Dados atualizados: 16 jul 2026 · Fonte: DL 74-A/2017 / Banco de Portugal (Cliente Bancário)

Editado por: Martín Rodríguez (política editorial )

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Como usar esta calculadora

Siga os passos da ferramenta e confira abaixo a fórmula, as premissas e os limites.

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Tem algum dinheiro de lado e a dúvida clássica: amortizar o crédito habitação ou investir? Esta calculadora mostra quanto poupa de juros ao entregar capital antecipadamente e se, descontada a comissão do banco, o negócio compensa.

Quando amortiza, reduz o capital em dívida — e como os juros se calculam sobre esse capital, passa a pagar menos juros até ao fim do crédito. Há duas estratégias: reduzir o prazo (mantém a prestação e o crédito acaba mais cedo — é a que poupa mais juros) ou reduzir a prestação (mantém o prazo e alivia o orçamento mensal).

Amortizar tem um custo: a comissão de reembolso antecipado, definida por lei em 0,5% do valor amortizado nos créditos a taxa fixa e 0,25% nos créditos a taxa variável. A calculadora subtrai essa comissão à poupança de juros e diz-lhe a poupança líquida. Indique o capital em dívida, a taxa (TAN), o prazo restante, o valor a amortizar, o tipo de taxa e a estratégia e veja o resultado.

Quando usar esta calculadora

Ver quanto poupa ao amortizar 10.000 € num crédito de 100.000 € a 3,5% com 25 anos.
Comparar reduzir o prazo com reduzir a prestação para o mesmo valor amortizado.
Calcular a comissão de reembolso antecipado num crédito a taxa variável (0,25%).
Estimar em quantos meses encurta o crédito ao amortizar mantendo a prestação.
Decidir entre amortizar o crédito ou aplicar o dinheiro num produto de poupança.
Ver quanto desce a prestação ao amortizar mantendo o prazo.
Avaliar o impacto de uma amortização grande (ex.: um prémio ou herança).
Comparar a poupança de amortizar num crédito a taxa fixa (comissão 0,5%).
Planear amortizações parciais anuais para acelerar o fim do crédito.
Perceber por que amortizar cedo poupa mais do que amortizar perto do fim.

Comissão de reembolso antecipado — crédito habitação Portugal

Tipo de taxa	Comissão máxima	Exemplo (amortizar 10.000 €)
Taxa variável	0,25%	25 €
Taxa fixa	0,50%	50 €

Limites legais do reembolso antecipado em crédito à habitação (DL 74-A/2017). A comissão incide sobre o capital amortizado. Reduzir o prazo poupa mais juros do que reduzir a prestação.

Como funciona

Como funciona a amortização antecipada

Amortizar antecipadamente é entregar capital além da prestação normal para reduzir a dívida. Como os juros incidem sobre o capital em dívida, ao baixá-lo passa a pagar menos juros até ao fim do crédito.

Poupança líquida = juros poupados − comissão de reembolso antecipado

Duas estratégias

Reduzir o prazo (mantém a prestação): o crédito acaba mais cedo. É a estratégia que poupa mais juros, porque elimina prestações inteiras do fim.

Reduzir a prestação (mantém o prazo): a mensalidade baixa e o orçamento respira, mas poupa menos juros no total.

A comissão de reembolso antecipado

Por lei, o banco pode cobrar uma comissão sobre o valor amortizado:

Tipo de taxa	Comissão
Taxa variável	0,25% do capital amortizado
Taxa fixa	0,5% do capital amortizado

É um custo pequeno face à poupança de juros, mas deve ser sempre descontado.

Exemplos resolvidos

Exemplo 1 — Reduzir o prazo (100.000 €, 3,5%, 25 anos, amortizar 10.000 €, variável):
1. Prestação atual ≈ 501 €.
2. Novo capital = 90.000 €; mantendo a prestação, o prazo cai ~44 meses.
3. Juros poupados ≈ 12.027 €; comissão 25 € → poupança líquida ≈ 12.002 €.

Exemplo 2 — Reduzir a prestação (80.000 €, 3%, 20 anos, amortizar 15.000 €, taxa fixa):
1. Prestação atual ≈ 444 €.
2. Novo capital = 65.000 €; mantendo o prazo, a prestação desce para ≈ 360 €.
3. Juros poupados ≈ 4.966 €; comissão (0,5% × 15.000 €) = 75 € → poupança líquida ≈ 4.891 €.

Amortizar ou investir?

Amortizar é uma poupança garantida igual à taxa do crédito (se o crédito está a 3,5%, amortizar equivale a um investimento sem risco a 3,5%). Faz sentido investir em vez de amortizar apenas se esperar, com segurança, um retorno líquido de impostos superior à taxa do crédito. Como os juros de aplicações pagam 28% de IRS, a fasquia é mais alta do que parece.

Erros comuns

Esquecer a comissão de reembolso. Pequena, mas deve ser descontada à poupança.

Escolher reduzir a prestação achando que poupa mais. Reduzir o prazo poupa mais juros.

Amortizar tarde. Quanto mais cedo amortizar, mais juros futuros elimina.

Comparar com investimentos sem descontar o IRS. O retorno de aplicações paga 28% sobre os juros.

Ficar sem fundo de emergência. Não amortize todo o dinheiro disponível; guarde uma reserva.

Aviso

Cálculo orientativo pelo método francês (prestação constante). A poupança real depende da evolução da Euribor (nos créditos a taxa variável), de eventuais alterações de spread e das condições do contrato. As comissões de 0,25% e 0,5% são os limites legais para habitação; confirme o valor exato e as regras de amortização no seu banco. Não é aconselhamento financeiro.

Exemplo: amortizar 10.000 € (crédito de 100.000 € a 3,5%, 25 anos, taxa variável, reduzir prazo)

Prestação atual ≈ 501 €; juros totais até ao fim ≈ 50.200 €.

Novo capital = 100.000 € − 10.000 € = 90.000 €.

Mantendo a prestação, o prazo encurta cerca de 44 meses.

Juros poupados ≈ 12.027 €.

Comissão (0,25% × 10.000 €) = 25 € → poupança líquida ≈ 12.002 €.

Poupança líquida: ~12.002 € (menos ~44 meses de crédito)

Perguntas frequentes

Vale a pena amortizar o crédito habitação?

Em regra, sim, porque poupa juros equivalentes à taxa do crédito, com risco zero. Amortizar 10.000 € num crédito a 3,5% com 25 anos pode poupar cerca de 12.000 € de juros líquidos. Só compensa investir em vez de amortizar se esperar um retorno líquido de IRS superior à taxa do crédito.

É melhor reduzir o prazo ou a prestação?

Reduzir o prazo (mantendo a prestação) poupa mais juros, porque elimina prestações inteiras do fim do crédito. Reduzir a prestação alivia o orçamento mensal, mas poupa menos no total. Se o objetivo é poupar o máximo de juros, escolha reduzir o prazo.

Quanto é a comissão de reembolso antecipado?

Por lei, é de 0,5% do valor amortizado nos créditos a taxa fixa e 0,25% nos créditos a taxa variável. É um custo pequeno: numa amortização de 10.000 € a taxa variável, são apenas 25 €.

Posso amortizar quando quiser?

Sim. Pode fazer amortizações parciais ao longo do crédito ou uma amortização total para fechar o crédito. Deve comunicar ao banco com a antecedência prevista no contrato (em regra, 7 dias úteis para taxa variável).

Amortizar reduz os juros ou o capital?

Reduz o capital em dívida de imediato. Como os juros se calculam sobre esse capital, a redução do capital faz baixar os juros futuros — é daí que vem a poupança. O valor amortizado abate diretamente à dívida.

Amortizar ou pôr o dinheiro num Certificado de Aforro?

Depende das taxas. Amortizar equivale a um investimento sem risco à taxa do crédito. Se o crédito está a 3,5% e o certificado rende menos do que isso líquido de 28% de IRS, amortizar compensa mais. Se o investimento render claramente acima da taxa do crédito, pode fazer sentido investir.

Devo usar todas as poupanças para amortizar?

Não. Mantenha sempre um fundo de emergência (3 a 6 meses de despesas) antes de amortizar. Ficar sem reserva para poupar juros é arriscado: se surgir um imprevisto, pode ter de recorrer a crédito mais caro.

Porque é que amortizar cedo poupa mais?

Porque no início do crédito a maior parte da prestação é juro (o capital ainda é alto). Amortizar cedo elimina muitos juros futuros; amortizar perto do fim, quando já quase só paga capital, poupa pouco. Quanto mais cedo, maior o efeito.

Fontes e referências

Metodologia e confiança

Editorial

Calculadora de finanças com fórmula verificada automaticamente com Decreto-Lei n.º 74-A/2017 (crédito habitação) — Diário da República, conforme nossa política editorial e nossa metodologia.

Atualização

Atualizado: julho de 2026. Os parâmetros são verificados periodicamente com as fontes citadas.

Privacidade

Os cálculos rodam 100% no seu navegador. Não guardamos nem transmitimos seus dados.

Limitações

Resultados orientativos. Para decisões críticas, consulte um profissional.

📌 Como citar esta calculadora

Rodríguez, M. (2026). Calculadora de Amortização Antecipada do Crédito Habitação — Portugal 2026. Hacé Cuentas. https://hacecuentas.com/pt-pt/calculadora-amortizacao-antecipada-credito-habitacao-portugal

Conteúdo sob licença CC-BY 4.0 — reutilizável citando a fonte com link para Hacé Cuentas.

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