Tenés una propiedad: veamos cuánto rinde de verdad.

Es el ingreso neto anual del alquiler dividido por el valor de la propiedad, expresado en porcentaje. Neto quiere decir después de descontar expensas a cargo del propietario, impuestos, mantenimiento y vacancia. Es la forma estándar de comparar inmuebles entre sí y contra otras inversiones.

El rango habitual del mercado argentino está entre el 3% y el 5% neto anual medido en dólares. Por debajo del 3% el alquiler rinde poco frente al valor de venta; por encima del 5% es un rendimiento alto y conviene revisar por qué: suele haber más vacancia, más gasto de mantenimiento o una zona con menor liquidez de venta.

La bruta divide el alquiler anual por el valor de la propiedad sin descontar nada. La neta descuenta los gastos que corren por cuenta del propietario y la vacancia esperada. La brecha entre las dos suele ser de dos a tres puntos porcentuales, así que decidir mirando la bruta es decidir con un número inflado.

Depende del flujo y de la moneda. El alquiler genera renta en pesos sobre un capital medido en dólares, mientras que el plazo fijo paga una tasa nominal en pesos que hay que comparar contra la inflación para ver la tasa real. Comparar sólo el número nominal contra el cap rate lleva a conclusiones equivocadas.

Cuesta los gastos fijos que corren igual —expensas completas, impuestos, mantenimiento y seguro— más el alquiler que dejás de cobrar, que casi siempre es el componente más pesado. Un mes de vacancia al año equivale a perder alrededor del ocho por ciento del ingreso anual.

Multiplicando los metros cuadrados por el valor de referencia del metro cuadrado de la zona y ajustando por estado: a estrenar suma alrededor de un 18%, excelente un 8%, regular resta un 12% y a reciclar un 25%. Es una referencia de mercado, no una tasación.

Se alquila con un acuerdo escrito de que una porción de cada alquiler —habitualmente el 30%— se descuenta del precio si ejercés la opción dentro del plazo pactado. Lo que no es descontable es alquiler puro y no vuelve. Sin precio de ejercicio, porcentaje y fecha por escrito, la operación no tiene sustento.

Cuenta, pero es otra cosa. El cap rate mide flujo de caja y la apreciación es ganancia de capital que sólo se realiza al vender. Sumarlas da el retorno total esperado, útil para comparar, pero la apreciación es una estimación y el flujo del alquiler es plata que entra todos los meses.

Los que efectivamente pagás como propietario: expensas extraordinarias, ABL o inmobiliario, seguro, mantenimiento, honorarios de administración y la vacancia esperada. Las expensas ordinarias y los servicios los paga el inquilino, así que no entran en tu cuenta salvo que las hayas absorbido por contrato.

Es el valor dividido por el ingreso neto anual. Con un rendimiento neto del 4% el repago con renta pura ronda los 25 años; con 3%, más de 30. Ese número explica por qué la apreciación pesa tanto en la decisión de comprar para alquilar.

Suele rendir más bruto y menos neto de lo que parece: hay que restar comisiones de plataforma, limpieza, reposición, mayor mantenimiento y una vacancia bastante más alta. Compará siempre contra el mismo denominador, el valor de la propiedad, y con los mismos descuentos.

El alquiler está en pesos y el valor de referencia en dólares, así que un salto del tipo de cambio baja el cap rate medido en dólares aunque no cambie nada del inmueble ni del contrato. Por eso conviene recalcular el rendimiento en cada ajuste del alquiler.