Guía y estimación de alquiler
¿Cuánto me van a aumentar el alquiler?
Partimos del caso más habitual: contrato con ajuste por ICL del BCRA. Poné tu alquiler y las dos fechas y mirá la cuota nueva. Si tu contrato ajusta por otro índice, lo cambiás abajo.
Actualizado 27-07-2026 ICL del BCRA e IPC del INDEC oficiales 5 calculadoras adentro
Tu caso
¿Qué dice tu contrato?
El índice pactado cambia todo. Elegí el tuyo: el cálculo se adapta solo.
Mi caso es otro
Afiná la estimación
Completá lo que sepas
Cada caso usa los campos que necesita: ICL e IPC toman las fechas; los ajustes por porcentaje toman la inflación mensual, la frecuencia y los meses.
El monto que surgió de tu último ajuste (o de la firma, si nunca te ajustaron).
Si tu contrato fija un coeficiente distinto al que publica el BCRA, o el propietario te pasó uno cerrado, ponelo acá y pisa el cálculo automático. Es el cociente entre los dos ICL, un número cercano a 1 (ej. 1,2941 o 1.2941). Dejalo vacío para usar la serie oficial.
Sólo para los casos de porcentaje pactado, frecuencia y proyección de contrato.
Sólo para el caso de porcentaje fijo pactado.
Es una estimación orientativa. El contrato manda: índice, frecuencia, moneda y topes tienen que estar escritos ahí.
Cómo se forma el total
De qué se compone el aumento
Las barras comparan cada valor con el más grande del cálculo.
La primera barra es lo que pagás hoy, la segunda cuánto sube en pesos y la tercera la cuota nueva que vas a pagar a partir del ajuste.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el coeficiente ICL?
Coeficiente = ICL del día del ajuste ÷ ICL del día de inicio (o del último ajuste). Ejemplo con datos del BCRA: contrato del 15/03/2024 (ICL 9,88) con ajuste el 15/03/2025 (ICL 23,11) da 23,11 ÷ 9,88 = 2,3391. Un alquiler de $400.000 pasa a $935.628 (+133,9%). El ICL siempre es mayor a 1 en contextos inflacionarios.
¿Dónde consigo el valor del ICL del día?
En la web oficial del BCRA, en "Principales variables": buscá "Índice para Contratos de Locación (ICL-2020=1)". Se publica todos los días hábiles y tiene serie completa desde el 01/07/2020. Este hub ya trae la serie oficial cargada, así que sólo ponés las dos fechas.
¿Cada cuánto se actualiza un contrato por ICL?
Depende de la ley aplicable. Ley 27.551 (jul 2020 a oct 2023): ajuste anual, en el aniversario. Ley 27.737 (oct a dic 2023): semestral por índice Casa Propia, no por ICL. Post DNU 70/2023: se pacta libremente, y lo más habitual pasó a ser IPC trimestral.
¿La Ley de Alquileres sigue vigente?
No: el DNU 70/2023 la derogó en diciembre de 2023. Hoy rige libertad contractual: plazo, moneda, índice y frecuencia se pactan entre las partes. Los contratos firmados antes siguen con la ley de su momento hasta vencer — el último contrato Ley 27.551 vence en octubre de 2026.
¿Conviene el ajuste trimestral o el semestral?
Con inflación perfectamente constante da lo mismo a los 12 meses: el factor acumulado es el mismo en las cuatro frecuencias. Lo que cambia es la distribución del pago. Con inflación alta el propietario prefiere ajustes frecuentes para no perder valor real, y el inquilino los prefiere espaciados para diferir el impacto.
¿Por qué la inflación acumulada no es la suma de las mensuales?
Porque es compuesta: cada mes se aplica sobre precios que ya subieron. Dos meses al 10% dan 21% acumulado, no 20%. Y 5% mensual durante 12 meses da 79,6%, no 60%. La brecha crece con el plazo y con la tasa.
¿Conviene un contrato de 2 o de 3 años?
Depende de la inflación esperada y de cuánto pienses quedarte. Dos años suelen traer un alquiler inicial más bajo pero te obligan a renegociar antes, con saltos que pueden ir del 20% al 40%. Tres años dan más previsibilidad a cambio de un inicio algo más alto.
¿Qué índice puedo pactar para actualizar el alquiler?
Desde el DNU 70/2023 se acuerda libremente: IPC del INDEC, ICL del BCRA, UVA (que ajusta por CER), la fórmula Casa Propia, dólar oficial o MEP, o un porcentaje fijo o escalonado entre las partes.
¿El ajuste se aplica de forma retroactiva?
No. Cada ajuste rige para el período siguiente: al llegar la fecha pactada el alquiler se recalcula y ese monto nuevo corre de ahí en adelante. Tampoco se confunde con un aumento por mejoras o servicios agregados, que es otra cosa.
¿Qué pasa si mi contrato es en UVA o en dólares?
No aplica ni ICL ni IPC. En UVA: alquiler expresado en UVAs × valor UVA del día (lo publica el BCRA). En dólares: monto en USD × el tipo de cambio pactado, que tiene que estar explícito en el contrato (BNA vendedor, MEP, oficial). Si no lo aclara, se suele interpretar el oficial BNA vendedor y ahí empiezan los conflictos.
¿Puedo negociar que no se aplique el aumento?
Sólo con acuerdo del propietario y por adenda firmada por las dos partes. Durante la Ley 27.551 el ICL era obligatorio e irrenunciable. Hoy los contratos ya firmados mantienen sus condiciones salvo que ambas partes las cambien por escrito.
¿Qué gastos se olvidan al comparar alquileres?
Las expensas y los servicios, que pueden sumar entre un 30% y un 50% sobre el alquiler, el seguro de caución o la garantía, la comisión inmobiliaria si corresponde, y la cláusula de rescisión anticipada con su multa.