La llave cuesta más que el primer mes.

La entrada típica es primer mes de alquiler más expensas, más un mes de depósito, más la comisión inmobiliaria cuando la jurisdicción te la traslada. Con un alquiler de $650.000 y expensas de $120.000, en CABA la entrada ronda un mes y medio de alquiler porque la comisión la paga el propietario; en provincia hay que sumar la mitad de la comisión.

Después de la derogación de la ley de alquileres el depósito se pacta libremente, pero la práctica de mercado quedó en un mes de alquiler. Los contratos firmados bajo la ley 27.551 lo tenían limitado a un mes, y los anteriores a esa ley podían llegar a tres meses.

En la Ciudad de Buenos Aires la ley 5.859 prohíbe cobrarle comisión al inquilino en la locación de vivienda: la comisión, del orden del 4,15% del valor total del contrato más IVA, corre por cuenta del propietario. En provincia de Buenos Aires no rige esa prohibición y lo habitual es que se reparta entre las partes.

La prima única ronda el 10% de un mes de alquiler para contratos de 12 meses, el 15% para 24 meses y el 20% para 36 meses. Es un costo que no se recupera, pero evita inmovilizar el depósito y reemplaza al garante propietario.

Por la regla del 30%, el ingreso neto mínimo es alquiler más expensas dividido 0,30. Además, muchas inmobiliarias exigen demostrar ingresos por tres veces el alquiler sumando titular y garantes, que es un filtro más exigente que la regla presupuestaria.

Sí. El costo de vivienda es alquiler más expensas: si mirás sólo el alquiler te vas a pasar del presupuesto. En un edificio con amenities las expensas pueden representar el 20% o más del costo mensual total.

Por metro cuadrado y categoría de edificio: alrededor de $1.500/m² en edificios básicos, $2.200/m² en categoría media y $3.500/m² en categoría alta, más unos $400/m² por cada amenity relevante (pileta, gimnasio, SUM, seguridad 24 h).

El ABL en CABA y el inmobiliario provincial gravan al inmueble, no al uso, así que los paga el propietario. Las expensas extraordinarias financian obras mayores que valorizan el edificio y también son del propietario. El inquilino paga las expensas ordinarias y los servicios a su nombre.

Al egreso, contra entrega de llaves y con los servicios y expensas al día. Corresponde devolverlo al valor del último mes de alquiler, no al valor de cuando firmaste, y sólo pueden descontar daños comprobados: el desgaste normal de uso no se descuenta.

Un desalojo por falta de pago suele demorar entre 6 y 18 meses en la Justicia; por vencimiento de contrato, entre 3 y 8 meses; por incumplimiento de otras cláusulas, entre 8 y 24 meses. Los honorarios profesionales rondan el 15% al 25% del valor locativo y los plazos varían mucho según la jurisdicción y la saturación de los juzgados.

Sí. Los puntos con más margen son la exigencia simultánea de caución y depósito, el pago del depósito en dos cuotas y la comisión en provincia. Lo que no se negocia es el mes adelantado.

Si tenés el capital libre, el depósito es más barato porque lo recuperás al final. Si necesitás esa plata para la mudanza o no tenés garante propietario, la caución resuelve el ingreso a un costo bajo respecto de inmovilizar un mes entero.