Colombia · Ley 820 de 2003 · Ley 675 de 2001
¿Cuánto te pueden subir el arriendo y cuánto deberías estar pagando?
El aumento del arriendo de vivienda urbana tiene tope legal y el canon también: no puede pasar del 1% del valor comercial del inmueble. Acá corrés las dos cuentas, le sumás la administración —que es plata que pagás igual— y comparás tu costo real contra el promedio de tu ciudad.
Tope de aumento: IPC 2025 = 5,1% (editable) Ley 820/2003 arts. 18 y 20 · Ley 675/2001 4 calculadoras adentro
Tu caso
¿Cuál es tu situación?
El tope del IPC y el límite del 1% son de vivienda urbana. Un local comercial se rige por el Código de Comercio y ahí las reglas cambian: no hay tope legal de reajuste, pero sí derecho a renovación. Partimos del caso más frecuente.
Mi caso es otro
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Tus números del arriendo
Todo en pesos colombianos y por mes, salvo el impuesto predial, que es anual. Dejá el ejemplo cargado si querés ver primero cómo funciona.
Lo que pagás hoy de arriendo, sin contar administración ni servicios.
Tope legal del aumento en vivienda urbana. Por defecto, el IPC 2025 (5,1%). Cada enero el DANE publica el del año que cerró: cambialo por ese. En local comercial poné el porcentaje que pactaste.
La que cobra la copropiedad. Poné 0 si el inmueble no es propiedad horizontal o si la paga el arrendador.
Sirve para el tope del 1% del art. 18 de la Ley 820 y para la rentabilidad del arrendador. Si no lo sabés, usá el avalúo catastral como piso.
Sólo cuenta en la rama del arrendador: se prorratea a doce meses.
La retención del 3,5000000000000004% sobre arrendamiento de inmuebles la practica quien paga, si es agente de retención.
Define contra qué promedio de mercado se compara tu canon.
Entre 1 y 4. La referencia de mercado se ajusta por tamaño.
Estimación informativa basada en los parámetros indicados. Las normas y escalas pueden cambiar; verificá el organismo fiscal aplicable y consultá a un contador para una liquidación definitiva. El IPC que trae cargado el formulario es el del año 2025 y es editable: cada enero el DANE publica el del año que cerró y ese es el que manda. Los promedios de mercado por ciudad son referencia de portales inmobiliarios (2026-01), no un dato oficial ni un tope legal.
Cómo se forma el total
La cuenta, línea por línea
Primero el canon nuevo y sus topes legales, después el costo real con administración, y al final la comparación contra el promedio de tu ciudad.
La barra parte el desembolso mensual real: el canon de base, el aumento que te aplican y la cuota de administración. En la rama del arrendador muestra qué parte del canon se te va en gastos y retención, y cuánto te queda limpio.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto me pueden subir el arriendo de vivienda por año?
Como máximo el IPC del año calendario inmediatamente anterior, según el art. 20 de la Ley 820 de 2003. Con el último dato del DANE eso es 5,1% (IPC 2025). El reajuste se puede aplicar una sola vez al año y al cumplirse cada año de ejecución del contrato. Si te suben más que eso, el exceso no es exigible aunque figure en el contrato: la norma es de orden público y no se puede renunciar a ella.
¿Existe un tope al valor del arriendo, no sólo al aumento?
Sí, y casi nadie lo conoce: el art. 18 de la Ley 820 de 2003 fija que el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se arrienda. Sobre un inmueble de $350 millones, el canon máximo legal es de $3.500.000 al mes. Además, ese valor comercial no puede exceder el doble del avalúo catastral, lo que en la práctica pone otro techo.
¿La administración cuenta como parte del arriendo?
Jurídicamente no: la cuota de administración la fija la asamblea de copropietarios según la Ley 675 de 2001 y se reparte por coeficiente de copropiedad, no la fija el arrendador ni entra en el tope del IPC. Económicamente sí: es plata que sale de tu bolsillo todos los meses para poder vivir ahí. Por eso esta calculadora te muestra siempre el costo real (canon + administración), que es el número con el que deberías comparar entre inmuebles.
¿Cómo se calcula la cuota de administración de mi apartamento?
Se toma el presupuesto anual de gastos comunes que aprueba la asamblea y se reparte entre las unidades según el coeficiente de copropiedad de cada una, que figura en el reglamento de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001). El coeficiente se deriva del área privada de tu unidad sobre el área privada total del edificio, con los ajustes que haya hecho el reglamento. Si tu unidad tiene el 0,85% del edificio y el presupuesto mensual es de $40 millones, tu cuota es de $340.000.
¿Me pueden pedir depósito o mes de garantía en vivienda?
No. El art. 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe expresamente exigir depósitos en dinero u otra caución real para garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Lo que sí se usa —y es legal— son codeudores solidarios, pólizas de arrendamiento y compañías afianzadoras, que te cobran una cuota mensual aparte. En local comercial la prohibición no aplica y el depósito es práctica corriente.
Mi local comercial: ¿también tiene tope del IPC?
No. La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Los locales comerciales se rigen por el Código de Comercio (arts. 518 a 524) y el canon y su reajuste son de libre pacto. A cambio, el comerciante tiene una protección que el inquilino de vivienda no tiene: después de dos años ocupando el mismo local con el mismo establecimiento, gana derecho a la renovación del contrato, y si no hay acuerdo sobre el nuevo precio, lo definen peritos.
Soy el arrendador: ¿cuánto me queda realmente?
Del canon bruto salen la cuota de administración si la asumís vos, el impuesto predial prorrateado al mes, la comisión de la inmobiliaria y la retención en la fuente del 3,5000000000000004% que practica el arrendatario cuando es agente retenedor y el pago supera la base de 27 UVT ($1.414.098). Sobre un canon de $2.000.000 con administración de $380.000 y predial de $2.400.000 al año, lo que queda limpio suele estar 30% o 40% por debajo del canon publicado.
¿La retención del 3,5% es un impuesto adicional?
No: es un anticipo del impuesto de renta. Todo lo que te retengan durante el año se acredita contra el impuesto que liquidás en tu declaración anual, y si te retuvieron de más queda saldo a favor. Lo importante es pedir el certificado de retención a cada arrendatario antes de declarar, porque sin él no tenés cómo probar el anticipo.
¿Con cuánta anticipación tienen que avisarme el aumento?
El reajuste anual opera al cumplirse cada año de contrato y el arrendador debe comunicarlo por un medio que deje constancia (carta, correo, mensaje con acuse). Si además quiere cambiar condiciones del contrato o darlo por terminado a la fecha de vencimiento, la Ley 820 le exige avisar con al menos 60 días de anticipación. Un aviso verbal el mismo mes del aniversario es una mala práctica frecuente, pero no vuelve legal un aumento por encima del IPC.
¿Puedo negarme a pagar el aumento?
Si el aumento respeta el IPC del año anterior, es exigible y no pagarlo te pone en mora. Si supera el tope legal, lo que corresponde es dejar constancia por escrito de que aceptás el reajuste hasta el máximo legal y seguir pagando ese valor: pagar de menos sin dejar constancia sí te expone a un proceso de restitución. Ante un conflicto, la Superintendencia de Industria y Comercio ejerce funciones de inspección sobre arrendamiento de vivienda urbana.
¿Cuánto se paga de arriendo en Bogotá, Medellín o Cali?
Como referencia de mercado para un apartamento de dos alcobas en zona media-alta, la calculadora usa unos $2.800.000 en Bogotá, $2.200.000 en Medellín, $1.600.000 en Cali y $1.700.000 en Barranquilla, más administración. Son promedios de portales inmobiliarios, no un dato oficial del DANE ni un tope: la dispersión entre barrios de la misma ciudad es enorme y estos valores envejecen en meses.
¿Qué porcentaje de mis ingresos debería irse en arriendo?
La regla que usan las inmobiliarias colombianas para aprobar un contrato es que el canon no supere un tercio de los ingresos del hogar, y muchas piden acreditar ingresos de tres veces el canon. Como regla de bolsillo funciona, pero medila sobre el costo real —canon más administración— y no sobre el canon solo, porque la administración puede sumar otro 15% o 20% encima.