La casa puede alcanzarte. La cuota también tiene que hacerlo.

Como mínimo el 30% en vivienda no VIS y el 20% en VIS, porque la ley limita la financiación al 70% y al 80% del valor del inmueble respectivamente (Ley 546 de 1999, art. 17). Pero el desembolso real del día de la firma es bastante mayor: hay que sumar los gastos notariales, el impuesto de registro, los derechos de beneficencia y el avalúo, que no son financiables. Sobre una vivienda de trescientos millones, esa diferencia son varios millones que mucha gente no tiene presupuestados.

La primera cuota del crédito no puede exceder el 30% de los ingresos familiares del deudor, según el art. 17 de la Ley 546 de 1999. No es una recomendación de prudencia: es un límite que el banco tiene que respetar al aprobar. Por eso la forma más directa de saber cuánto te pueden prestar es al revés: tomá el 30% de tu ingreso familiar, y ese es el techo de tu cuota; de ahí sale el monto máximo del crédito según la tasa y el plazo.

La UVR es una unidad de cuenta que se recalcula todos los días según la inflación y la certifica el Banco de la República. En un crédito en UVR tu deuda está denominada en esa unidad, no en pesos: si la inflación sube, tu saldo en pesos sube. La tasa que te cobran es real, es decir por encima de la inflación, y por eso el número se ve mucho más bajo que en un crédito en pesos. El riesgo es que la cuota en pesos crece cada mes: si tu ingreso no sigue ese ritmo, la cuota se vuelve impagable. Eso fue exactamente lo que pasó con el UPAC en los noventa, y es lo que motivó la Ley 546 de 1999 y la sentencia C-955 de 2000 de la Corte Constitucional.

Ronda los cuatrocientos pesos y se certifica a diario en el Banco de la República. Lo decimos con este nivel de detalle porque circulan calculadoras con una "UVR aproximada" de decenas de miles de pesos, un valor que no existe y que da resultados absurdos por dos órdenes de magnitud. Cualquier simulación en UVR que no te muestre la fecha del valor que está usando no sirve: la UVR cambia todos los días y una cifra sin fecha es una cifra sin respaldo.

En pesos la cuota es fija y previsible: sabés hoy cuánto vas a pagar dentro de quince años, y si la inflación se dispara, la inflación juega a tu favor porque tu deuda se licúa. En UVR arrancás pagando menos, lo que ayuda a pasar el tope del 30% del ingreso, pero asumís el riesgo inflacionario completo. La regla práctica: si tu ingreso se ajusta con el salario mínimo o con el IPC, la UVR es más tolerable; si tu ingreso es fijo o nominal, el crédito en pesos te protege mucho mejor.

Los derechos notariales son del 0,54% del valor de la escritura y se suelen repartir mitad y mitad entre comprador y vendedor. El impuesto de registro y los derechos de beneficencia los paga el comprador y varían por departamento: en Bogotá y Cundinamarca rondan el 1,67% y el 0,29% respectivamente. Y hay una retención en la fuente del 1% a cargo del vendedor persona natural. En conjunto, el cierre suele moverse en el orden del 2,5% al 3% del valor sobre el comprador, y no es financiable.

Por costumbre —y salvo pacto en contrario en la promesa— los derechos notariales del 0,54% se reparten por mitades entre comprador y vendedor. El impuesto de registro y los derechos de beneficencia los asume el comprador, porque es quien inscribe su título en la Oficina de Registro: en Bogotá y Cundinamarca rondan el 1,67% y el 0,29% respectivamente. Y la retención en la fuente del 1% corre siempre por cuenta del vendedor persona natural: el notario se la practica en la firma y él la recupera después en su declaración de renta. El reparto de la notaría es negociable; el registro y la retención, en la práctica, no.

Tiene dos componentes. El primero es un subsidio a la cuota inicial: 30 SMLMV ($52.527.150) para hogares que ganan hasta 2 SMLMV, y 20 SMLMV ($35.018.100) para hogares entre 2 y 4 SMLMV. El segundo es una cobertura que descuenta puntos porcentuales de la tasa durante los primeros años del crédito. Un punto clave que muchas simulaciones se equivocan: el subsidio reduce lo que a vos te toca poner de cuota inicial, NO aumenta el monto que te presta el banco. Si una calculadora te financia más por estar subsidiado, está mal.

Depende casi por completo de cuántos años te vas a quedar. Comprar tiene costos de entrada altos (cuota inicial más gastos de cierre) y costos de salida altos (comisión inmobiliaria, gastos de la nueva escritura), y esos costos se amortizan sólo con el tiempo. El punto de equilibrio típico está entre cinco y ocho años. Un error común es comparar la cuota del crédito contra el canon de arriendo: no son comparables, porque una parte de la cuota es capital que vuelve a tu patrimonio, mientras que el canon se va entero. La comparación correcta incluye también qué rendiría la cuota inicial si en vez de comprar la invirtieras.

Para ahorrar intereses, reducir plazo, y por bastante margen. Si mantenés la cuota y acortás el plazo, cada peso abonado deja de generar intereses durante todos los meses que eliminaste. Si en cambio bajás la cuota manteniendo el plazo, el alivio es mensual pero el ahorro total es mucho menor. Como en el sistema francés los primeros años son casi todo interés, abonar temprano rinde muchísimo más que abonar tarde. Pedilo por escrito: la entidad aplica una de las dos opciones por defecto y no siempre es la que te conviene.

No en crédito de vivienda. El prepago total o parcial sin penalidad es un derecho del deudor hipotecario en Colombia, y forma parte del régimen protector que instauró la Ley 546 de 1999. Si te dicen lo contrario, o te aparece un cobro por prepago en la liquidación, podés reclamar ante la entidad y, si no responde, ante la Superintendencia Financiera.

Sí, hasta 1.200 UVT al año, que con la UVT vigente son $62.848.800, según el art. 119 del Estatuto Tributario. Es un tope generoso: cubre los intereses de un crédito bastante grande. Ojo con las calculadoras que usan un límite fijo en pesos de unos pocos millones, porque el tope está definido en UVT y se actualiza cada año. Recordá además que esta deducción entra dentro del límite global del 40% de la renta líquida del art. 336, así que puede que no te la puedas restar completa.

El banco presta sobre el avalúo comercial, no sobre el precio que vos pactaste con el vendedor. Si el avalúo queda por debajo, el monto del crédito baja y la diferencia la tenés que poner vos de tu bolsillo, además de la cuota inicial que ya tenías prevista. Es una de las formas más frecuentes de que se caiga un negocio ya firmado en promesa. Por eso conviene pedir el avalúo antes de firmar la promesa de compraventa, o dejar en la promesa una condición expresa que te permita retirarte si el avalúo no alcanza.