¿Cuánto necesito realmente para comprar esta casa?

Entre un 2% y un 4% del precio, y en efectivo. Se compone del impuesto de timbres sobre el crédito, la escritura ante notario, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, la tasación y el estudio de títulos. En una propiedad de 3.000 UF acogida al DFL 2, eso ronda las 20 UF; sin el beneficio DFL 2, se acerca a las 40 UF porque el timbre se cuadruplica. Es el error de presupuesto más común: la gente junta el pie exacto y llega a la firma sin poder pagar los gastos.

La Carga Anual Equivalente es la tasa que iguala todo lo que pagas —cuota de capital e interés, seguro de desgravamen, seguro de incendio y comisiones— contra la plata que efectivamente recibes. Siempre es mayor que la tasa de interés, porque la tasa sola no incluye seguros ni comisiones. Es el único número comparable entre bancos: dos ofertas con la misma tasa pueden tener CAE muy distintos si una carga seguros más caros. Por ley te tienen que entregar el CAE en la hoja resumen antes de firmar.

Sobre el monto del crédito. El DL 3.475 grava las operaciones de crédito de dinero, no la compraventa. Por eso, si compras al contado, no pagas timbres, y por eso un pie más grande baja el impuesto. La tasa general es 0,8%, pero baja a 0,2% si la vivienda está acogida al DFL 2 —el beneficio de las viviendas económicas de hasta 140 m², que cubre a la mayoría de los departamentos nuevos— y la vivienda social está exenta.

El arancel es del orden del 0,2% del precio de la propiedad, con un tope máximo. En el Conservador de Santiago ese tope está en torno a los $264.000 a mediados de 2026, e incluye una copia de la inscripción. Eso significa que sobre unos $132 millones de precio el cobro deja de crecer: una propiedad de $300 millones paga el mismo arancel que una de $150 millones. Cada Conservador fija y reajusta su arancel, así que conviene confirmarlo con el de la comuna donde está el inmueble.

Anda entre $90.000 y $210.000 según el valor y la complejidad de la propiedad, más IVA cuando la hace una empresa o un perito independiente. Para un crédito hipotecario la elige el banco, de su nómina de tasadores acreditados, porque la tasación protege su garantía y no tu compra: si tasa por debajo del precio, el banco financia sobre el valor tasado y tú tienes que poner la diferencia. Para herencias, particiones o juicios conviene un tasador independiente acreditado.

Depende de si tu tasa hipotecaria supera el rendimiento real que puedes obtener con riesgo comparable. Prepagar rinde exactamente la tasa de tu crédito, libre de impuestos y sin riesgo: si tu crédito está al 4,5% real en UF, prepagar equivale a una inversión garantizada al 4,5% real. Superar eso de forma consistente y segura no es fácil. Dicho eso, la liquidez tiene valor: la plata que metes al crédito no la puedes sacar, y quedarte sin fondo de emergencia para prepagar suele salir caro.

Acortar el plazo ahorra bastante más. El mismo abono, aplicado a plazo, elimina todos los intereses de los meses finales del crédito; aplicado a cuota, solo reduce proporcionalmente el interés de cada mes restante. La diferencia entre las dos opciones puede ser del doble o más en intereses ahorrados. La única razón para bajar la cuota es de flujo: si necesitas aliviar el presupuesto mensual, ahí sí conviene. Pídelo por escrito, porque muchos bancos aplican por defecto la opción que menos te conviene.

Depende del programa y del llamado. El DS49, para el 40% más vulnerable del Registro Social de Hogares, financia la vivienda completa sin crédito, con un ahorro mínimo de 10 UF. El DS1 es para sectores medios y va por tramos: el Tramo 1 exige 30 UF de ahorro para viviendas de hasta 1.100 UF, el Tramo 2 pide 40 UF y el Tramo 3, 80 UF, ambos para viviendas de hasta 2.200 UF —2.600 UF en zonas extremas—. El monto del subsidio no es fijo: lo define cada llamado según puntaje, región y composición del hogar, así que en esta página es editable.

Para acceder a subsidios, en uno bajo. El tramo es un ranking de vulnerabilidad: el 40% agrupa a los hogares de menores ingresos corregidos por composición y el 100% a los de mayores. Por eso el DS49 apunta al tramo 40%, el DS1 Tramo 1 al 60% y el Tramo 2 al 80%. Es una confusión frecuente y cara, porque hace que gente que sí califica no postule.

Como persona natural tienes una exención de por vida de 8.000 UF de mayor valor acumulado, y sobre lo que exceda puedes optar por un Impuesto Único y Sustitutivo del 10% sobre la ganancia percibida. El mayor valor es el precio de venta menos el costo de adquisición reajustado por IPC y menos las mejoras acreditadas. Ojo con las condiciones: el régimen aplica a inmuebles adquiridos desde 2004, exige plazos mínimos de tenencia —un año en general, cuatro si subdividiste o construiste— y la exención es por contribuyente, no por propiedad, así que se agota con las ventas sucesivas.

El costo directo de obra llave en mano va aproximadamente de 22 UF/m² en terminación económica a 42 UF/m² en premium, con la terminación media en torno a 30 UF/m². Se cotiza en UF justamente porque los materiales suben y un presupuesto en pesos no aguanta doce meses. Ese número no incluye el terreno, el permiso de edificación, los aportes al espacio público, la urbanización ni los proyectos de arquitectura y cálculo, que pueden sumar bastante. Deja siempre entre 10% y 15% de imprevistos.

Porque el crédito está pactado en UF y se paga en pesos al valor del día. La tasa fija significa que la tasa real no cambia, pero la UF se reajusta con el IPC del mes anterior, así que tu dividendo en pesos sube más o menos con la inflación. Es el diseño del sistema chileno: al aislar el crédito de la inflación, permite tasas nominales mucho más bajas y plazos de 25 o 30 años que en moneda nominal serían impagables.

La regla habitual de los bancos es que el dividendo no supere entre el 25% y el 30% de tu renta líquida, y que la suma de todas tus deudas no pase de cerca del 40%. Con un dividendo de $700.000 eso implica una renta líquida del orden de $2,3 a $2,8 millones. Además miran la estabilidad laboral, la antigüedad, el comportamiento de pago y el nivel de endeudamiento vigente: cerrar tarjetas y líneas de crédito no usadas antes de postular suele mejorar la evaluación.