Aguenta a prestação — e vale a pena amortizar?

Não há um limite escrito na lei, mas há referências que a banca segue: até 35 % do rendimento líquido é considerado confortável, e a partir de cerca de 45 % as recusas tornam-se a regra. O Banco de Portugal recomenda ainda que a avaliação seja feita com uma taxa de juro superior à do momento, precisamente para testar se o agregado aguenta uma subida da Euribor.

Todas as prestações de crédito que o agregado paga, não só a da casa: automóvel, crédito pessoal, crédito ao consumo e cartões com pagamento faseado. Do outro lado entra o rendimento líquido, já depois de IRS e Segurança Social. Rendimentos irregulares como comissões ou subsídios costumam ser considerados apenas em parte, ou nem sequer entrar.

Reduzir o prazo poupa sempre mais juros, porque o capital fica menos tempo a vencer juros e a prestação continua a atacar mais capital todos os meses. Reduzir a prestação poupa menos, mas liberta dinheiro no orçamento mensal. A escolha não é financeira, é de risco: quem tem folga escolhe o prazo, quem está apertado escolhe a prestação.

A comissão de reembolso antecipado é de 0,25 % do capital amortizado nos contratos de taxa variável e de 0,5 % nos de taxa fixa. É pouco face aos juros que se poupam: numa amortização de 10.000 € falamos de dezenas de euros contra milhares de euros de juros evitados. Houve períodos de suspensão temporária desta comissão em taxa variável, por isso vale a pena confirmar o que está em vigor antes de avançar.

A regra é simples: compare a TAN do crédito com a taxa líquida do que a poupança rende. Amortizar é um investimento sem risco cujo retorno é exatamente a taxa do crédito, e sem imposto — porque juros que não paga não são rendimento tributável. Já os juros dos Certificados de Aforro pagam 28 % de IRS. Com uma TAN acima de 3 % e a taxa base dos Certificados no teto, amortizar costuma ganhar.

A taxa base segue a média da Euribor a 3 meses, com um piso de 0 % e um teto de 2,5 %. A partir do segundo ano acresce um prémio de permanência que sobe por patamares e fica de fora do teto, o que premeia quem não mexe no dinheiro. Os juros capitalizam trimestralmente, a unidade é de 1 € e o limite é de 250.000 € por titular. O resgate só é possível três meses depois da subscrição.

Primeiro o fundo de emergência. Amortizar é irreversível: o dinheiro entra na casa e não volta a sair sem vender ou pedir novo crédito. A ordem sensata é ter três a seis meses de despesas líquidas de parte, depois liquidar créditos caros — pessoal, automóvel, cartões —, e só no fim atacar o crédito à habitação, que é quase sempre o mais barato que se consegue em Portugal.

Apenas o que resultar da aplicação do coeficiente de atualização que o INE apura e que é publicado por aviso no Diário da República. O coeficiente pré-carregado nesta calculadora é o do Aviso n.º 23174/2025/2. Um aumento superior não é válido, mesmo que o inquilino tenha assinado um aditamento nesse sentido, e a atualização só pode acontecer uma vez por ano.

Tem, por escrito e com pelo menos 30 dias de antecedência em relação ao mês em que a nova renda passa a vigorar. Sem essa comunicação, feita a tempo, o aumento não produz efeitos nesse ano — e o senhorio não pode recuperar depois a diferença. A atualização é também uma faculdade, não uma obrigação: há senhorios que optam por não atualizar para manter o inquilino.

Numa taxa variável, sim, e no prazo de revisão que o contrato definir: a cada três, seis ou doze meses. Nas taxas fixas a prestação não muda durante o período contratado. É por isso que faz sentido simular a taxa de esforço com uma taxa acima da atual: o que interessa não é aguentar a prestação de hoje, é aguentar a de daqui a dois anos.

A TAN é só a taxa de juro que remunera o capital, e é a que se usa para calcular a prestação. A TAEG inclui, além dos juros, as comissões, os seguros exigidos e os impostos associados, e serve para comparar propostas de bancos diferentes. Duas propostas com a mesma TAN podem ter TAEG muito diferentes se uma delas obrigar a seguros caros ou a domiciliações com custos.