Comprar um imóvel: quanto preciso ter na mão e quanto pago por mês?

Some três coisas: a entrada mínima exigida pelo banco (em regra 20% do valor, podendo o FGTS entrar nessa conta), o ITBI (2% a 3% na maioria dos municípios) e os custos de cartório (escritura, quando houver, e registro). Na prática, quem compra um imóvel de R$ 400 mil precisa ter de R$ 100 mil a R$ 110 mil disponíveis no dia, contando FGTS. Comprar com entrada mínima e zero reserva é o erro mais comum: os custos de fechamento chegam depois que o dinheiro já acabou.

Na mesma taxa e no mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total, porque amortiza mais rápido — em compensação, começa com a parcela mais alta, o que exige mais renda para aprovar. A Price tem parcela fixa, mais fácil de encaixar no orçamento e de aprovar com renda menor, mas custa mais caro no total e amortiza pouquíssimo nos primeiros anos. Se a renda comporta, o SAC costuma ser a escolha melhor; se o aperto é agora, a Price compra fôlego.

São três, do art. 20, VII da Lei 8.036/1990 e das resoluções do Conselho Curador: ao menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados (não precisam ser consecutivos nem na mesma empresa); não ter outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, nem financiamento habitacional ativo no SFH em qualquer lugar do país; e o imóvel ser residencial, urbano e destinado à sua moradia, dentro do teto do SFH — hoje R$ 2.250.000,00.

Na prática, não sem antes voltar atrás. Quem está no saque-aniversário tem o saldo comprometido com os saques anuais e não consegue usá-lo na compra do imóvel. Dá para cancelar a adesão e voltar ao saque-rescisão, mas a mudança só produz efeito depois de 25 meses (dois aniversários). Quem planeja comprar imóvel nos próximos dois anos deve pensar duas vezes antes de aderir.

A alíquota é definida por lei municipal: São Paulo e Belo Horizonte cobram 3%, e boa parte dos municípios cobra 2%. A base é o valor da transmissão. No Tema 1.113, julgado em 2022, o STJ fixou que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e que o município não pode simplesmente adotar um "valor venal de referência" unilateral — precisa instaurar processo administrativo para arbitrar valor maior. Se a prefeitura cobrar sobre um valor de referência sem esse processo, há base jurídica para discutir.

Sim, quando é feito com alienação fiduciária. O art. 61 §5º da Lei 4.380/1964 dá ao contrato de financiamento habitacional força de escritura pública, e ele vai direto para registro na matrícula. Isso corta uma das duas pontas do custo de cartório: sobra o registro, que é obrigatório sempre — "quem não registra não é dono" (art. 1.245 do Código Civil). Na compra à vista, escritura pública em tabelionato é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

TR + 3% ao ano, remuneração fixada no art. 13 da Lei 8.036/1990, mais a eventual distribuição de resultados que o Conselho Curador aprova em alguns anos. Com a TR baixa, esse rendimento fica bem abaixo da inflação e de qualquer aplicação de renda fixa pós-fixada: cada ano de saldo parado é perda de poder de compra. É exatamente por isso que usar o FGTS na entrada do imóvel, quando você preenche os requisitos, costuma ser a melhor destinação possível desse dinheiro.

É uma tabela regressiva do Anexo da Lei 13.932/2019: até R$ 500 de saldo você saca 50%; de R$ 500 a R$ 1.000, 40% + R$ 50; de R$ 1.000 a R$ 5.000, 30% + R$ 150; de R$ 5.000 a R$ 10.000, 20% + R$ 650; de R$ 10.000 a R$ 15.000, 15% + R$ 1.150; de R$ 15.000 a R$ 20.000, 10% + R$ 1.900; e acima de R$ 20.000, 5% + R$ 2.900. Quanto maior o saldo, menor a fração liberada — num saldo de R$ 50 mil o saque anual é de R$ 5.400, pouco mais de 10%.

Quase nunca, a não ser que você precise do dinheiro agora e não tenha crédito mais barato. O banco adianta o valor presente de vários saques futuros descontando juros mensais; a diferença entre o que você recebe hoje e a soma dos saques que entrega é o custo da operação, e ele costuma superar com folga o rendimento do próprio fundo. Compare sempre a taxa oferecida com a de um crédito consignado antes de assinar.

R$ 2.250.000,00, valor elevado pela Resolução CMN 5.255/2025 (antes eram R$ 1,5 milhão). Acima desse teto a operação sai do Sistema Financeiro da Habitação e vai para o SFI, onde as taxas são livres, o FGTS não pode ser usado e as regras de proteção do mutuário são menores. É por isso que muita negociação de preço trava exatamente nesse número.

Valor venal do imóvel multiplicado pela alíquota do município. O valor venal está no seu carnê e é atualizado pela prefeitura — costuma ser menor que o preço de mercado. Em São Paulo, a Lei 15.889/2013 fixa 1,0% para imóveis residenciais e 1,5% para não residenciais, e depois aplica descontos e acréscimos escalonados conforme a faixa de valor venal, além de limitar o aumento anual. Outros municípios usam alíquotas progressivas próprias. Use sempre a alíquota impressa no seu carnê.

Sim, e a lei está do seu lado: o art. 52 §2º do Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros. Na amortização parcial, exija por escrito que o valor seja abatido do saldo devedor com redução de PRAZO (e não das últimas parcelas): é isso que corta juros de verdade. Vale mais amortizar cedo, quando o saldo — e portanto o juro mensal — ainda é alto.