Alugar: quanto custa entrar, ficar e sair antes da hora?

Três aluguéis, quando a caução é em dinheiro — é o teto do art. 38 §2º da Lei 8.245/1991. Além disso, esse dinheiro tem de ser depositado em caderneta de poupança e devolvido ao inquilino no fim do contrato com o rendimento, descontados apenas os danos comprovados. Se a caução for em bens móveis ou imóveis, o art. 38 §1º exige averbação na matrícula. Atenção: a calculadora antiga desta seção mostrava um teto de 1 mês, regra de outro país. No Brasil o limite é 3 aluguéis.

Pela regra do art. 4º da Lei 8.245/1991, a multa é proporcional ao período que ainda falta cumprir. A conta é: multa contratual × (meses restantes ÷ prazo total). Num contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis, quem sai no mês 12 deve 3 × (18÷30) = 1,8 aluguel; quem sai no mês 24 deve 3 × (6÷30) = 0,6 aluguel. A multa cheia só se aplica a quem sai logo no começo.

O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a saída decorre de transferência do seu emprego, pelo empregador, para outra localidade. A condição é notificar o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência, comprovando a transferência. Fora dessa hipótese legal, só o acordo com o locador afasta a multa — e vale a pena tentar: locador que já tem novo inquilino na fila costuma abrir mão.

Porque é o divisor do art. 46 da Lei 8.245/1991. Contrato escrito de 30 meses ou mais acaba na data marcada e o locador retoma o imóvel sem precisar justificar (a chamada denúncia vazia). Abaixo de 30 meses, quando o contrato vira por prazo indeterminado, a retomada só é possível pelos motivos do art. 47 — uso próprio, uso de ascendente ou descendente, obras, demolição — ou depois de 5 anos ininterruptos de locação. Por isso quase todo contrato residencial no Brasil é de 30 meses.

Não. O parágrafo único do art. 37 é expresso: é vedado, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Ou caução, ou fiança, ou seguro de fiança locatícia, ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — uma só. Se o seu contrato exige duas, a segunda é nula e você pode cobrar de volta o que pagou a mais.

Você deposita em juízo o total dos aluguéis e encargos vencidos, com multa e juros do contrato, custas e 10% de honorários advocatícios — a regra do art. 62, II, "d" da Lei 8.245/1991. Feito isso, a ação de despejo perde o objeto e você fica no imóvel. O limite está no parágrafo único do mesmo artigo: a purga só pode ser usada uma vez a cada 24 meses. Atrasar de novo dentro desse prazo significa despejo sem segunda chance.

A lei não fixa prazo de duração, e qualquer número redondo é estimativa de mercado, não regra. O que a lei garante é a liminar: no despejo por falta de pagamento, o art. 59 §1º, IX permite ao locador obter a desocupação em 15 dias prestando caução de três aluguéis. Fora da liminar, o tempo depende inteiramente da comarca, do volume da vara e de eventuais recursos. Pergunte ao seu advogado a média local em vez de confiar num intervalo genérico.

O art. 58, II da Lei 8.245/1991 fixa o valor da causa em 12 meses de aluguel. Sobre esse valor incidem os honorários de sucumbência que o juiz arbitra, entre 10% e 20% conforme o art. 85 §2º do CPC, levando em conta o trabalho do advogado, o grau de zelo e a complexidade. Some ainda custas judiciais, que variam por estado, e os honorários contratuais do seu próprio advogado.

Não existe tabela oficial nem índice nacional: a taxa sai do orçamento aprovado em assembleia e é rateada pela fração ideal de cada unidade. Prédios pequenos, sem elevador e sem áreas de lazer, ficam na faixa mais baixa; torres com piscina, academia, salão gourmet e portaria 24 horas, muito acima. Peça ao corretor as três últimas prestações de contas antes de assinar — o valor de hoje diz pouco se o condomínio tiver obra aprovada e cota extra a caminho.

Depende do contrato, mas o art. 22 da Lei 8.245/1991 dá o padrão: o locador paga as despesas extraordinárias de condomínio (obras, reformas que aumentem o valor do prédio, fundo de reserva, pintura de fachada) e, salvo cláusula em contrário, os impostos. O art. 23 põe no inquilino as despesas ordinárias (salários da equipe, limpeza, consumo comum, pequenos reparos) e o consumo próprio. Contratos que repassam IPTU ao inquilino são válidos, mas a lista de despesas extraordinárias do art. 22, X não pode ser repassada de jeito nenhum.

Depende quase inteiramente do percentual creditado e do preço travado. Como só a fração pactuada de cada aluguel vira crédito, um contrato de 36 meses com 30% descontáveis sobre um aluguel de R$ 2.500 acumula R$ 27.000 — pouco diante do preço de um imóvel médio. O ponto forte é travar o preço num mercado em alta; o ponto fraco é que o resto do aluguel some. Registre a promessa na matrícula (art. 1.417 do Código Civil) e verifique certidões do vendedor: sem registro, você não é oponível a terceiros.

Sim. O art. 27 da Lei 8.245/1991 obriga o locador a comunicar por escrito ao inquilino as condições da venda, e o inquilino tem 30 dias para aceitar nas mesmas condições. Se o imóvel for vendido sem essa oferta, o inquilino com contrato registrado na matrícula pode, em até 6 meses do registro da venda, depositar o preço e reclamar o imóvel para si (art. 33). Sem registro, resta pedir perdas e danos.