Guía de alquiler
Alquilar un piso: ¿qué me cuesta entrar y qué renta ponerlo?
El alquiler tiene dos caras y las dos tienen números claros. El inquilino se enfrenta a la entrada: una mensualidad de fianza obligatoria por ley y, como mucho, dos meses más de garantía adicional. El propietario se enfrenta a la rentabilidad real, que no es el alquiler dividido entre el precio, sino lo que queda después de gastos e IRPF.
Ley de Arrendamientos Urbanos Reducción del art. 23.2 del IRPF 5 calculadoras dentro
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Los límites de la fianza son ley; la rentabilidad depende de tus números.
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Para la rentabilidad usa el precio total pagado, incluidos impuestos y gastos de la compra.
El máximo legal en vivienda habitual son dos meses, además de la fianza.
El del último euro de tu sueldo. Lo calcula el hub de IRPF de la nómina.
Estimación informativa basada en los parámetros indicados. Las normas y escalas pueden cambiar; verificá el organismo fiscal aplicable y consultá a un contador para una liquidación definitiva.
Cómo se forma el total
Los números del alquiler
Los importes son anuales salvo donde se indica. Las filas de porcentaje y de meses llevan su unidad.
Del alquiler bruto anual, una parte se va en gastos del piso, otra en impuestos y el resto es la rentabilidad real.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto pueden pedirme al entrar a un alquiler?
La primera mensualidad, una mensualidad de fianza legal obligatoria y, como máximo, dos mensualidades más de garantía adicional. Pedir más de eso en un alquiler de vivienda habitual es ilegal, por mucho que se llame depósito, aval o garantía.
¿Qué pasa con la fianza al terminar el contrato?
Se devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, descontando sólo los desperfectos que excedan el desgaste normal por el uso. Pasado ese mes, la cantidad devenga intereses a favor del inquilino. La fianza no es el último mes de renta: usarla así incumple el contrato.
¿Quién paga la agencia inmobiliaria?
El arrendador. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren por cuenta del propietario cuando es persona jurídica y, desde la ley de vivienda, también en el resto de casos de arrendamiento de vivienda.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La bruta es el alquiler anual dividido entre el precio total pagado por el inmueble, gastos e impuestos de compra incluidos. La neta descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos y el IRPF. Entre una y otra suele haber dos puntos porcentuales de diferencia.
¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar un piso?
El rendimiento neto —alquiler menos gastos deducibles— va a la base general y tributa a tu tipo marginal, es decir, se suma a tu sueldo. Antes se aplica la reducción por alquiler de vivienda habitual, que es la que hace el alquiler fiscalmente atractivo.
¿Cuánto es hoy esa reducción?
La ley de vivienda rebajó la reducción general del 60% al 50%, y creó porcentajes mejorados: hasta el 90% si se rebaja la renta en zona tensionada, el 70% con inquilino joven en zona tensionada o alquiler a administraciones y entidades sociales, y el 60% tras una rehabilitación reciente. Muchas calculadoras siguen aplicando el 60% antiguo a todo.
¿Qué gastos me puedo deducir como arrendador?
IBI, comunidad, seguro, suministros que pagues tú, intereses del préstamo, gastos de conservación y reparación, honorarios de gestión, y la amortización del 3% sobre el mayor entre el valor de construcción y el coste de adquisición. Los intereses y la conservación tienen el límite conjunto del rendimiento íntegro.
¿Qué diferencia hay entre conservación y mejora?
La conservación mantiene el inmueble en uso —pintar, arreglar una avería— y se deduce en el año. La mejora amplía la capacidad o la vida útil —cambiar toda la instalación, cerrar una terraza— y no se deduce: se amortiza y se suma al valor de adquisición cuando vendas.
¿Y si soy no residente?
Se tributa por el IRNR con el modelo 210. Los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein pagan el 19% pudiendo deducir gastos; el resto paga el 24% sobre el ingreso bruto, sin deducir nada. Ninguno de los dos tiene derecho a la reducción por vivienda habitual.
¿El garaje tributa igual que el piso?
No, si se alquila por separado. Deja de ser arrendamiento de vivienda: no tiene reducción, tributa el rendimiento íntegro y además lleva IVA del 21%, con obligación de presentar el modelo 303. Sólo sigue el régimen de la vivienda cuando va incluido en el mismo contrato.
¿Los meses vacíos se pueden descontar?
No como gasto sin más. Durante los períodos en que la vivienda no está alquilada hay que imputar renta inmobiliaria, un porcentaje del valor catastral, y los gastos sólo se deducen en la parte proporcional al tiempo alquilado. Es la sorpresa habitual de quien tiene el piso medio año vacío.