La llave cuesta más que el primer alquiler.

La primera mensualidad, una mensualidad de fianza legal obligatoria y, como máximo, dos mensualidades más de garantía adicional. Pedir más de eso en un alquiler de vivienda habitual es ilegal, por mucho que se llame depósito, aval o garantía.

Se devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, descontando sólo los desperfectos que excedan el desgaste normal por el uso. Pasado ese mes, la cantidad devenga intereses a favor del inquilino. La fianza no es el último mes de renta: usarla así incumple el contrato.

El arrendador. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren por cuenta del propietario cuando es persona jurídica y, desde la ley de vivienda, también en el resto de casos de arrendamiento de vivienda.

La bruta es el alquiler anual dividido entre el precio total pagado por el inmueble, gastos e impuestos de compra incluidos. La neta descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos y el IRPF. Entre una y otra suele haber dos puntos porcentuales de diferencia.

El rendimiento neto —alquiler menos gastos deducibles— va a la base general y tributa a tu tipo marginal, es decir, se suma a tu sueldo. Antes se aplica la reducción por alquiler de vivienda habitual, que es la que hace el alquiler fiscalmente atractivo.

La ley de vivienda rebajó la reducción general del 60% al 50%, y creó porcentajes mejorados: hasta el 90% si se rebaja la renta en zona tensionada, el 70% con inquilino joven en zona tensionada o alquiler a administraciones y entidades sociales, y el 60% tras una rehabilitación reciente. Muchas calculadoras siguen aplicando el 60% antiguo a todo.

IBI, comunidad, seguro, suministros que pagues tú, intereses del préstamo, gastos de conservación y reparación, honorarios de gestión, y la amortización del 3% sobre el mayor entre el valor de construcción y el coste de adquisición. Los intereses y la conservación tienen el límite conjunto del rendimiento íntegro.

La conservación mantiene el inmueble en uso —pintar, arreglar una avería— y se deduce en el año. La mejora amplía la capacidad o la vida útil —cambiar toda la instalación, cerrar una terraza— y no se deduce: se amortiza y se suma al valor de adquisición cuando vendas.

Se tributa por el IRNR con el modelo 210. Los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein pagan el 19% pudiendo deducir gastos; el resto paga el 24% sobre el ingreso bruto, sin deducir nada. Ninguno de los dos tiene derecho a la reducción por vivienda habitual.

No, si se alquila por separado. Deja de ser arrendamiento de vivienda: no tiene reducción, tributa el rendimiento íntegro y además lleva IVA del 21%, con obligación de presentar el modelo 303. Sólo sigue el régimen de la vivienda cuando va incluido en el mismo contrato.

No como gasto sin más. Durante los períodos en que la vivienda no está alquilada hay que imputar renta inmobiliaria, un porcentaje del valor catastral, y los gastos sólo se deducen en la parte proporcional al tiempo alquilado. Es la sorpresa habitual de quien tiene el piso medio año vacío.