Comprar o vender un piso: ¿cuánto se llevan los impuestos?

Depende de la comunidad autónoma: los tipos generales se mueven aproximadamente entre el 6% y el 10% del valor. Casi todas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas por debajo de cierto precio, pero hay que cumplir los requisitos y solicitarlo al liquidar.

Sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia que publica el Catastro. Desde que existe ese valor de referencia, escriturar por debajo del mercado ya no ahorra impuesto: Hacienda liquida sobre el valor de referencia y reclama la diferencia.

IVA del 10% sobre el precio de la vivienda, o del 4% si es protección oficial de régimen especial, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura, con tipo autonómico. Los garajes y trasteros comprados aparte van al 21%.

Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos y lo paga el vendedor en una compraventa, o el heredero o donatario en una herencia o donación. Se liquida en el ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la operación.

Por dos métodos, y el contribuyente elige el que le salga menor. El objetivo aplica un coeficiente al valor catastral del suelo según los años transcurridos; el real toma la ganancia efectiva de la venta y le aplica la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total. Es la consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional que anuló el sistema anterior.

Entonces no hay plusvalía municipal que pagar: sin incremento de valor no hay hecho imponible. Hay que acreditarlo aportando las escrituras de compra y de venta, y el ayuntamiento sigue exigiendo la declaración aunque el resultado sea cero.

La ganancia va a la base del ahorro del IRPF, con la escala del 19% al 28% por tramos. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión, restando gastos e impuestos de la venta, y el valor de adquisición, sumándole los gastos e impuestos que pagaste al comprar.

Sí en dos casos: si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual dentro de los dos años, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida; y si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la exención es total sin necesidad de reinvertir.

El ITP o el IVA que pagaste, la notaría, el registro, la gestoría y las inversiones de mejora, que no es lo mismo que las reparaciones. Guardar esas facturas durante décadas es lo que marca la diferencia entre una ganancia real y una ganancia inflada.

El banco la exige para conceder la hipoteca: presta un porcentaje del menor entre el precio y el valor de tasación, así que una tasación baja obliga a poner más dinero de entrada. También sirve como referencia de mercado, aunque no sustituye al valor de referencia de Catastro a efectos fiscales.

Son aranceles regulados que dependen del valor de la operación, y suelen sumar entre el 1% y el 2% del precio junto con la gestoría. Es el bloque de gasto más previsible de toda la operación, y el que menos varía entre comunidades.