¿Cuánto pago de hipoteca y me sale a cuenta amortizar?

Con el sistema francés, que es el que usan prácticamente todas las hipotecas españolas: la cuota es constante y se reparte entre intereses y capital, con muchos intereses al principio y mucho capital al final. Por eso amortizar pronto ahorra mucho más que amortizar tarde.

En la fecha que marque la escritura, normalmente cada doce meses y en algunos contratos cada seis. Se aplica el Euríbor publicado del mes de referencia que indique el contrato, que suele ser uno o dos meses antes de la revisión, más el diferencial pactado.

Depende del capital pendiente y del plazo restante, pero en un préstamo medio a veinte o veinticinco años, un punto se traduce en varias decenas de euros al mes. Cuanto más capital quede y más largo sea el plazo, mayor es el impacto.

Es una decisión sobre el riesgo que quieres asumir, no sobre qué es más barato: la fija cuesta más si el índice se queda bajo y menos si sube. Comparar sólo la cuota del primer año es el error habitual; hay que mirar el coste total en escenarios distintos.

Reducir plazo ahorra bastante más intereses porque elimina los últimos años de préstamo enteros. Reducir cuota alivia el presupuesto mensual pero mantiene la vida del préstamo. Si el objetivo es pagar menos en total, plazo; si el objetivo es respirar, cuota.

Puede tenerla, con topes legales que dependen de si la hipoteca es fija o variable y de los años transcurridos, y sólo durante una parte de la vida del préstamo. Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real de la entidad.

Amortizar equivale a una rentabilidad segura igual al tipo de tu hipoteca. Con tipos bajos, invertir puede rendir más; con tipos altos, amortizar gana casi siempre porque el ahorro es seguro y no tributa. La comparación honesta es contra un producto sin riesgo del mismo plazo.

El margen fijo que el banco suma al índice de referencia en las hipotecas variables. Se pacta al firmar y no cambia durante la vida del préstamo, salvo por las bonificaciones ligadas a contratar productos: nómina, seguros o tarjetas.

Hay que echar la cuenta: la rebaja del diferencial se compara con lo que cuestan los seguros contratados con el banco frente a los mismos seguros contratados fuera. Muchas veces la bonificación no cubre el sobrecoste, sobre todo pasados los primeros años.

Sí, mediante subrogación de acreedor o cancelando y firmando una nueva. Hay comisiones y gastos, con topes legales, y conviene pedir a tu banco una contraoferta antes: es habitual que iguale las condiciones para no perder la operación.

Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es todo. En una cuota constante, cuanto mayor es la deuda, más parte de la cuota se va en intereses. La proporción se invierte poco a poco, y por eso el préstamo baja tan despacio los primeros años.